시세의 70% 근저당 설정된 주택에 전세 들어가도 되나요?
빌라 전세 알아보는중인데 등기부등본에 대략 매매시세의 70%정도 은행 근저당 설정되어 있습니다. 그럼 나중에 잘못되더라도 은행에 우선순위가 있는거 아닌가요?
안녕하세요. 남정이 공인중개사입니다.
시세의 70퍼센트면 매우 위험한 상황 입니다
설마 채권최고액 20퍼센트가 포함된건 아닌지 확인해보시고
채권채고액 불포함이라면 매가와 차이가 없을것으로 예측해봅니다
통상 전세금 포함 대출금이 시세의 70퍼센트면 안전할 것으로 보입니다
우선순위가 채권설정 금융기관에 있기때문에 전세금은 최우선 변제액 범위내에서만 보장 받을수 있습니다
저같으면 권하지 않는 물건 일듯 합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
만약 현 상태 그대로 입주하신다면 후순위 임차권이 되고, 경매시 은행이 선순위로써 배당받게 되고 임차권은 소멸하게 됩니다. 보통은 계약시 특약으로 전세보증금 잔금일에 해당 근저당을 말소한다는 특약을 걸고 계약을 하면 상관없지만, 그게 아니라면 매우 위험한 계약이 될수 있습니다 .
알고 계신대로 은행에게 우선권이 있습니다.
만약 집주인이 돈문제가 생겨 집이 경매로 넘어가면
낙찰된 금액으로 채무자들에게 배당을 하게 되는데
이 때 은행이 1순위로 돈을 받아가게 되므로
세입자들은 돈을 날릴 수 있습니다. (일명 깡통전세)
안녕하세요. 양승일 공인중개사입니다.
위험한 것 같습니다. 집값이 오를때는 문제가 될 게 없지만 집값이 내려서 경매로 넘어가면 은행이 우선순위가 되기 때문에 위험하다고 볼 수 있습니다. 시세를 잘 알아보고 하시기를 권합니다.
안녕하세요. 서주환 공인중개사입니다.
저 같으면 아무리 친하고 확신이 있어도 매매 가격에 70% 채권설정된 물건에 전세는 안들어갈듯 합니다.
보증금이 적고 월세로 들어가도 힘든 매물입니다.
채권설정이 없거나 더 적은 물건을 찾아보는게 좋습니다^^
안녕하세요.
신중하게 검토를 해보시는것이 좋을것 같습니다.만일 시세가 더 하락을 하면 전세금에 좋지 않은 영향이 있기에 가능하면 몇 군데 더 좋은곳을 찾아보시고 결정하시는것이 좋을듯 합니다.
그리고 70%설정된집에 대출이 줄어 들었다면 소유자에게 설정액 감액변경도 가능한지 알아보시면 될것 같습니다
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
1번 근저당이 있는 상황에서 말소시키지 않고 전세로 들어가는것은 매우 위험합니다. 경매가 진행되면 보증금을 모두 잃을실수도 있습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
임대인이 건물을 담보로 대출을 했다면 등기부상 채권최고액을 확인해야 합니다. 등기부상 채권최고액이 이미 70%정도라면 안전하지 안다고 판단됩니다. 보통 대출금(등기부상 채권최고액)+총 보증금이 주택매매시세의 70~80%가 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다. 보증금이 정확하게 얼마인지 모르겠지만 대출금만 70%정도고 전세보증금이 합치면 80%가 넘어갈 수 있다고 보기에 안전하지는 않다고 판단됩니다. 경매시 유찰된다면 유찰될 떄마다 경매가의 20%가 내려가고 서울 또는 수도권의 경우 30%까지 내려갈 수 있습니다.
등기부에 근저당권이 있다는 것은 본인이 전세임대차계약 체결 이후 어떻게 경매로 넘어가게 되면 본인의 권리 순위가 은행(근저당권)보다 후순위입니다. 경매 시 본인 보증금을 지킬 수 있을지 없을지는 판단이 서지 않지만 안전하지는 않다고 볼 수 있습니다.
안녕하세요. 박병윤 공인중개사입니다.
네 맞습니다.
해당 근저당권 설정한 은행에 우선순위가 있게 됩니다.
해당 빌라에 전세로들어가신다고 하시더라도 전세대출 또한 어렵습니다. (기존 근저당권으로인해)
→ 전세금으로 근저당권을 상계처리하신다는 특약이 있다면 안전할 수는 있습니다.
도움이 되셨나요.
감사합니다.
안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.
주택시세의 70%가 근저당으로 은행에 설정되어 있다면, 선순위채권자 은행이 1순위이므로, 우선 임대차 전세계약을 하기에는 만기시에 전세보증금을 돌려받는 것이 안전하지 않을 수 있겠습니다.
굳이 주택임대차계약을 진행하시고 싶으면, 전세보증금액은 주택임대차보호법상 소액임차인의 소액임차보증금이하로 하시고 나머지는 월세차임으로 전환하여 계약하시는걸 권유드립니다