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답변 내역

임차권등기명령을 판결을 통해서 받으면 어떤 과정이 이루어지게 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차권등기명령은 계약종료에도 임대인이 보증금을 반환하지 않고 임차인은 이사를 가야 되는 상황이라면 등기부에 임차권등기명령을 등기하여 대항력(전입신고+거주)과 우선변제권(대항력+확정일자)을 유지하기 위함입니다. 전입신고를 하지 않았거나 확정일자를 받지 않았다면 임차권등기명령이 등기된 시점부터 대항력과 우선변제권의 효력이 발생합니다.등기부에 임차권등기명령이 등기되었더라도 임대인이 보증금을 반환해야하는 강제력은 없습니다. 등기부에 등기가 되어 다른사람(다른 임차인)이 등기부를 확인 할 때 임차권등기를 보고 임대인이 보증금을 제때 반환하지 않는다라고 생각할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.05.15
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임차인이 사망할때 이런 경우 어떻게 되는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인이 사망하는 경우 보증금이 상속인(직계존비속)에게 상속이 됩니다. 상속인은 배우자가 될 수도 있고 배우자와 자녀가 될 수도 있습니다. 상속인이 배우자와 자녀일 경우 가족관계증명서를 확인하여야합니다. 그리고 배우자에게 보증금을 모두 반환하는 경우 상속인 모두에게서 동의받은 동의서를 확인하고 반환해야됩니다. 보증금을 각각 나눠 가진다면 임대인과 상속인들이 협의하여 보증금 반환에 대한 합의서 등을 작성한다면 추후에 문제가 생길시 증거로 활용할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.05.15
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단기월세를 계약해도 세입자가 계속산다고하면 2년까지 살수있는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법(이하 ‘주임법’)제4조(임대차기간 등)① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.주임법 제4조 제1항 본문에 따라, 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 봅니다. 쉽게 말하면 ‘1년 임대차’는 위 규정에 따라 자동으로 임대차 기간이 2년으로 변경된 것입니다.그런데 주임법 제4조 제1항 단서(“다만,~” 이후를 단서라 합니다)가 문제입니다. ‘임차인’은 위와 같은 경우에도 1년으로 정한 임대차 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. 쉽게 말하면 임차인은 임대차 기간을 1년으로 할 것인지, 2년으로 할 것인지를 선택할 수 있습니다. 서술의 편의상 위와 같은 임차인의 권리를 ‘계약 기간 선택권’이라 칭하겠습니다. 이는 계약의 ‘해지’와 구별하기 위한 것이며, 정식 법률 용어는 아니라는 점 꼭 참고하시기 바랍니다.‘임대인’은 법문상 ‘계약 기간 선택’이 불가능합니다. 따라서 임대인은 1년으로 정한 임대차 기간이 경과하였다 주장하며 임차인을 주택에서 퇴거시킬 수 없습니다. 임대차 기간은 주임법에 의해 ‘2년’으로 변경되었기 때문입니다.
경제 / 부동산
23.05.15
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월세 세입자는 소모품을 다 본인이 해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.입주하자마자 수리를 요하는 경우 임대인이 부담하지만 입주하고 거주하는 동안 소모품의 수리 및 교체를 요하는 경우 전등.건전지.변기커버.샤워호스.헤드 등 같은 소모품은 임차인이 비용을 부담합니다.그리고 특약사항에 비용부담에 대한 내용을 작성했다면 특약사항대로 이행하면 됩니다.임차목적물 내의 모든 소모품, 시설물의 고장 또는 파손 시 임대인이 모두 비용을 부담하지 않습니다. 임대인은 주택의 파손·장해의 정도가 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 그 수선의무를 부담하지 않습니다. 다만, 그것을 수선하지 않아 임차인이 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담하게 됩니다(대법원 2004. 6. 10. 선고 판결).
경제 / 부동산
23.05.14
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월세주는 오피스텔주인입니다에어컨이 기본옵션인데 혹시 에어컨에서 이상이생기면은?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.에어컨의 경우 임대인이 직접수리를 하기 어렵고 비용이 많이 들기도 하기때문에 임대인이 비용을 부담해야합니다. 판례의 경우 별비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있는 소모품의 경우 임차인이 비용을 부담한다고 명시 해놓았고 그 예로 건전지, 전등, 변기커버, 샤워헤드.호스, 수도꼭지 등입니다.그 외 중대한 하자로 벽갈라짐, 누수, 보일러 수리 및 교체, 변기교체, 배관 막힘은 임대인이 비용을 부담한다라고 명시 해놓았습니다.
경제 / 부동산
23.05.14
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신축건물이나 이미 폐업해서 짐을 뺀 상가를 계약할 때는 권리금이 없는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보통 신축상가건물의 빈점포나 일반상가건물의 빈점포의 경우 권리금이 없이 건물주인과 계약을 체결합니다.가끔 상권형성이 잘 되어 있는 곳이라면 바닥권리금을 받는 곳도 있습니다.
경제 / 부동산
23.05.14
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부동산 거래신고대상에는 어떤것들이 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.공인중개사법에 의한 부동산거래신고는 대한민국 내의 모든 부동산(주택, 토지, 건물 등)이 해당됩니다.부동산거래신고는 등기원인이 매매인 경우에만 적용되고, 판결, 교환, 증여, 신탁, 신탁해지, 분양권매매 및 경매･공매 등의 경우에는 부동산거래신고대상이 아닙니다.
경제 / 부동산
23.05.13
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내집마련시 부동산거래 신고는 의무적인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 부동산 거래 신고 기간은 '계약일로부터 30일 이내'입니다.그리고 계약을 해제할 때에도 취소 확정일 기준으로 30일 안에 이뤄져야 합니다.. 의도적으로 아파트 가격을 띄우기 위해서 취소하지 않는 사례가 빈번하기 때문에 이 또한 과태료 대상입니다.당연히 신고 의무자에게 부과되는데 지연과 거짓신고로 구분합니다.단순 지연은 500만원 이하, 거짓 신고은 취득가액의 5% 상당 (3,000만 원 이하)입니다.부동산에서 계약 시 부동산에서 부동산거래신고를 해야합니다.
경제 / 부동산
23.05.13
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전세계약후 사전에 설명과 다른붑분이 있으면 계약해지가 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약서 체결 시의 계약 조건과 다른 부분이 있다면 계약해지를 할 수 있습니다. 구체적 사안을 살펴보고 임대인과 협의 할 필요가 있습니다.
경제 / 부동산
23.05.13
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법원 강제집행시 이사비 받을 수 있는가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.강제집행으로 경매로 넘어갈 경우 낙찰가에서 권리순위에 따라 배당을 받아서 보증금을 모두 배당 받을 수도 있고 모두 못 받을 수도 있고 일부만 받을 수도 있습니다.처음 계약체결하면서 전입신고와 확정일자를 받았으면 대항력(전입신고+거주)과 우선변제권(대항력+확정일자)을 가집니다. 하지 않았다면 경매개시결정등기가 되기 전에 대항력과 우선변제권의 요건을 갖추는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.05.13
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