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전입신고x확정일자x 월세살고있는데 경매로넘어간것같아요 보증금 받을수있나요?

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 내일이라도 전입신고와 확정일자를 받아야하나요?경매로 넘어가는 것을 대비해서 전입신고와 확정일자를 최대한 빠르게 하는 것이 등기부상 선순위가 될지 후순위가 될지 결정됩니다. 지금까지 전입신고를 하지 않았고, 확정일자를 받지 않았다면 내일이라도 전입신고를 하고 확정일자를 받으시기 바랍니다.전입신고는 대항력의 요건입니다. 대항력은 전입신고 + 점유(거주) 입니다. 대항력이 있고 소액임차인에 해당되며 배당신청을 했다면 최우선변제권을 가져서 경매 시 0순위로 최우선변제금을 받을 수 있습니다.확정일자는 우선변제권의 요건입니다. 우선변제권은 대항력+확정일자입니다. 우선변제권은 후순위 채권자보다 우선하여 배당 받을 수 있습니다.2.배당요구신청서를 제출하려면 저 두개를 해야하는것같은데 하지않아도 신청을 할수있나요?두가지를 하지 않고 배당신청을 해도 됩니다. 하지만 배당순위에서 가장 후순위로 밀려 나고 낙찰가에서 선순위 권리자들이 배당을 받은 후 남은 금액이 없을 수도 있습니다.배당요구신청 전에 대항력과 우선변제권의 요건을 갖추고 있어야지 배당신청을 하고 대항력과 우선변제권의 법적 효력이 발생합니다. 낙찰가에서 권리순위에따라 배당을 한 후 본인 순서에서 남은 금액에서따라서 보증금을 받을 수도 있고 못 받을 수도 있고 일부만 받을 수도 있습니다. 보증금 500만원이라면 보통 최우선변제금으로 모두 배당을 받을 수도 있습니다. (단, 최우선변제금은 낙찰가의 1/2을 넘지 못 합니다. 그래서 임차인이 많고 배당할 최우선변제금이 많다면 보증금 금액에 따라서 일부만 받을 수도 있습니다.)3. 제가 보증금을 받으려면 당장 어떤걸 해야하나요.전입신고를 하고 확정일자를 받으시기 바랍니다.배당을 받았다면 본인은 이사를 가면 됩니다. 경매로 본인이 말소기준권리(등기부의 압류, 가압류, 가등기, 저당, 근저당, 경매개시결정 등) 보다 후순위이고 보증금을 모두 받지 못 했거나 일부만 배당 받았을 경우 임차인의 권리는 말소 되고 낙찰자가 인수해야 할 대상이 아니기때문에 이사를 가야 합니다. 이사를 가지 않고 버티고 있다면 낙찰자는 인도명령을 진행할 수 있는데 이보다 낙찰자 입장에서는 이사비를 지원해주는 조건으로 퇴거 시키는 것이 낫기 때문에 이사비를 요구해 보시기 바랍니다.

경제 / 부동산

23.07.27

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