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집주인 사망시 보증금 받는 방법이 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인 사망시 상속인에게 임대인의 권리와 의무가 승계됩니다. 임차인은 상속인에게 보증금반환요청을 하면 됩니다.보증금반환청구권과 목적물명도청구권은 동시이행관계에 있으므로, 임차한 목적물을 반환해야 보증금반환청구권이 발생 합니다.해지의사가 임대인에게 도달되었는지 확인이 필요로 합니다.도달되었으나 회신이 없었다면, 임대차계약해지는 적법한 절차로 해지 된 것으로 보입니다.그러나, 임대차보증금을 반환받기 위해서는 임대인의 상속인들로부터 돌려받아야하는데 배우자, 형제자매, 이마저도 없다면4촌 이내의 혈족에게 청구해야 합니다.먼저 원래의 임차권등기명령신청의 대상자가 사망하였으므로 그 상속인들을 상대로 목적물을 반환하여야 할 것이므로 피신청인을 사망한 임대인의 인적사항을 기재하고, 사실조회 또는 문서제출명령(사망자의 기본증명서, 가족관계증명서 등)(목적 : 피신청인의 특정)을 하여 피신청인을 정정해야합니다.이후 절차에서 상속인들이 임대차보증금을 반환해 주면 마무리가 되겠지만 보증금반환을 해 주지 않는다면 위 피신청인들을 상대로 임대차보증금반환청구 소송을 해야합니다.
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23.03.17
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전세가보다 매매가가 낮아질때는 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.깡통전세가 많아져 본 질문과 같은 상황에 놓인 임차인이 많습니다. 자금확보여력이 있는 임대인은 계약만료 시 보증금을 반환할 수 있지만 그렇지 않은 임대인은 새임차인을 구할 때까지 거주하라고 부탁하거나 전세보증금 인하와 임차인의 대출이자 지원 또는 전세보증금 인하와 인하분만큼 월세로 임차인에게 지불(역월세)과 관리비지원 등으로 계약갱신을 하도록 부탁을 하곤합니다. 선택은 동생의 몫입니다.계약만료 6~2개월 전까지 계약에 대한 의사통보하면서 보증금반환이 되는지 확인하기 바랍니다. 카톡, 문자, 내용증명을 통해 계약만료 전까지 임대인의 의사를 확인합니다. 임차권등기명령을 신청하고 임차권등기명령이 등기부에 등기된 것을 확인하고 이사를 가야합니다. 등기부에 임차권등기명령이 등기되면 다른사람이 볼 수 있어 임대인에게 압박을 할 수 있는 수단이 되어 보증금을 반환할 수도 있습니다.*임차권등기명령-계약종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 임차권등기명령을 신청하고 임차인이 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지하도록 하는 제도입니다.하지만 임차권등기명령은 강제력이 없어 임대인이 보증금을 반환하지 않을 수 있습니다. 그러면 보증금 반환소송을 합니다. 소송에서 승소판결의 판결문 및 집행문으로 강제집행(압류, 경매 등)을 합니다.
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23.03.17
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임대부동산관련 월세인상에 대해
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1.현재 묵시적갱신이 이루어졌음에도 월세를5%인상이 가능한가요?(주변시세대비현저히낮음) ->묵시적갱신이 되면 이전 계약과 동일한 조건으로 진행됩니다. 하지만 주택임대차분쟁조정위원회 예외사례가 있습니다.분쟁조정위원회 예외사례: 묵시적 갱신이 된 후라도 전세시세 상승 등 상당한 변동이 있는 경우 보증금 증액이 가능(주택임대차분쟁조정위원회 조정(등록일 2018.04.18))2.최초계약이 1년이니 묵시적갱신도 1년계약인가요?->이전 계약과 동일한 조건으로 진행하기때문에 1년으로 봅니다. (1년 미만 또는 1년으로 계약체결을 했지만 임차인은 2년을 주장할 수 있습니다. 묵시적갱신 중일 때도 똑같이 적용합니다.)3.묵시적갱신이1년이라면 2021.12 ~2022.12월까지인데 계약 만기 시최초계약기준(2020.12) 2년 후인2022.12월에는 세입자에게 나가라고 할 수있는 상태가 되는건가요? 그때 계약갱신청구권을 쓰는건가요?->묵시적갱신기간은 총 거주기간(4년)에 포함하지 않습니다. 임차인이 계약기간 1년으로 주장한다면 첫계약1년 + 묵시적갱신1년 + 계약갱신 1년 으로 총 3년 거주 가능합니다. 임차인은 묵시적갱신 이후 계약갱신요구권을행사할 수 있습니다.4.혹시 오피스텔의 명의가 타인에게넘어가더라도 앞서말한 모든 계약은 유지되고계약갱신청구권도 행사할수있는가요?-> 임차인 있는 부동산 매매시 매도인이 권리와 의무를 매수인에게 승계합니다. 그래서 매수인(새임대인)은 임대인으로써 권리와 의무를 행사합니다. 대항력있는 임차인은 이전 임대인에게 임차인으로써의 권리와 의무를 행사하는 것을 그대로 유지됩니다. 그래서 계약갱신요구권도 행사할 수 있습니다.5.3번처럼 최초계약2년후에 임대인이거주한다는 사유로 나가라고할 수 있는걸로아는데, 법정으로 명시된 거주 기간 같은건있는가요?-> 임대인은 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신 요구권 행사에 거절할 수 있습니다. 임차인은 계약만료일에 이사를 가야합니다.
