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답변 내역

가을에 이사를 할까 고민하고 있어서 여기저기 부동산 매물을 검색하고 있습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.사글세는 보증금 없이 계약기간만큼의 월 차임을 한꺼번에 임대인에게 주는 계약의 형태입니다. 임대인 입장에서는 보증금이 없다보니 계약종료 후 파손된 부분과 청소비를 임대인이 돌려받을 수 없습니다.임차인 입장에서는 일정기간 거주하다가 임차인 개인사정을 이유로 계약기간 중에 다른 곳으로 이사가야 될 경우 지급했던 사글세 비용을 돌려받지 못 할 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.06.11
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이사하고 전입신고 하고 확정일짜가 먼가요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전입신고와 확정일자를 받는 이유는 대항력과 우선변제권때문입니다. 이 둘은 임차인이 법적 보호를 받을 수 있는 권리입니다.대항력은 법률관계에서 제3자에게 대항할 수 있는 권리입니다. 전입신고와 점유(거주)가 대항력의 요건이고 전입신고 다음날 0시부터 효력이 발생합니다. 만약 임대차계약 체결하고 거주중 임대인이 바뀌고 새임대인이 이사를 요청한다면 대항력에 의해 거주를 주장하면 됩니다. 그리고 대항력이 있고 소액임차인(기준날짜, 지역에 따라 다름)에 해당된다면 경매시 최우선변제금을 선순위채권자가 있더라고 가장먼저 배당 받을 수 있습니다. 우선변제권은 경매시 후순위권리자보다 우선하여 배당받을 수 있는 권리입니다. 대항력과 확정일자가 우선변제권의 요건이고 확정일자는 당일에 효력이 발생합니다. 만약 전입신고 날짜와 확정일자받은 날짜가 같다면 우선변제권은 대항력의 다음날 효력 발생때문에 날짜가 같더라도 다음날 효력이 발생합니다.
경제 / 부동산
23.06.11
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전세 계약 만료 이사 절차 문의드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세임대차계약 만료 시 이사를 하여 짐을 다 뺀 집 내부를 한번 더 둘러 보면서 처음 입주당시 찍어 놓았던 사진 또는동영상과 비교해보면 됩니다. 그리고 이사당일 관리사무소에 관리비 정산을 해야되고 장기수선충당금 납부확인서를 받아서 임대인에게 반환요청을 하면 됩니다.짐을 다 빼면 임대인이 하자가 있는지 집 내부를 확인한 후 하자가 없다면 바로 보증금을 반환합니다.
경제 / 부동산
23.06.11
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제가 살고있는 집에 계약이 곧 만료되면 가족이 새로운 세입자로 들어오는것이 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.가족 직계존비속과 전세임대차계약을 체결할 수 있습니다. 단, 증여가 아님을 증명할 수 있도록 해야합니다.타인과 하는 전세계약과 똑같이 진행해야합니다다. 전세계약서 필수로 작성하고 보증금도 줘야하고 자금출처 및 증빙서류를 챙겨둡니다.임대인과 임차인은 절대 함께 거주하면 안 됩니다. 주소를 다른 곳으로 옮겨도 자식의 소득과 직업이 없다면 함께 거주한다고 의심받을 수 있습니다.임차인은 반드시 임차주택에 거주해야 하고, 확정일자를 받습니다.임대차계약 종료 후 전세보증금 반환해야 합니다.
경제 / 부동산
23.06.09
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부동산 복비 관련 질문드립니다...
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.매출액 4,800만원 미만은 간이과세자로 부가가치세면제입니다. 그래서 현금영수증은 발급할 수 있고 세금계산서는 발행을 하지 않습니다.매출액 4,800만원 이상 8,000만원 미만은 간이과세자로 부가가치세 4%를 발생합니다. 그래서 현금영수증과 세금계산서 모두 발행할 수 있습니다.매출액 8,000만원 이상은 일반과세자로 부가가치세 10%가 발생합니다. 그래서 현금영수증과 세금계산서 모두 발행할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.06.09
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이런경우에 부동산 가계약금을 돌려받을수 있는지 궁금해요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대법원2005다39594판결계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치 가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계 약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여 는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다.그 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도, 위 가계약 서 작성 당시 매매계약의 중요 사항인 매매목적물과 매 매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었으므로 원·피고 사이에 이 사건 부동산에 관한 매매계약은 성립되었다고 판단하였다.위 판례에 따라 가계약서를 작성하지 않았더라도 계약 당사자 일방의 계약취소 시 매매계약의 중요사항에 관한 합의가 있었다면 매매계약이 성립된 것으로 보고 매수인이 사정으로 계약취소 가계가금을 포기하고 매도인의 사정으로 계약이 취소되면 가계약금의 배액을 반환해야합니다.
경제 / 부동산
23.06.09
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특례 보금자리론으로 대출을 받은 상태에서 다른 주택을 구입할 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.일시적 2주택 조건이 있습니다. 1주택이 있는 상황에서 2주택구입을 목적으로 한다면 기존주택을 3년 이내 처분하는 조건에 서약을 한 후 대출을 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.06.09
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같은평형이라고 하는데 오피스텔이 아파트보다 실평수가 다른이유는 뭘가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.오피스텔이 아파트보다 전용면적이 작고 공용면적이 더 넓습니다. 그리고 아파트는 서비스면적으로 발코니를 넣어주고 오피스텔은 서비스면적이 없습니다. 그래서 같은 평수라도 아파트가 더 넓어보이고 면적대비 설계를 더 잘 해놓습니다.오피스텐이 공용면적이 넓다보니 관리비가 비싼편입니다.
경제 / 부동산
23.06.09
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전세 갱신 시 대출을 바꾸려는데요, 계약서를 새로 써야 할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.현재 이용중인 전세대출을 연장한다면 보증금 인상이 없을 경우 기존 계약서로 연장이 되지만 대출은행을 변경하는 것이고 다른 은행에서 심사를 위하여 확정일자를 받은 계약서가 필요합니다. 보증금 인상이 없다면 확정일자를 받은 기존 계약서 특약사항에 갱신계약이라는 내용을 작성하여 제출하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.06.09
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전세 재계약 후 2년을 꼭 채워서 살야하 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.아닙니다. 꼭 2년을 다 채워서 거주하지 않아도 됩니다. 계약갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있습니다. 그리고 임대인이 임차인의 의사통보를 받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지효력이 발생합니다. 법적으로 계약해지(계약종료) 효력이 발생하여 임대인은 보증금을 반환해야합니다.
경제 / 부동산
23.06.09
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