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임대인한테 차액을 돌려달라 요구했으나, 집이 팔리면 돌려준다니 어떻게 해야 할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법상으로 임차인은 보증금 전부 또는 일부를 돌려받지 못 하면 돌려받을 때까지 계속 거주 할 수 있습니다. 계속 거주하다가 이사를 가야하는 상황에서 계약만료 6~2개월 전 계약 종료통보를 했는데 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 임차권등기명령을 신청해야 합니다. 등기부에 임차권등기명령이 올려져있는 것을 확인하고 이사를 가면 됩니다. 임차권등기명령은 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권이 유지 되고 등기부에 올려져 있어서 다른사람이 등기부를 확인하여 임대인이 보증금을 반환하지 않았다라는 것을 알리는 것이 될 수 있습니다.
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24.08.18
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우리나라의 광역시와 도의 차이는 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1988년 5월 1일부터 시행되고 있는 현행의 신<지방자치법>에 의하면 우리 나라의 지방자치단체는 특별시·광역시·도 및 시·군 자치구의 2종으로 되어 있습니다.특별시와 광역시 및 도는 정부의 직할 아래 두고, 시는 도의 관할구역 안에, 군은 광역시 또는 도의 관할구역 안에 두며, 자치구는 특별시와 광역시의 관할구역 안에 두었습니다.지방자치 실시 이후에도 서울특별시는 수도로서의 특수성을 고려하여 <서울특별시행정특례에 관한 법률>(1991.5.31)에 의하여 그 지위와 조직 및 운영에 관한 특례를 인정받고 있다.특별시특별시는 행정구역 종류 중 하나로, 특수행정구역으로서 광역자치단체를 구성하는 독립 시를 가리킬 때 쓰는 명칭입니다.특별시는 국가의 수도로서 특별한 지위를 가지고 있으며, 다른 광역자치단체보다 더 많은 권한을 가지고 있습니다. 예를 들어, 자체적으로 조례를 제정할 수 있으며, 중앙정부의 권한 일부를 위임받아 행사할 수 도 있습니다. 특별시의 인구는 대부분 1천만 명 이상이며, 경제, 문화, 교육 등 다양한 분야에서 중심적인 역할을 합니다.광역시광역시는 대한민국의 행정구역 중 하나로, 특별시와 도를 제외한 인구 100만 명 이상의 대도시를 말합니다. 1963년 최초의 광역시인 부산광역시가 경상남도에서 분리되어 승격된 이후, 대구광역시, 인천광역시, 광주광역시, 대전광역시, 울산광역시가 차례로 승격되었습니다. 광역시는 특별시와 마찬가지로 자체적인 행정권과 자치권을 가지고 있으며, 중앙정부의 위임을 받아 업무를 수행할 수 있습니다.특별자치시특별자치시는 대한민국의 행정구역 중 하나로, 지방자치법에 기술된 지방자치단체의 한 형태입니다. 현재 특별자치시의 형태를 갖춘 곳은 세종특별자치시가 유일한데, 구체적으로는 세종시법에 근거한 지역이라고 보면 되겠습니다. 특별시, 광역시, 도, 특별자치도와 같은 광역자치단체의 형태로서, 국가위임사무를 원칙적으로 위임받는 지방자치단체라고 규정하며, 자치권이 강화되어 있습니다.광역시로 만들기에는 인구나 도시의 규모가 작다 보니 자치시를 도 산하에서 특별히 분리한다는 뜻에서 특별자치시가 된 것입니다.대한민국에는 1개의 특별시, 6개의 광역시, 8개의 도,1개의 특별자치시, 1개의 특별자치도, 많은 시군이 있습니다.광역자치단체• 1개의 특별시 : 서울특별시• 6개의 광역시 : 인천, 대전, 대구, 울산, 부산, 광주광역시• 8개의 도 : 경기도, 강원도, 충청북/남도, 경상북/남도, 전라북/남도• 1개의 특별자치시 : 세종특별자치시• 1개의 특별자치도 : 제주특별자치도특별시, 광역시, 도를 제외한 나머지 시장은 기초 자치단체에 포함됩니다.특별시, 광역시에 있는 '구'만 자치구청장입니다. 특별시, 광역시가 아닌 시 중에 인구가 50만명이 넘으면 구를 둘 수 있습니다. 인구 50만명이 넘으면 대도시 '시'라 부릅니다. 50만명이 넘는 시는, 25만을 기준으로 분구를 할 수 있습니다.• 구가 2개 : 인구 50만 ~ 75만명• 구가 3개 : 인구 75만 ~ 100만명• 구가 4개 : 인구 100만 ~ 125만명
