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시세의 70% 근저당 설정된 주택에 전세 들어가도 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인이 건물을 담보로 대출을 했다면 등기부상 채권최고액을 확인해야 합니다. 등기부상 채권최고액이 이미 70%정도라면 안전하지 안다고 판단됩니다. 보통 대출금(등기부상 채권최고액)+총 보증금이 주택매매시세의 70~80%가 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다. 보증금이 정확하게 얼마인지 모르겠지만 대출금만 70%정도고 전세보증금이 합치면 80%가 넘어갈 수 있다고 보기에 안전하지는 않다고 판단됩니다. 경매시 유찰된다면 유찰될 떄마다 경매가의 20%가 내려가고 서울 또는 수도권의 경우 30%까지 내려갈 수 있습니다.등기부에 근저당권이 있다는 것은 본인이 전세임대차계약 체결 이후 어떻게 경매로 넘어가게 되면 본인의 권리 순위가 은행(근저당권)보다 후순위입니다. 경매 시 본인 보증금을 지킬 수 있을지 없을지는 판단이 서지 않지만 안전하지는 않다고 볼 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.04.16
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요즘 아파텔이 많던데 아파트랑 무슨 차이인가요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.아파텔은 아파트와 오피스텔의 합성어로 아파트의 아파와 오피스텔의 텔을 합친 것입니다. 전용면적 60㎡~85㎡사이의 20평대~30평대 사이로 방3개 화장실 2개 (발코니 없음)의 구조를 가지고 있습니다. 내부만 보면 아파트와 똑같습니다.아파트를 건설할 때 아파텔도 같이 건설해서 아파텔에 살아도 단지의 시설을 같이 이용할 수 있습니다.아파트는 주택법의 규제를 받는데 비해 아파텔은 건축법의 규제를 받습니다. 아파트의 전용률이 75~80%이고 아파텔은 45~60% 로 실내면적이 아파텔이 더 적습니다. 아타펠은 발코니(베란다)가 없고 아파트는 전용면적 이외의 서비스면적의 발코니가 있습니다. 그래서 전용면적59㎡아파트와 84㎡의 아파텔 전용면적이 거의 비슷합니다. 취득세에서 무주택자가 아파트를 구입시 취득세1.1%인데 아파텔은 건축법의 적용을 받아 4.6%의 취득세가 적용됩니다. 일반적으로 아파텔보다 아파트의 수요가 더 많습니다.
경제 / 부동산
23.04.16
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최근 아파트 시세교란행위가 나타나고 있는 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.정확하게 어떤 이유로 실거래가를 뻥튀기를 한 것인지 국토부에서 조사를 해야지 결과를 알 수 있을 것 같습니다. 소유자 한 명이 이상거래를 한 것으로 어떤 이유로 시세에서 갑자기 44억원을 높여서 실거래가신고를 한 것인지 알수 없습니다.
경제 / 부동산
23.04.16
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정부의 부동산 정책에 대한 평가가 부정적인 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.어느 정부든 부동산 정책에 긍정적인 평가보다 부정적인 평가가 더 많았습니다. 부동산은 여러산업(세금, 금융, 건설, 노동시장 등)에 영향을 미치기때문에 부동산정책이 나올 때마다 예민해집니다. 부동산규제정책을 펼치면 너무 규제를 했다고 반응하고 부동산완화정책을 펼치면 완화정도가 약하다는 반응입니다.
