부동산 10.15 대책 이후 실거주 의무
경기도 지역에 조정대상지역 분양권에 관심이 있습니다.
현재 1주택자인데 매도 후 분양권을 매수하려고 합니다.
분양권 매수 후 비과세 요건을 충족하려면 2년 보유를 하면 되나요? 아니면 2년 실거주를 해야 하나요?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
부동산 대책들이 쏟아지면서 비과세 요건이 참 헷갈리시죠? 결론부터 말씀드리면, '조정대상지역'에 있는 주택(또는 분양권)이라면 2년 보유는 물론이고, 반드시 2년 실거주를 해야만 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
질문하신 상황에 맞춰 핵심 내용을 정리해 드리겠습니다.
1. 조정대상지역 비과세의 대원칙
2017년 8.3 대책 이후로 조정대상지역 내에서 취득한 주택은 무조건 '2년 거주' 요건이 붙습니다. 10.15 대책 등 이후의 보완 대책들도 이 거주 의무를 완화해주지는 않았습니다.
비과세 요건: 2년 보유 + 2년 실거주 (주민등록 전입 및 실제 거주)
판단 기준: 주택을 '취득(잔금일)'할 당시에 해당 지역이 조정대상지역이었다면, 나중에 해제되더라도 거주 요건은 그대로 따라붙습니다.
2. 분양권 매수 시 주의할 점
지금 매수하시려는 경기도 지역이 현재 조정대상지역이라면, 향후 아파트가 완공되어 입주할 때 아래 사항을 지켜야 합니다.
실거주 의무: 분양권 상태에서는 거주할 수 없으므로, 준공 후 입주 시점부터 통산 2년을 채워야 합니다.
일시적 2주택 혜택: 현재 1주택을 매도하고 분양권을 사신다고 하셨는데, 만약 기존 주택을 팔기 전에 분양권을 먼저 사서 일시적으로 2주택이 된다면, 기존 주택을 파는 기한(보통 3년 이내)도 꼼꼼히 챙기셔야 합니다.
3. 실거주 의무가 면제되는 예외 상황
아주 드문 경우지만, 거주를 안 해도 되는 경우가 있긴 합니다.
비조정대상지역: 취득 당시 해당 지역이 조정대상지역이 아니었다면 2년 보유만 해도 됩니다.
상생임대인: 임대료 인상률 5%를 준수하며 일정 기간 임대차 계약을 유지할 경우, 거주 요건 2년을 면제해 주는 제도가 있으나 요건이 매우 까다롭습니다.
현재 경기도의 많은 지역이 조정대상지역에서 해제되었으나 일부 과열 지역은 여전히 유지되고 있습니다.
지정 시점 확인: 해당 분양권의 '취득일(분양권 매매 계약일이 아닌 잔금일 또는 등기일 기준)'에 그 지역이 조정대상지역인지 반드시 확인하세요.
자금 계획: 실거주를 해야 비과세가 되기 때문에, 입주 시점에 전세를 놓아 잔금을 치를 계획이라면 비과세를 포기하거나, 나중에라도 들어가서 2년을 사셔야 합니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
1명 평가안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
토지거래허가구역인 경우 분양권도 토지거래허가 대상이므로 거래시에 허가가 필요하며 (최초 분양시는 허가 대상이 아니지만 제3자에게 전매시에는 허가를 받아야 합니다.) 아파트 준공 이후부터 2년간 실거주 의무가 주어집니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 분양권 매수 가능 여부
주택법 제64조에 따르면, 기존에 주택이 한 채 있었던 분이 주택을 모두 매도해서 무주택자가 된 경우 분양권을 새로 구매하는 것은 가능하다고 볼 수 있습니다. 다만, 다음 두 가지 법적 제한에 유의하셔야 합니다.
* 전매 제한(주택법 시행령 제73조):
경기도 내 규제지역(예: 과천, 광명, 성남, 수원, 안양, 용인, 의왕, 하남 등 12개 지역)은 소유권 이전 등기 시점(최대 3년)까지 분양권 전매가 금지됩니다. 따라서 매수하려는 분양권이 전매 제한이 풀린 상태인지 반드시 확인하셔야 합니다.
2. 양도소득세 비과세 요건
'2년 보유'냐, '2년 거주'냐에 대한 궁금증이 많으실 텐데요. 결론부터 말씀드리면, 2년 이상 실제로 거주하셔야 1세대 1주택 비과세 요건을 충족합니다.
* 법적 기준:
소득세법 시행령 제154조 제1항에 따르면, 취득 시점에 해당 주택이 조정대상지역에 있다면 2년 실거주가 반드시 필요합니다.
답변이 도움이 되셨나요~✨️
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
조정대상지역내 주택을 취득하는 경우라면 2년보유는 물론이고 반드시 2년 실거주를 하셔야 비과세 혜택을 받으실수 있습니다.
그리고 꼭 매도 후 분양권 매수하세요
조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
현재 1주택자 상태에서 경기도 조정대상지역 분양권을 매수할 경우 분양권 양도 시 1세대 1주택 비과세를 받으려면 2년 이상 보유만 하면 됩니다.
실거주는 필요 없습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
10.15 대책 이후 조정대상지역 내 주택 취득에 대해서는 보유 2년 요건 외에 실거주 2년 요건이 추가되었습니다
이는 과거에는 보유기간만으로 비과세가 가능했지만,규제지역에서는 실거주를 해야만 비과세를 인정하는 방향으로 강화된 것입니다
현재 관심 있는 조정대상지역 분양권을 매수한다면
나중에 양도할 때 양도소득세 비과세를 받기 위해서는 보유기간 2년 + 실거주기간 2년 모두 반드시 준비해야 합니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
조정대상지역 분양권은 단순히 2년 보유만으로 비과세가 되지는 않습니다. 원칙적으로 2년 이상 실제 거주 요건을 충족해야 비과세가 가능합니다. 다만 실거주 의무 여부는 분양 당시 적용된 규제를 기준으로 판단합니다.
경기도 지역에 조정대상지역 분양권에 관심이 있습니다.
현재 1주택자인데 매도 후 분양권을 매수하려고 합니다.
분양권 매수 후 비과세 요건을 충족하려면 2년 보유를 하면 되나요? 아니면 2년 실거주를 해야 하나요?
==> 매입당시 조정지역 등이라면 "2년 보유 + 2년 거주요건"에 충족해야 하지만 전자의 조건에 해당되지 않는다면 1가구 1주택인 경우 2년 보유 조건에 충족된다면 법적으로 문제가 되지 않습니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
조정대상지역 내 분양권을 매수하여 비과세를 받으려면 2년 보유와 2년 실거주 모두 충족해야 합니다. 취득 당시 (잔금일 기준) 해당 지역이 조정대상지역이라면 반드시 2년 이상 실제 거주해야 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 예외적으로 만약 주택 완공 및 취득시점에 해당 지역이 조정대상지역에서 해제된다면 거주 의무 없이 2년 보유만으로도 비과세가 가능합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
분양권의 경우 1년 미만 보유하고 매도를 하게 될 경우 양도세율은 70% 이고 1년 이상일 경우 60% 적용을 받게 됩니다.
조정대상지역일 경우 분양권으로 입주를 하게 되면 2년 거주 후 양도를 하게 되면 양도소득세 비과세 받을 수 있습니다.
감사합니다.