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전세/월세 도중 보일러 고장시에는 비용을 누가 지불해야 하는지 궁금합니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.겨울철 단골 분쟁 거리인 보일러 수리비 책임 소재 정리해 드립니다.1. 원칙: 임대인(집주인) 부담민법 제623조에 따라 임대인은 임차인이 주택을 사용하는 데 지장이 없도록 유지·보수할 의무가 있습니다. 보일러는 주거의 핵심 설비이므로 기본적으로 임대인이 수리비나 교체비를 지불해야 합니다.노후화로 인한 고장: 보일러 설치 후 10년 내외가 지나 부품이 마모되었거나 자연적으로 고장 난 경우 100% 임대인 부담입니다.2. 예외: 임차인(세입자) 부담임차인의 관리 소홀이나 부주의가 명백할 때는 세입자가 비용을 내야 합니다.동파 사고: 영하의 날씨에 외출 시 보일러를 끄거나, 창문을 열어두어 동파된 경우(관리 의무 위반)에는 세입자가 수리비의 상당 부분을 부담해야 합니다.고의적 파손: 세입자의 실수나 조작 미숙으로 고장이 난 경우입니다.3. 수리비 분담 가이드 (서울시 분쟁조정 기준 참고)수리비 규모가 클 경우, 보일러의 사용 연수에 따라 분담하기도 합니다.설치 7년 이상: 노후화로 판단하여 임대인이 전액 부담하는 경우가 많습니다.설치 7년 미만: 세입자의 관리 소홀(동파 등)이 겹쳤다면 세입자가 일정 비율(30~50%)을 부담할 수 있습니다.분쟁을 예방하려면 아래 3단계를 꼭 기억하십시오.고장 즉시 통보: 고장을 발견하면 바로 주인에게 알리고 사진이나 영상을 찍어두십시오. 마음대로 수리하고 나중에 청구하면 분쟁이 생깁니다.수리 업체 소견서: 수리 기사님께 "이게 노후 때문인지, 관리 소홀(동파) 때문인지" 확인받아 두면 책임 소재가 명확해집니다.문자 기록: 수리 진행 과정과 비용 지불에 대한 합의 내용을 반드시 문자로 남겨두십시오.보일러 고장은 임대인 부담이 원칙입니다. 단, 세입자의 동파 관리 소홀이 입증될 때만 세입자가 비용을 부담하게 될수도 있습니다.
경제 / 부동산
25.12.29
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임대차계약이 끝나기전에 계약을 종료시킬 수 있는 방법이 있나요?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.2027년 초 만기라면 아직 시간이 많이 남으셨네요. 임대차 계약 기간 도중에 이사를 가야 하는 상황에서 손해를 최소화하며 방을 뺄 수 있는 현실적인 방법 3가지를 정리해 드립니다.1. 임대인과 '합의'를 통한 해지 (가장 일반적)법적으로 임차인은 계약 기간을 지킬 의무가 있지만, 임대인과 합의하면 언제든 끝낼 수 있습니다.방법: 집주인에게 사정을 설명하고 새 세입자를 구하겠다고 말씀하세요.조건: 보통 임대인은 손해를 보지 않으려 하므로, '다음 세입자가 들어오는 시점'에 보증금을 돌려받고, 임대인이 부담해야 할 '중개보수(복비)'를 질문자님이 대신 지불하는 조건으로 합의하는 것이 관례입니다.2. 계약갱신요구권이나 묵시적 갱신 상태인 경우 (가장 유리)만약 현재 계약이 '자동 연장(묵시적 갱신)'되었거나, '계약갱신요구권'을 사용하여 연장된 상태라면 상황이 훨씬 유리합니다.권리: 주택임대차보호법에 따라, 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있습니다.효력: 통보한 날로부터 3개월이 지나면 법적으로 계약이 종료됩니다. 이 경우 3개월 뒤에는 집주인이 보증금을 돌려줄 의무가 생기며, 원칙적으로 복비도 임대인이 부담합니다.💡 부동산보스의 실전 조언"이사 날짜가 확정되기 최소 3~4개월 전에는 움직이셔야 합니다."우선순위: 지금 바로 집주인에게 연락해 사정을 이야기하고 부동산에 방을 내놓으세요.특약 확인: 계약서에 '중도 해지 시 위약금' 등의 별도 조항이 있는지 다시 한번 확인하십시오.계약 중도 해지는 '다음 세입자 구하기+복비 부담'이 표준입니다. 단, 갱신된 계약이라면 '3개월 전 통보'만으로도 당당하게 나갈 수 있으니 본인의 계약 상태를 먼저 확인해 보세요.