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24.08.16
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주거와 업무를 함께 할수 있는것을 주거용 오피스텔이라고 하잖아요. 그럼 아파텔은 뭔가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.아파텔은 '아파트'와 '오피스텔'의 합성어로 아 파트형 오피스텔을 말합니다. 건축법 상 용어는 아니 고, 오피스텔이지만 외관과 용도가 아파트와 비슷하다 고 해 이름 붙여졌습니다.과거 오피스텔이라면 주로 1, 2인 가구가 살만한 원룸 구조가 대부분이었는데요. 바닥 난방을 설치하거나 방 수를 늘려 아파트처럼 2베이, 3베이 구조를 만들어 3, 4인 가구도 사용할 수 있는 오피스텔을 일명 '아파 텔'이라고 부른 것입니다.최근 구조뿐 아니라 외관까지도 아파트와 유사하게 건 설하여 유사 아파트라고도 불리고 있으며, 아파트 건설 시 아파텔도 함께 건설하여 단지 내 커뮤니티를 같이 사용하기도 합니다.2021년 9월 국토부가 도심주택 공급확대 방안의 후속 조치로 바닥난방 허용 면적을 확대했는데요. 전용면적 85㎡ 이하에서 120㎡ 이하까지 확대 하면서 아파텔이 늘어났습니다.
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24.08.04
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중개수수료는 어떻게 산정이 되는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.중개보수는 법정 상한 요율에 의해 산정이 됩니다. 매매와 임대 중개보수가 다르고 주택과 주택 이외 중개보수가 다릅니다. 그리고 부가세가 별도 입니다. 아래에 중개보수 표입니다. 참고하시기 바랍니다.
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24.08.04
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부동산중계수수료는 법에서 정한대로 고정으로 주는건가요? 조정할수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산 중개보수 요율은 상한 요율이고 협의 사항이므로 상한요율을 초과하면 안 되고 상한요율 아래에서 협의하여 중개보수를 조정할 수 있습니다.
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24.08.03
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공시시가 금액은 어떻게 산정이 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산 가격은 시세와 공시가격으로 구분되는데 시세는 실 거래시장에서 거래되는 가격 을 말하며 공시가격은 정부가 조사하고 산정해 공시하는 가격 을 의미합니다.-공시가격의 산정기준-국토교통부 장관은 매년 공시기준일(1월1일)을 기준으로 공동주택에 대한 적정가격을 조사, 산정하여 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐서 공시하게 됩니다. 이렇게 공시되는 가격을 관계 행정기관 등에서 제공합니다.공동주택 공시지가 조사-산정 대상 아파트,연립주택,다세대주택 기관은 한국부동산원이며 매매 사례 시세자료 감정평가액분양사례 실거래가 등을 주로 활용하여조사하고 호가 위주의 가격이나 특수사정에 의한 이상거래가격은 거래가능가격으로 채택되지 않습니다.소유자 또는 그 밖의 이해관계인은 만약 공시가격에 이의가 있다면 의견 제출 기간에 이의제기를 할 수 있습니다.