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23.03.17
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부동산 전세사기 문의 드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.빌라의 경우 시세가 아파트처럼 가늠을 하기 어려운 경우가 있습니다. 더구나 신축빌라는 시세가 없어 감정평가사의 도움을 받습니다. 이때 감정평가사와 빌라소유자가 짜고맞추어 해당 빌라의 감정평가액을 높게 잡아서 빌라금액과 전세금액을 똑같이 하여 추후에 매매로 내놓습니다.아파트는 매매가 활발하여 매매시세와 전세시세를 확인하기 쉽습니다. 아파트의 경우 전세사기보다 계약만료에 임대인이 개인사정으로 현금이 없어서 임차인에게 보증금을 반환하지 못 하는 경우가 많습니다.
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23.03.17
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상가 갱신청구권 5% 상한 관련 질문입니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 임대료 인상 5%를 이내로 인상할 수 있습니다. 임차인이 5%초과하는 임대료 인상에 동의하는 약정은 강행규정으로 임차인에게 불리한 약정으로 무효입니다. 5%를 초과한 금액은 임차인이 반환받을 수 있습니다.계약서상으로보면 유효한 특약사항이 아니지만 실제 지불하는 금액은 5%로 송금한 내역이 있기때문에 괜찮습니다.
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23.03.17
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부동산의 경우 공동명의는 몇명까지 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.가능합니다.실제 토지에 대한 등기부 등본을 보게 되면 공유자의 명세 및 비율이 함께 명시되어 있는데, 예를 들어 매매 가액이 2억 원이며 4명이 이를 나눠서 투자를 했다고 생각할때 A가 1억, B가 3천만 원, C는 4천만 원, D는 3천만원을 냈다면 A는 50%, 나머지는 약 27% 등으로 책정이되어 등본에 명시되게 됩니다.실제 이들의 적법한 권한 행사를 위해 가시적인 정보가제공되고 있고 여기에 대한 매각도 자유롭게 할 수 있어서 소액 투자를 원하는 분들에게는 현재 인기가 많은 부분이라고 하겠습니다. 그러나 그 토지에 건축에 관한 행위는 불가능합니다. 그 이유는 한 개인의 소유가 아니기때문입니다. 이처럼 공유지분 공동등기에 대한 부분은 알고있어야 할 요소들이 많이 있습니다.그리고 상속으로 배우자와 자식이 여러명일 경우 상속으로 인해 상속등기를 하면 해당 부동산은 배우자와 자식들이 소유자가 되고 등기부에 모두 확인할 수 있습니다.