경제 / 부동산
25.12.29
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이번주 서울 지역별 집값 시세 알려주세요
🥰 안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.부동산보스입니다. 2025년 12월 마지막 주, 서울 부동산 시장의 흐름을 정리 해드리겠습니다.현재 서울은 10.15 대책으로 인한 규제 재지정 이후 관망세가 짙어진 시점입니다. 1. 이번 주 서울 지역별 시세 현황 (2025.12.28 기준) 현재 매매 시장은 규제 강화로 거래량이 급감하며 보합 내지 하락 추세이나, 전세 시장은 매수 대기 수요가 전세로 머물며 강보합을 유지하고 있습니다. 강남권 (강남/서초/송파):매매: 규제지역 재지정 여파로 호가가 소폭 조정 중이나 급매물은 귀함. (평당 8,500~1억 이상)전세: 신규 공급 부족으로 학군지 중심의 전셋값 강세 지속.마용성 (마포/용산/성동):매매: 실거주 수요가 탄탄해 하락 폭이 작음. (평당 5,500~7,500만 원)전세: 직주근접 수요로 전세 매물 품귀 현상.노도강 (노원/도봉/강북) 및 외곽:매매: 대출 규제(DSR 40%, LTV 50%) 직격탄으로 급매물 출현 중. (평당 2,500~3,500만 원)전세: 전세사기 여파가 잦아들며 아파트 전세 수요는 꾸준함. 2. 투자가 용이한 추천 지역규제 국면에서는 '희소성'과 '정책 수혜'가 있는 곳을 보셔야 합니다.용산구 (한남뉴타운): 규제지역임에도 불구하고 독보적인 입지와 한강변 개발 호재로 장기 투자 가치 최상위.성동구 (성수동): 성수전략정비구역 사업 가시화로 현금 동원력이 있다면 가장 유망한 투자처.노원구 (재건축 단지): 하락기에 진입하며 가격 메리트가 발생 중. 10.15 대책 이후 급매를 노리는 실거주 겸 투자자에게 적기. 3. 주요 분양 정보 (2026년 상반기 예정)강남구: '디에이치 대치 에델루이' 등 대어급 단지 분양 예정 (분양가상한제 적용으로 시차 시세 차익 기대).송파구: '잠실르엘' 등 잠실권 재건축 물량 대기.은평구: '은평자이더스타' 등 서울 서북권 대단지 공급.4. 정부 정책 기조의 변화 (10.15 대책 이후)2025년 10월 15일 대책 이후 정부의 기조는 '투기 억제'와 '가계부채 관리'로 완전히 돌아섰습니다.대출 규제 강화: 스트레스 DSR 2단계가 엄격히 적용되어 소득 대비 대출 한도가 크게 줄었습니다.규제지역 유지: 서울 전역을 규제지역으로 묶어 다주택자의 진입을 원천 차단하고 있습니다.공급 기조: 3기 신도시 본청약과 도심 복합개발을 통해 '기다리면 살 수 있다'는 신호를 계속 보내는 중입니다. 💡 부동산보스의 실전 조언"지금은 '총알(현금)'을 아낄 때입니다." 무리한 영끌보다는 규제 이후 6개월~1년 정도 지난 시점(2026년 하반기)에 나올 급매물을 목표로 자금 계획을 세우십시오. 현재는 국토교통부 실거래+KB부동산시세를 매주 확인하는 안목이 필요합니다.
