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건폐율 이란 무엇을 말하는 건지 궁굼 합니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.건폐율은 쉽게말해 하늘에서 토지를 내려다 보았을 때, 건축물이 대지를 덮고 있는 비율을 의미합니다.즉, 정해진 대지(토지)위에 층수는 상관하지 않고 1층짜리 건물을옆으로 얼마 나 넓게 건축할 수 있느냐를 판단할 수 있는 지표입니다.예를 들어 토지100평에서 80평의 부지를 차지하는 건물을 지으면 건폐율은 80%가 되고, 50평의 건물을 지으면 건폐율은 50%가 됩니다.따라서, 건폐율은 최대 100%를 넘을 수가 없습니다. 토지 보다 넓은 면적에 건축물을 올리는 것을 불가능하기 때문 입니다.
경제 / 부동산
23.05.13
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전세에서 월세로 바꾸면서 기존 세입자가 나가야합니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.약식으로라도 카톡이나 문자, 계약서에 예를 들어 본 계약은 2023년 06월00일까지임.임차인의 사정으로 1개월 정도 연장하고, 임차인은 월세 00원을 지급하며, 7월 00일에 계약이 종료된다. 임대인은 보증금을 반환하고 임차인은 퇴거를 한다. 라는 문구를 작성하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.05.13
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사무실 임대차 계약을 했는데 연체료가 18프로 라고
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인입장에서는 부동산 계약 시 특약사항에 연체이자율을 작성하시는 것이 좋습니다.당사자 간에 합의로 연체 이율을 정할 수 있습니다. 만약 주택 임대차 계약서에 연체이자가 발생한다고 기재하고 별도로 연체 이율을 정하시지 않으셨다면 법정이율은 연5%가 적용될 것입니다.(민법 제379조).연체 이자율 18%로 특약사항에 작성했더라도 임차인에게 불리한 약정으로 유효하지 않아 법정이율로 적용됩니다.
경제 / 부동산
23.05.13
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전세 계약시 임대인의 납세여부 확인이 중요한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인이 세금체납이 있다면 금전적으로 부족한 경제상황으로 볼 수도 있어서 계약만료 시 임대인에게 보증금을 반환하는 것에 대해 의심을 해봐야 합니다. 소액임차인에 해당하고 전입신고를 했다면 최우선변제권을 가지게 되는데 경매 시 0순위로 최우선변제금(지역과 시기에 따라 금액이 다름, 말소기준권리인 가등기, 압류, 가압류, 저당, 근저당, 경매개시결정등기 등 날짜를 비교하면 됨.) 을 배당 받을 수 있습니다. 그리고 이번에 전세사기 피해가 이슈되면서 5월달 부터 경매시 세금체납부분에 대한 배당순서를 변경 했습니다. 등기부상 권리순위에 따라 배당이 되는데 예로 최우선변제권 -> 근저당권 -> 세금세납에 의한 압류 날짜보다 확정일자가 빠른 임차인 ->세금체납 으로 배당이 실행됩니다. 세급체납에 대한 변제가 0순위였는데 임차인의 최우선변제금이 0순위 배당으로 바뀌었고. 말소기준권리 중 근저당권일 때만 세금체납보다 근저당권으로 은행이 우선배당 받습니다.
경제 / 부동산
23.05.12
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전세 보증금은 법적으로 이사가기 며칠전까지 지급해야되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료로 임대인이 임차인에게 전세보증금을 반환하는 경우에 대해서 궁금하신건가요??임대인의 보증금반환과 임차인의 임차목적물 반환은 동시이행관계입니다. 임대인이 보증금을 반환하지 않거나 일부 반환하지 않을 경우 임차인은 보증금을 모두 돌려 받을 때까지 거주 할 수 있습니다. 임대인과 임차인 간 협의하여 어느 정도 기간이 지나서 보증금을 반환할 수도 있습니다. 계약종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 임대인은 임차권등기명령을 신청할 수도 있고 보증금지급명령 또는 보증금반환소송을 진행 할 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.05.12
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묵시적 갱신은 어떻게 적용이 되는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.묵시적 갱신계약만료 2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 계약에 대한 아무런 의사통보가 없으면 묵시적 갱신이 됩니다. 이전과 동일한 계약조건으로 계약이 진행됩니다. 이전과 동일한 계약조건이기때문에 갱신계약서를 작성하지 않아도 되고 확정일자를 다시 받지 않아도 됩니다. 이전에 받은 확정일자의 효력이 그대료 유지 됩니다. *묵시적갱신과 계약갱신은 첫계약하고 2년이 지난 후 가능합니다. 주택임대차보호법 상 처음 계약 2년 간을 보호하고 계약갱신은 1회에 한하여 사용할 수 있습니다. 예로 1년을 계약기간을 정하였다면 1년이 지난 후 임대인과 임차인 아무런 의사통보가 없을 경우 묵시적 갱신이 되는 것이 아닌 기존 계약 2년을 적용합니다. 그리고 2년이 지난 후 계약갱신이나 묵시적갱신이 됩니다.
경제 / 부동산
23.05.12
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신축 첫입주 아파트 월세 계약시 전입신고와 보증금?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.만약 배우자가 있다면 본인이 기존 집에 전입신고는 그대로 두고 배우자가 새 월세집에 전입신고를 하면 됩니다. 기존집에서 보증금을 모두 돌려받을 때까지 새집에 전입신고를 하지않는 것을 좋습니다. 본인이 모르는 상태에서 이중계약을 하게 되면 소송에서 본인이 승소를 하게 되고 부동산의 책임도 있다면 부동산에서도 금액에 대한 책임을 집니다. 새 월세집에 임대인이 개인사정으로 대출을 받을 수도 있습니다. 이는 어쩔 수 없는 부분입니다.
경제 / 부동산
23.05.12
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계약을 만약에 이중계약이 되었다면 책임을 공인중개사 한테도 물수있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.이중계약에 대한 공인중개사의 책임이 있다면, 공인중개사는 자격정지 6月, 개업공인중개사는 상대적 등록취소입니다.
경제 / 부동산
23.05.12
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월세 강마루 찍힘에 대한 원상복구?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.마루 긁힘(잔기스), 찍힘 하자 등 임차인의 선의 사용에도 불구하고 통상적으로 발생하는 생활하자에 대해서는 임차인이 비용을 부담하지 않습니다. 주택임대차분쟁조정위원회의 입장도 생활하자로 인한 기스, 찍힘은 임차인이 비용을 부담하지 않는다와 같습니다. 하지만 한번 더 주택임대차분쟁조정위원회에 무료로 상담받아보시기 바랍니다. 주택임대차분쟁조정위원회의 결과가 법적인 효력이 있지 않고 분쟁을 해결하기 위한 하나의 수단이 될 뿐이므로 임대인이 결과에 만족하지 않고 임차인에게 원상복구 비용을 요구한다면 임대인과 임차인 간의 협의가 필요하고 소송까지 갈 수도 있습니다. 원만하게 해결하기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.05.12
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전세로 있는 집에 단열이 잘못되어서 곰팡이가 핀 경우 누가 제거하죠?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.곰팡이의 경우 임차인의 생환환경에 의한 것이 아닌 건물 구조, 방 내부 구조 등에 따라 곰팡이가 발생했다면 임대인이 비용을 부담하여 곰팡이를 제거해야 합니다. 가장 흔한 경우가 결로현상으로 방치하면 어느 순간 곰팡이가 번지고 곰팡이를 제대로 제거하지 않으면 다시 발생합니다.
경제 / 부동산
23.05.12
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