경제 / 부동산
23.04.16
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토지거래허가제란 무엇 인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.투기가 나타나거나 우려되는 지역을 대상으로 하며 각 지역에서 일정 면적 이상의 토지를 거래하려면 계약 전에 시도지사의 허가를 받아야 합니다. 단, 도시계획구역의 경우 주거지역은 180㎡, 상업지역은 200㎡ 도시계획구역 이외지역의 경우 500㎡, 농지는 1000㎡, 임야는 2000㎡ 이하의 토지를 거래하는 경우는 토지거래계약허가를 받지 않아도 됩니다. 허가를 받고자 하는 자는 그 허가신청서에 계약내용과 그 토지의 이용계획 등을 기재하여 시장·군수 또는 구청장에게 제출하여야 합니다. 시장·군수 또는 구청장은 그 허가신청서를 받은날부터 15일 이내에 허가 또는 불허가의 처분을 하여 그 신청인에게 허가증을 교부하거나 불허가처분사유를 서면으로 통지하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.04.16
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부동산 소개료는 월세일 경우 어떻게 지불하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네. 맞습니다. 전세보증금을 환산보증금으로 봤을 때 월세로 전환하면 보증금 3,000만원 월세 60만원이고 월세를 환산보증금으로 바꾸면 9,000만원이 됩니다.※환산보증금=보증금+(월세×100)보증금 3,000만원, 월세 60 만원 에 대한 중개보수는 아래에 있습니다.(부가세는 별도 입니다. 10%일반과세자, 4%간이과세자)
경제 / 부동산
23.04.16
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특례보금자리 분양가로 받나요 감정가로 받나요?!
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.디딤돌과 기존보금자리론은 분양가, 감정가, 시세 중 낮은 금액을 기준으로 ltv를 책정했기에 똑같이 적용합니다.생애최초 주택구입이라면 80%까지 가능합니다.
경제 / 부동산
23.04.16
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부동산 이사 날짜는 맞추기가 너무 힘든 거 같아요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.정확하게 어떤 상황인지 작성하지 않아 맞는 답변하기 어렵습니다.본인도 전세집에 거주하면서 계약만료일을 마추고 마음에 드는 전세집에 임차인이 거주하고 있다면 이삿날을 딱 정확하게 맞추기 힘들 수도 있습니다. 본인 계약만료일이 지나 이사가려는 전세집의 임차인이 이사를 간다고 한다면 계약만료 2개월 전까지 계약갱신요구권을 행사합니다. (계약갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 주장할 수 있고, 임차인이 계약해지에 대한 의사통보한 날부터 3개월 뒤에 법적으로 계약해지(계약종료) 효력이 발생하여 임대인은 보증금을 반환해야됩니다. 임차인은 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다.(묵시적갱신 중 계약해지도 똑같음).임차인으로부터 전세보증금을 받기 전에 이사를 가야된다면 전세보증금을 모두 받기 전까지 대항력을 유지하기 위해 기존 전세집에 짐일부를 놓고 전입신고를 하지 않아야합니다.
경제 / 부동산
23.04.16
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전월세 계약 만료 시 재계약 통보는 언제부터 효력이 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전월세임대차계약의 의사통보기간은 계약만료 6~2개월 전 입니다. 계약만료 6~2개월 전에 임대인에게 계약에 대한 의사통보를 하면 됩니다. 의사통보 방법은 카톡 또늘 문자로 해도 되고 내용증명 우편을 송달해도 됩니다. 이기간 내에 계약만료일에 이사간다고 통보하면 됩니다.계약만료 2개월 전까지 임대인 또는 임차인이 아무런 의사통보가 없으면 묵시적갱신이 됩니다. 묵시적갱신은 이전 계약조건과 동일하게진행되어 계약서를 작성하지 않아도 됩니다.묵시적갱신기간 중 계약해지를 원할 경우 임차인은 언제든지 계약해지를 주장할 수 있습니다. 임차인이 계약해지에 대한 의사통보를 한 날부터 3개월 뒤 법적으로 계약해지(계약종료)효력이 발생하여 임대인은 보증금을 반환해야합니다.
경제 / 부동산
23.04.15
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전세 세입자 갱신시 전세금이 조정해서 계약서 작성시 2년후 또 갱신청구권을 쓸수있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 사용할 수 있습니다. 계약갱신요구권 1회 사용 후 또 계약갱신을 할 수 있습니다. 하지만 이전 계약에 이어지는 계약갱신이 아닌 새로운 계약으로 계약을 체결합니다. 그래서 5%를 초과하여 보증금을 인상할 수도 있습니다. 현재 임차인은 계약갱신요구권 1회를 사용할 수 있고 계약갱신시 보증금 감액도 가능합니다. 감액 시 5%의 적용을 받지만 시세대로 감액도 가능합니다. 전세시세가 1억 정도로 떨어졌다면 전세보증금을 1억으로 정하고 인하분 5천만원을 임차인에게 반환해야 합니다.
경제 / 부동산
23.04.15
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