경제 / 부동산
25.12.28
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전세 끼고 매매 이후 1년뒤 실입주시 주택담보대츨
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.2025년 10.15 대책으로 강화된 현행 규정을 바탕으로 정리 해드리겠습니다.1. 현 상황 분석 (2025년 12월 매수 시점)LTV/DSR 적용: 2025년 현재 서울은 규제지역(투기과열지구)이므로, LTV는 50%, DSR 40%가 적용됩니다.전세 안고 매수: 매수 시점에는 주택담보대출 없이 본인 자금으로 잔금을 치러야 합니다. 세입자가 있으므로 임대인 지위 승계 대출(보통 매매가의 60% 내외)을 이용할 수는 있지만, 이 경우 실거주 목적 대출보다 한도가 낮고 DSR 규제를 받습니다.2. 질문 답변: 2026년 9월 대출 가능 여부결론부터 말씀드리면, 현재 규정상 어렵습니다.기한 내 대출 신청: 주택 매매 잔금일 이후 주택담보대출은 통상 3개월 이내에 신청해야 합니다. 2026년 2월 잔금 후 3개월이 지나면 일반 주담대 신청 자체가 어렵습니다.전세 퇴거 대출 규제: 전세 보증금 반환 목적의 대출(퇴거 대출)은 '1억 원 한도'가 아니라, 금융위원회의 가계부채 관리 방안에 따라 한도가 매우 타이트하게 관리됩니다. 이 대출은 LTV/DSR 규제를 모두 적용받으며, 소득 대비 상환 능력을 엄격히 따지기 때문에 원하는 만큼 나오지 않을 가능성이 큽니다.세입자 전세대출 영향: 세입자가 전세대출을 받았다고 해서 집주인의 주담대가 안 나오는 것은 아닙니다. 다만, 대항력 확보 여부 등 권리 분석 시 영향을 줄 수는 있습니다.3. 실무적 대안원하시는 시점에 전세금을 돌려주며 실입주할 수 있는 방법은 다음과 같습니다.방법 A: 현재 매수 시점에 자금 확보: 2025년 12월 매수 시점에 주택담보대출을 받아 잔금을 치르는 것을 고려하십시오. 다만, 이 경우 6개월 내 실거주 의무가 발생하여 세입자와의 계약 위반 소지가 있으니 임대인 지위 승계 대출을 활용하여 자금을 마련해야 합니다.방법 B: 입주 시점에 신용 대출 활용: 1년 뒤 부족한 전세금은 주담대 대신 신용 대출이나 기타 자금으로 충당하는 것을 고려해야 합니다.방법 C: 입주 시점의 규정 변화 기대: 1년 뒤인 2026년 말에는 정부 정책(LTV/DSR 완화 등)이 바뀔 수도 있습니다. 다만, 규제가 강화되는 추세라 기대는 금물입니다.매매 잔금 후 3개월이 지나면 주담대 신청이 어렵습니다. 2026년 9월 퇴거 시점의 대출은 현재 규정상 한도가 부족할 가능성이 높으니, 매수 시점(25년 12월)에 자금을 최대한 확보하거나 입주 시점의 정책 변화를 주시해야 합니다.
경제 / 부동산
25.12.28
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담배 니코틴 오염 미고지·지속 배출로 인한 중도해지 및 복비 부담 여부 문의
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.주택임대차 관련 상세한 상황을 설명해 주셔서 감사합니다.담배 니코틴 오염과 관리 소홀로 인한 불편을 겪고 계신 점에 대해 안타깝게 생각합니다.법적 관점에서 각 질문에 대해 신중히 답변드리겠습니다.1. 담배 니코틴 오염의 임대물 하자 해당 여부네, 계약 당시 고지되지 않은 담배 니코틴 오염이 입주 후 지속적으로 배출되는 경우 임대물의 하자에 해당할 가능성이 큽니다.주택임대차보호법상 임대인은 임대물을 사용·수익에 적합한 상태로 제공해야 하며, 니코틴 오염은 일반 청소로 해결되지 않는 구조적·지속적 결함으로 보입니다. 입주 전 청소에도 불구하고 반복 발생한다면, 계약 체결 시 고지 의무 위반으로 임차인 보호 규정이 적용될 수 있습니다.2. 집주인의 수리·관리 의무 위반 여부집주인이 고장·하자 수리 요청을 지속 무시하는 것은 임대인의 수선·관리 의무 위반에 해당합니다.민법 제623조에 따라 임대인은 임대물의 사용·수익에 필요한 수선 의무를 지며, 월세 감액 후 연락 두절은 의무 이행 거부로 볼 여지가 있습니다. 관리비 명시에도 공용부분 청소가 안 돼 악취가 난다면 별도 관리 의무 위반입니다.3. 중도해지 귀책사유와 복비 부담 여부1년 거주 후 퇴거 시 임차인 귀책 중도해지로 보지 않고, 집주인 귀책으로 인정될 가능성이 높습니다.하자·관리 소홀로 정상 거주 불가능하다면 중도해지 정당하며, 복비(중개보수)는 임차인 부담 의무가 면제되거나 집주인 부담으로 전환될 수 있습니다.법원 판례상 유사 사례(하자 고지 미이행·수리 거부)에서 임차인 손해배상 청구나 계약 해지 인정 사례가 다수입니다. 전액 면제 또는 분담 여부는 구체 증거(사진·연락 기록)에 따라 다르지만, 임차인 불리한 판결은 드뭅니다.권고사항퇴거 전 내용증명 우편으로 집주인에게 하자 사진·수리 요청 기록 첨부해 공식 통보하세요. 응답 없으면 주택임대차분쟁조정위원회나 법률구조공단 무료 상담 이용을 추천합니다. 부동산 중재 거부는 적법하나, 조정 신청 시 증언 요청 가능합니다.원활한 해결 되시길 바랍니다.
