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임차할 부동산의 매매와 전세에 대해 몇가지 궁금한게 있어서요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 임차할 부동산의 매매와 전세 시세를 확인하는 방법 알고싶어요.->네이버부동산 또는 호갱노노 등을 통해서 여러 부동산을 비교하여 확인할 수 있습니다.2. 종전 및 신규 임차아파트의 이사 시기를 조정해서 계약하는 방법은 어떤게 있는지요?계약기간 조정은 임대인의 권한으로 본인의 상황에 대해서 진솔하게 이야기 해서 임대인과 협의해야 합니다.
경제 / 부동산
23.06.12
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집주인이 전세계약 만료일에 전세보증금을 못주겠다고 하면 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인을 위한 보증금반환용 대출상품이 있는데 임대인이 대출받을 조건이 된다면 계약만료일에 임차인에게 보증금을 반환할 수 있습니다. 이 경우가 아니라면 계약종료일에 보증금을 반환받기 어렵습니다. 전세금을 반환하지 않는 집주인을 상대로 세입자가 할 수 있는 행동은 제한적입니다. 설득과 주택 임차권등기명령·내용증명 발송에도 집주인이 요지부동이라면 임차인이 자신의 권리 구제를 위해 선택할 방법은 지급명령과 전세금 반환소송 뿐입니다.전세금 반환소송의 경우 특별한 사정이 아니라면 대개 임차인이 승소합니다. 그러나 판결문을 받기까지 평균 4개월 이상 소요되고 변호사 선임료 및 법원 인지대 등을 내야 한다는 점에서 소송은 일반 생계종사자에게 부담스러울 수밖에 없습니다.소송이 부담스러울 때 약식의 지급명령을 이용하면 신속하게 전세금을 받아낼 수 있습니다. 지급명령은 금액에 상관없이 충분한 근거를 갖춘 서류가 있으면 신청 가능합니다. 직접 변론에 참석할 필요도 없고 소송의 10분의 1 비용으로 최대 40여일 안에 판결문과 같은 효력을 지닌 결정문을 받을 수 있는 장점이 있습니다.다만 변수도 존재합니다. 법원으로부터 우편물을 송달받은 집주인이 지급명령 이의신청을 제기할 경우 법원은 이를 전세금 반환소송으로 자동 변경해 진행합니다. 세입자 관점에서 애초부터 소송으로 진행했다면 들어가지 않아도 될 시간과 비용을 낭비한 셈입니다.
경제 / 부동산
23.06.12
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전세보증보험 가입시 경매관련 문의드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보증보험에 가입한 후 계약종료로 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 임차인은 보증보험 이행청구를 신청할 수 있습니다. 보증보험 이행청구 조건이 있습니다. 보증사고에 해당되어야 하는데보증사고정의① 전세계약 해지 또는 종료 후 1월까지 정당한 사유 없이 전세보증금을 반환받지 못하였을 때② 전세계약 기간 중 전세목적물에 대하여 경매 또는 공매가 실시되어, 배당 후 전세보증금을 반환받지 못하였을 때이행청구방법보증사고 ①에 해당하는 경우, 주택임차권등기명령을 마친 후 이행청구 (단, 주택임차권등기명령 결정문을 제출하는 경우 이행청구 및 심사 가능하며, 보증금 수령 이전까지 등기가 완료되어야 함)보증사고 ②에 해당하는 경우, 배당표 등 전세보증금 미수령액을 증명하는 서류를 제출하여 이행청구를 합니다. 이를 통해 보증기관으로부터 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.06.12
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등기부열람 관련해서 몇가지 궁금한게 있어서요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 등기부를 열람해서 부동산 소유자와 계약해야 하는 이유가 궁금해요.->부동산 소유자가 임대인이고 소유자(임대인)와 임대차계약을 해야 됩니다. 임대인계좌번호로 계약금이나 잔금, 월세를 송금해야 합니다. 예를 들어 소유자(임대인)는 임대차계약에 대해서 모르고 소유자(임대인)아닌 사람과 계약체결을 하고 금전거래가 이루어진 후 추후에 계약종료 시 소유자 아닌 사람과 연락이 되지 않아 임차인은 보증금을 돌려받지 못 할 수도 있는 난감한 상황이 발생합니다. 계약체결 시 등기부상 소유자와 임대인의 신분증 등 진위여부를 확인해야 합니다.2. 전월세 계약에서 대리인과 계약하는 경우에 어떻게 대처해야하는지요.-> 임대인의 대리인은 위임잔과 인감증명서를 준비해야 합니다. 임대인 도장이 찍힌 위임장을 확인하고 인감증명서상의 도장과 동일한 지 확인해야 합니다. 그리고 임대인과 전화나 영상통화를 하여 계약에 대한 내용을 확인해야 합니다.
