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임대차계약 2년이후 재계약을 꼭 해야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신요구권 계약만료 6~2개월 전에 임대인에게 계약연장에 대한 의사통보(카톡, 문자, 내용증명 등)를 하면 됩니다. 특별한 경우가 아닌 이상 임대인은 임차인의 계약갱신요구권 행사를 거절할 수 없습니다. *주택임대차보호법 상 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유1.임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우2.임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우3.서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우4.임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우5.임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우6.임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우7.임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우8.임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우9.그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우묵시적갱신계약만료 2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 아무런 의사통보가 없으면 묵시적갱신이 됩니다. 묵시적갱신이 되면 이전계약과 동일한 계약조건으로 진행됩니다.
경제 / 부동산
23.05.04
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용적률과 건폐율에 대하여 궁금합니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.건폐율 : 건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율입니다. 예를 들면, 대지가 100㎡이고 건축면적이 60㎡라면 건폐율은 60/100으로 60%가 됩니다. 나머지 40%는 공지인데 현실적으로 40%의 공지를 느끼지 못한 경우가 많습니다. 그것은 건축물을 인접 대지경계선에서 일정한 거리를 띄워야 하는 문제로 인하여 실제 느끼는 공지는 얼마 되지 않기 때문입니다. 건축면적은 건축물의 수평투영면적 중 가장 넓은 층의 면적입니다. 그러나 이 또한 건축물의 형태가 복잡,다양하여 처마나 차양, 주택의 발코니 등 외벽으로부터 튀어나온 것은 튀어나온 끝부분에서 1M를 제외한 나머지 부분만 건축면적으로 인정하고, 주택 외 건축물의 발코니는 전부 건축면적에 포함토록하고 있는 등 기타의 경우들이 있어 일반인이 쉽게 판단하기 어렵습니다.용적률 : 용적률은 대지면적에 대하여 지하층을 제외한 지상층 면적합계(연면적)의 비율입니다. 예를 들면, 대지면적이 100㎡이고, 지하층부터 지상4층 까지 각 층별 바닥면적이 50㎡일 경우, 먼저 지하층 면적은 제외한 지상 1층~4층 면적의 합, 50㎡×4=200㎡이므로 용적률은 (지상층면적합/대지면적)×100=(200㎡/100㎡)×100=200%가 됩니다. 여기서 바닥면적은 기둥이나 외벽의 중심선으로 둘러싸인 면적을 말하는데 발코니의 경우는 그 면적에 외벽에 접한 가장 긴 길이에 1.5m를 곱한 면적을 제외한 면적은 바닥면적에 포함시킵니다.
경제 / 부동산
23.05.04
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원룸 월세 자취도중에 중도 퇴거할때 위약금이 발생하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약기간 중 계약해지 시 보통 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 부담하는 조건으로 합의에 의한 계약해지를 합니다. 몇 몇 임대인은 청소비도 요구를 합니다. 임대인과 임차인이 계약조건에 동의하여 도작을 찍고 계약을 체결한 것으로 임대인은 임차인이 계약기간 중 계약해지 시 계약만료 전에 보증금을 반환할 의무가 없습니다. 그래서 위에서 말 한 것처럼 합의에 의한 계약해지를 하는 것이고 위약금 같은 것으로 보면 됩니다.
경제 / 부동산
23.05.04
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임대차계약을 맺은 필지의 증여시 재계약필요여부
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.세입자 있는 집을 매매 시 매도인은 매수인에게 모든 권리와 의무를 승계합니다. 매도인은 매수인에게 임차계약서를 전달합니다. 매수인(새 임대인)은 매도인(전 임대인)의 임대인으로써의 권리와 의무를 그대로 다 하면 됩니다. 그리고 기존 임차인과의 임대차계약이 그대로 유지합니다. 계약서를 작성하지 않아도 되지만 계약서를 작성하고 싶다면 기존 계약서의 계약조건을 그대로 적고 임대인의 인적사항만 새 임대인의 인적사항을 적고 도장을 찍으면 되겠습니다.
경제 / 부동산
23.05.03
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만약 집주인분이 계약갱신 및 자동갱신등을 원하지 않는다면?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인이 계약갱신청구권을 요구하더라도 거절할 수 있는 7가지 사유는 다음과 같습니다.1. 임대인 또는 그 직계 가족(직계존속, 비속 포함)이 실제 거주하는 경우2. 임차인이 2기 이상 차임 연체를 한 경우3. 임대인과 임차인이 합의하여 상당한 보상을 한 경우4. 임대인 동의 없이 내부 개조 또는 파손한 경우5. 임대인 동의 없이 주택이나 건물 일부를 전대한 경우6. 재개발 또는 재건축에 따른 고지를 할 경우7. 그밖에 임차인의 의무를 위반하거나 임대차 계약 지속에 중대한 사유가 있는 경우이외에는 임대인이 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 없습니다.
경제 / 부동산
23.05.03
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세탁기 안바꿔주는 주인 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.세탁기 거름망만 교체가능합니다. 세탁기 코드번호를 인터넷에 거름망과 같이 검색하거나 서비스센터에 전화해서 문의하기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.05.03
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계약기간 전에 부동산에 상가를 놓으면 부동산비는 임차인이 내는 건가요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인이 계약기간 중 계약해지 시 임차인이 새 임차인을 구하고 중개보수도 부담하는 조건으로 협의에 의한 계약해지를 합니다.
경제 / 부동산
23.05.03
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월세 계약이 남았는데 lh당첨시 해지할 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.월세임대차계약 기간 중 lh당첨으로 이사를 가는 것은 임차인의 사정으로 계약을 해지하는 것입니다. 이는 계약기간 중 계약해지로 임대인과 임차인 간 계약조건에 동의하여 도장을 찍고 계약을 체결했기에 계약기간 중에 임차인이 개인사정으로 계약해지를 원할 때 임대인은 계약만료 전에 보증금을 반환할 의무가 없습니다. 그래서 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 부담하는 조건으로 합의에 의한 계약해지를 합니다.
경제 / 부동산
23.05.03
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전세 계약갱신청구권 새로운 계약으로 봐야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 통보할 수 있습니다. 임차인이 의사통보를 한 날부터 3개월 뒤에 법적으로 계약해지효력이 발생합니다. 그래서 3개월 뒤에 임대인은 보증금을 반환해야합니다. 법적으로 계약이 종료되는 것으로 임차인은 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다. 계약서 특약사항에 중도해지에 대한 내용을 작성하더라도 효력이없습니다.
경제 / 부동산
23.05.03
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주택임대차보호법과 민법상 일반임차인의 차이가 궁금해요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 임대인과 임차인 간 다툼이나 분쟁 시 주택임대차보호법상 법률과 계약서 특약사항을 살펴본 후 민법상 임대차계약에 대해 살펴봅니다.주택임대차보호법과 민법상 임대차계약에 대한 부분은 서로 보완관계입니다.
경제 / 부동산
23.05.03
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