경제 / 부동산
25.12.28
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환율 1,500원 돌파설과 부동산 위기 진짜 심각한 상황일까요?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.환율 1500원 돌파 가능성은 있지만 부동산이 99% 폭락할 정도는 절대 아니에요. 과장된 걱정입니다.지금 환율은 1400원대 후반에서 오르내리고 있고 내년 초 1500원 뚫을 수도 있다는 전망이 나오지만 정부가 연기금 넣고 스와프 등으로 막고 있습니다.부동산에는 단기적으로 수입 물가 오르고 금리 부담 커져서 지방이나 투기성 매물은 약세 올 수 있지만, 수도권 실수요 좋은 입지는 괜찮습니다.결국 지역별로 갈리겠지만 전체 붕괴는 아닙니다.실거주 목적이면 좋은 입지는 장기적으로 괜찮을듯 싶고, 투자라면 좀 더 지켜보는 게 안전합니다.부동산은 심리도 작용하지만 철처한 시장경제의 원리, 수요와 공급입니다.학군이 좋고, 일자리가 있는곳. 입지가 좋은곳은 수요가 있기 때문에 상승장에서 더 좋고, 하락장에서도 방어가 가능합니다.
경제 / 부동산
25.12.28
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고시원 이사관련해서 궁금해 질문드립니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.첫 자취로 고시원을 고려 중이시네요. 좋은 선택이에요. 요즘 고시원은 과거보다 훨씬 나아졌습니다. 주안역 쪽도 괜찮은 곳이 많아요.요즘 고시원 현실리모델링된 곳이 많아서 깨끗하고 안전해졌습니다.보증금 100~500만 원에 월세 30~50만 원대가 주를 이룹니다. 개인 화장실·샤워실, 에어컨, 와이파이, CCTV가 기본이고, 안심고시원 인증제로 소방·위생 기준도 강화됐어요.주안역 주변 특징교통이 괜찮습니다.. 인천 1호선이라 부평·부평공단·도심 다 가까워요. 가격대는 보증금 200만 원 + 월세 35~45만 원 정도로 가성비 좋고, 여성·남성 전용 선택지도 많아요. 주변 편의점·마트·음식점 밀집이라 생활 편합니다. 주말 밤 소음은 있습니다.첫 자취 팁꼭 직접 방문해서 확인환기·방음: 창문 유무, 공기청정기 있나.관리 상태: 청소 주기, 세탁기·냉장고 공유 vs 개인.계약서: 관리비 포함 여부, 퇴실 조건 꼼꼼히.고시원은 단기 자취에 딱 맞아요. 자유로움과 저렴함이 장점입니다. 안전한 자취 되세요!