경제 / 부동산
23.06.12
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권리금은 얼마정도가 적당한가요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.권리금은 정확하게 산정하기 어렵습니다. 보통 바닥권리금 외에는 영업권리금은 순이익 곱하기 10을 하고 시설권리금은 1년이 지나면 시설비에서 20%, 2년이 지나면 50%, 3년 80%로 삭감되는데 이는 단지 이론에 불과합니다. 실무에서는 기존임차인이 받고 싶은 권리금에서 약간의 조정으로 거래가 됩니다. 상권이 잘 형성되어 있는 곳은 바닥권리금이 있기에 빈점포여도 바닥권리금을 주고 들어가는 곳도 있습니다. 기존임차인이 본인이 지불한 권리금과 본인이 생각하는 권리금을 조절하여 권리금으로 제시를 합니다. 동일업종이 아니라면 권리금 조정이 어느정도 이루어지기도 하기에 협의를 잘 해보기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.06.12
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단기임대방 법적으로 이게 맞는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.간혹 실제 건물소유자는 따로 있고 소유자 가족이 관리한다고 질문대로 가족에게 월세를 송금하라고 하는 곳도 있습니다.하지만 법적으로는 건물 소유자에게 월세를 송금해야 합니다. 앞으로는 건물 소유자가 계약서작성 장소에 참석하지 못 한다면 전화나 영상통화를 하여 계약에 대한 내용을 이야기하고 녹음하기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.06.12
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전세를 계약전에 나가달라고 부탁을 할때 어떤것을 해줘야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약기간 전 계약해지 시 법에 임대인과 임차인에 대해 어떻게 해야 된다는 내용이 없습니다. 실무에서는 임대인이 계약기간 중 계약해지를 하는 경우 임차인은 계약기간 중에 퇴거할 의무가 없기에 임대인은 임차인에게 이사비용 또는 이사비용과 중개보수를 부담하는 조건으로 합의에 의한 계약해지를 합니다.반대로 임차인이 계약기간 중 계약해지 시 임대인이 계약만료 전 보증금을 반환할 의무가 없기에 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수 또는 중개보수 + 청소비용을 부담하는 조건으로 합의에 의한 계약해지를 합니다.
경제 / 부동산
23.06.12
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월세 살이 갑자기 집주인이 바뀐다고
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 상 임차인이 2기 차임에 달하는 연체시 임대인은 계약해지를 할 수 있고, 임차인의 계약갱신 요구권 행사에 임대이은 거절할 수 있습니다. 현 상황을 보았을 때 보증금을 더 마련하는 것이 아니면 더 저렴한 방을 구하는 것이 좋아보입니다.
경제 / 부동산
23.06.12
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전세연장계약서작성시 유의사항이 뭐가있을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보증금 변동이 없다면 계약갱신 시 갱신계약서를 작성하지 않아도 됩니다. 카톡이나 문자, 내용증명으로 약식계약에 대한 내용을 작성하여 보관해둬도 됩니다. (해당 아파트 주소,동.호수,계약기간,보증금,계약갱신계약을 밝히는 내용,임대인과 임차인 확인 등)계약서작성을 원한다면 임대인과 임차인 두명이서 작성해도됩니다. 법으로 정한 계약서양식이 없기때문에 인터넷에 임대차계약서양식을 다운받아서 작성하면 됩니다. 부동산에서 계약서를 작성한다면 대필료를 지불해야 할 수 있습니다. 번에서 정한 대필료 금액이 없기에 부동산 마다 상이합니다. 5~20만원, 그 이상도 가능합니다. 계약갱신계약서에 계약갱신계약에 대한 내용을 작성하지 않더라도 임대인과 임차인이 주고 받은 카톡이나 문자, 전화, 내용증명으로 계약갱신요구권을 행사한 내용이 있기에 계약갱신을 하게 되는 것입니다.
경제 / 부동산
23.06.12
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보금자리론은 고정금리인데 나중에 금리가 내려가면 어떻게 대응하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보금자리론은 고정금리로 시 기준금리가 내려가서 다른 대출상품의 금리가 더 낮아지는 경우 손해를 볼 수 있습니다. 만약 추후에 더 낮은 금리의 보금자리론이 출시된다면 대환이 가능하겠지만 그렇지 않다면 더 낮은 금리의 다른 대출상품으로 대환을 해야 될 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
23.06.12
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