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24.08.03
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전세계약시 고려해야할 점들이 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보통 전세가율은 60~70% 수준이 적정합니다. 집이 경매 로 넘어가더라도 60~70% 수준이면 안심하고 돌려 받을 수 있습니다.문제는 전세가율은 매매가 대비 전세금의 비율이므로 매 매가 하락시 전세가율이 100% 까지 확 뛸 수 있다는 점 입니다. 따라서 내가 들어가는 집의 시세 (실거래가)를 꼭 체크하셔야 합니다.그런데 빌라나 다세대 주택 혹은 연립주택 등의 경우 매매 가 활발하지 않기 때문에 시세를 알기 어렵습니다. 그래서 정부에서는 이런 깡통전세 사기를 막으려고 "안심전세 앱"을 운영하고 있으니, 앱을 까셔서 전세가율을 체크 하셔야 합니다.다세대나 다가구의 시세 (부동산원 자료) 및 해당 지역의 평균 전세가율, 악성임대인 유무 등 왠만한 정보는 다 제공 하고 있습니다.사실상 전세계약할 때, 공인중개사를 100% 믿고 계약을 진행합니다. 그런데 위에서 말씀드린 것 처럼 중개사와 임 대인이 짜고 사기치면 답이 없습니다.그래서 국가공간정보포털에서 중개인 자격을 확인해 보셔 야 합니다. 등록번호가 없더라도 국가공간정보포털에 들어가시면 해당 지역에 등록 된 전체 공인중개사 리스트가 뜹니다. 업체명으로도 조회되니, 여기서 체크하시면 됩니다.전세계약 특약사항으로 반드시 아래 4가지는 꼭 명시하 는 게 좋습니다.1. 임대인의 문제로 전세 대출 불가시 계약은 파기되고 기 존 계약금은 반환한다2. 계약일 당시 등기부 권리관계를 잔금일 다음날 까지 유 지한다.3. 입주 전 발생한 하자는 임대인의 책임으로 한다4. 입주 전 발생한 공과금은 임대인이 부담한다우선 전세계약할 때, 많은 사회초년생이 각종 대출을 받습 니다. (디딤돌 등) 이 경우 전세계약 체결 후 전세계약서 를 기반으로 심사를 들어가기 때문에 간혹 계약 후 대출불 가 판정을 받는 경우도 있습니다 (임대인이 법인이거나 불 법 건축물이거나 하는 등의 이유로) 따라서 전세대출을 받으시려는 분들은 임대인의 문제로 대출이 거부될 경우 계약은 파기되고 기존 계약금은 반환 된다는 특약을 넣는 게 좋습니다.두번째로 계약일 당시 등기부등본의 권리관계를 잔금일다음날까지 유지한다는 특약은 반드시 넣어야 합니다. 전입신고+확정일자를 받기 전에 계약 후 집주인(임대인)이 대출을 받을 경우 2순위 권리자로 전세보증금 보호를 받 을 수 없기 때문에 반드시 전세계약 특약사항으로 넣어야 합니다. 확정일자의 효력은 다음날 발생하므로 "잔금일 다음날" 까지 유지하는 걸 특약으로 넣으셔야 합니다.공인중개사 (자격 여부 확인)가 주선하고, 적정 전세가율 을 체크하며 (안심전세 앱), 특약사항만 잘 집어 넣으면 문제가 없습니다. 그럼에도 불구하고 추후 계약 만료 후 임대인 이 전세금을 못 준다고, 하면 하염없이 기다리는 수 밖에 없습니다.그렇기 때문에 집주인이 전세금을 돌려주지 않더라도 보증기관으로 부터 받을 수 있도록 전세보증보험에 가입 해야 됩니다.
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24.08.02
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기사에 나온 임대차2법 폐지될까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.정부는 계약갱신청구권과 전월세상한제를 없애고 2020년 7월 이전 시스템으로 돌아가는 것을 검토 중입니다.임대차 2법 폐지가 전월세 시장의 또다른 도화선이 될 수 있다는 우려가 있습니다. 지금처럼 서울 등의 전세 가격이 들썩이는 상황에서 임대인과 임차인의 불안을 키워 가격 변동성만 부추길 수 있다는 것입니다.임대차 2법을 유지하되 부작용은 일부 개정해야 한다는 목소리도 높습니다.폐지가 되려면 공론화를 거치거나 국회에서 통과가 되어야 하기에 정확하게 임대차2법에 대한 폐지는 아직 미정입니다.
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24.08.02
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전세 부동산 계약 시 주의해야 할 점과 전세금 보호를 위한 방법은?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세보증보험 가입조건에 해당되어 가입하신 후 보증사고(임대인의 사정으로 보증금 반환안 됨, 경매로 넘어감)가 발생하여 보증금을 돌려받지 못 하는 경우 보증보험공사에 이행청구를 신청하여 보증보험공사로부터 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 보증보험 가입이 가장 안전하고 빠르게 보증금을 돌려받을 수 있는 방법입니다.
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24.08.01
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상가주택 공시가격을 알고 싶은데요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.국토교통부가 운영하는 공시가격 알리미 홈페이지로 접속하게 됩니다. 여기서 상단 왼쪽에 는 공동주택 공시가격, 표준단독주택 공시가격, 개별단독 주택 공시가격을 조회할 수 있습니다. 즉, 아파트나 주택 등의 공시가격을 확인할 수 있다는 것입니다. 상가건물 같 은 경우는 공시지가를 통해 재산세를 계산합니다. 상가 공 시지가 조회는 오른쪽에서 확인할 수 있으며, 표준지 공시 지가와 개별공시지가를 확인할 수 있습니다. 모두 주소를 검색하거나 지도에서 찾아보는 방식으로 해당 부동산을 선택해서 검색할 수 있습니다.
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24.07.31
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