경제 / 부동산
25.12.28
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묵시적갱신원하는데 부동산에서 연락
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다. 🥰네, 묵시적 갱신을 원하시면 별다른 행동 없이 기다리시면 됩니다. 부동산 연락에 대해 걱정 마셔요.묵시적 갱신 원리계약 만료 2개월 전(1월 9일)까지 집주인이 해지 통보를 안 하면 자동 갱신됩니다.기존 조건 그대로 연장되니, 세입자 입장에선 아무 연락 없이 조용히 두는 게 제일 안전합니다.부동산 연락 대처법"네, 묵시적 갱신 원합니다. 집주인께 따로 연락 부탁드리지 마세요"라고만 말씀하세요.집주인 의사표명 여부 물어보지 마세요. (이미 통보했다면 부동산이 말할 테니)부동산이 단순히 확인 차 연락한 거라, 질문자님 의사를 전달만 하면 끝입니다.주의할 점3월 9일 이후에도 계속 살고 싶으면 OK. 나중에 나가려면 해지 통보 후 3개월 기다려야 합니다.집주인이 갑자기 해지 통보해도 2개월 전 마감 지켰는지 확인하세요. (늦으면 무효)이렇게 하면 문제없이 갱신됩니다.
경제 / 부동산
25.12.28
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여수 집값은 앞으로 어떻게 될지 궁금하네요
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.여수 집값 앞으로는 전체적으로는 안정~약간 내려갈 가능성이 크지만, 입지 좋은 곳은 버틸 수 있어요.왜 그런가?여수 인구가 매년 2,500명씩 줄고 있어요. 젊은 사람들이 빠져나가고 노년층만 늘어나니, 집 사려는 사람들이 자연히 줄어요. 경제도 안 좋아서 더 힘들죠.공급은 어때요? 아파트 많이 지어지나?2025년쯤 새 아파트가 좀 들어오지만, 그 후에는 물량이 줄어요. 문제는 이미 지어진 집보다 새 집이 도심에 몰리면서, 외곽이나 오래된 동네는 더 힘들어질 거예요.(부동산 지인 사이트에서 입주물량 확인가능)실제 시장은?좋은 동네(웅천, 죽림 등): 대형 아파트나 학군 좋은 곳은 가격이 잘 안 떨어져요. 수요가 있어서요.나쁜 동네: 거래 적고 가격 내려갈 수 있어요.사려면 뭐 봐야 해요?이 4가지만 체크하세요:입지: 웅천·죽림·공단 근처?앞으로 입주 물량: 3~5년 내 주변에 새 아파트 많나?실제 거래: 최근 전세·매매 가격 추이.내 계획: 3년 안에 팔 건지, 7년 이상 들고 갈 건지.여수 전체는 조심스럽게 보세요. 좋은 입지 단지만 골라서 접근하는 게 안전해요!
경제 / 부동산
25.12.28
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빌라 추가 구입에 대한 세금질문이 있습니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.🥰2025년 10.15 대책으로 서울이 규제지역이 된 점을 반영해 핵심만 짚어드립니다.1. 취득 및 보유 세금 (취득세가 핵심)취득세: 서울(규제지역) 내 2주택자가 되므로 8% 중과세율이 적용됩니다. (지방교육세 포함 약 8.4%) 공시가격 1억이 넘으므로 피할 방법이 없습니다.보유세: 종부세는 부부 합산 공시가격이 높지 않아 당장 큰 부담은 없겠으나, 재산세는 각각 나옵니다.양도세: 나중에 매도 시 2주택자이므로 양도세 중과(기본세율+20%p) 대상이 됩니다.2. 생애최초 감면 세금 추징 (전액 반납)네, 무조건 다 뱉어내야 합니다.생애최초 감면 혜택은 취득 후 3년 이내에 추가 주택을 사면 안 된다는 조건이 있습니다. 25년 1월에 사고 바로 추가 매수를 하시는 것이니, 기존에 감면받은 세금은 전액 반납하셔야 합니다.💡 보스의 실전 조언지금 빌라를 추가로 사시면 취득세 + 생애최초 감면 반납분이라는 현금이 지출됩니다. 이 비용을 다 내고도 재개발 수익이 더 클지 냉정하게 계산해 보세요. 또한, 서울 재개발지는 '현금청산' 위험이 있으니 권리산정기준일을 꼭 확인하시기 바랍니다.빌라구매 후 추가 빌라 2주택 포지션으로 생각하시는 점이 공부도 많이 하시고 계획이 있으신것 같습니다.좋은 투자가 되시길 기원합니다.
경제 / 부동산
25.12.27
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