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23.03.17
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유치권 행사는 무슨 의미인지요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.유치권이란 물건에 관해서 발생한 채권을 변제받기 위해 타인의 물건을 점유하며 물건을 담보로 맡아둘 수 있는 권리를 뜻하는 용어입니다.유치권 행사 중이라는 현수막을 보면어떤 토지나 건물 등에 부착되어 있는것을 볼 수 있는데 이처럼 부동산경매에서 주로 사용됩니다부동산 경매에서는 흔히 건물의공사대금 문제로 매각이 진행되는경우가 비일비재합니다.공사업자가 소유자로부터 대금의일부 또는 전부를 받지 못해 대금을회수할 때까지 소유자의 건물을 점유하고있는 상황을 유치권 행사 중이라고이해하시면 되겠습니다
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23.03.17
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세입자가 계약기간 만료전에 일방적으로 나가면서 보증금을 반환 지급명령서를 보냈어요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.이의신청서에 답변 내용을 적어도 상관은없습니다. 하지만 이의를 한다는 내용만을적는 것이 좋죠. 이의신청서에 왜 이유를 적을 필요도 없습니다. 이의신청한다는 취지를 간략하게 적어내는 것이 깔끔합니다. 굳이 이의신청을 하면서 소장 답변서에 적을내용을 적는 건 좋지 않죠.이의신청을 한 후에는 상대방의 보정을 기다려야 합니다. 채무자가 이의신청을 하면 법원은 상대방에게 소송에 필요한 인지와 송달료를 추가로 납부하라고 통지서를 보내죠.여기서 상당한 사람들이 인지대와 송달료를납부하지 않고 일부러 각하시킵니다. 지급명령을 일종의 '찔러보기'나 '의사타진' 수단으로 악용하기 때문이죠. 따라서 반드시 상대방의 보정을 기다려야 합니다.증거제출 기다리기지급명령은 청구원인을 주장만 하면 되고증거를 붙여 제출하지 않는 것이 보통입니다. 상대방이 다투지 않을 것을 전제로 집행권원을 신속하게 만들어 주려고 하는 것이지급명령제도이기 때문이죠.채무자는 증거를 제출하기까지 답변서를 제출하지 말고 기다려야 합니다. 상대방은 전혀 증거가 없거나 제대로 증거를 갖추지 못한 상태에서 지급명령 신청을 했을 가능성이 있기 때문이죠. 따라서 증거 제출을 하게되면 그 다음에 청구원인사실을 검토해 답변서를 제출해도 늦지 않습니다.답변서를 제출할 때는 상대방의 주장, 증거를 면밀히 검토해 신중한 답변서를 제출해야 합니다. 답변서나 소장, 준비서면은 거의되돌릴 수 없는 말이라고 보시면 됩니다. 한번 한 말을 번복하기 시작하면 그 소송은 패소할 가능성이 크죠. 따라서 면밀히 검토한후에 답변하는 것이 좋습니다.이의신청은 14일 이내로 해야 합니다. 지급명령을 송달받은 후 14일 이내에 채무자가이의신청서를 접수시켜야 지급명령 절차는종료되고 소송 날짜로 넘어가게 됩니다. 만약 이의신청을 서면으로 14일 이내에 제출하지 않으면 소송에서 패소한 것과 같은 효력을 발휘합니다. 이후엔 청구이의의 소 제기그런데 만약 14일을 초과하게 되면 어떻게해야할까요. 이때는 번거롭기는 하지만 청구이의의 소를 제기해야 합니다.청구이의의 소는 지급명령에 대해서 14일이 지난 시점에서 다시 다툴수 있게 한 규정입니다. 만약 채권자가 강제집행을 하려고한다면 집행정지를 신청하면 됩니다. 일반적인 소송에서는 아무리 자신의 실수로 주장을 하지 못했다고 하더라도 이미 판결이 내려지면 되돌릴 수 없습니다. 그러나 지급명령의 경우 기판력이 없기 때문에 이의를 제기하지 않아 지급명령이 확정됐다고하더라도 이미 갚은 채무라면 지급명령이잘못됐다고 주장할 수 있게 되는 것이죠.다만 채무자는 청구이의의 소를 제기하고집행정지를 신청하려면 매우 번거롭고 복잡합니다. 따라서 되도록 14일 이내에 이의신청을 하는 것이 좋습니다.
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23.03.16
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월세계약을 하고 계약기간이 만료되기전에 집을 매도하려고 합니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약기간 내에 임차인을 이사보내기 위해 금전적지원을 합니다. 이사비용과 임차인이 새 전세집을 찾을 때부담하는 중개보수 기타 등 임차인과 협의하여 금전적 지원을 하면 임차인이 이사할 수도 있습니다. 임차인이 새전세집을 찾을 기간은 넉넉하게 기다려주면 됩니다. 매수인이 매매 후 바로 거주해야되는 것이 아니라면 새임대인(매수인)이 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신요구권을 거절 할 수 있고, 임차인은 계약만료까지 거주 후 이사를 가야합니다. 이전 임대인에게 계약갱신요구권행사로 계약갱신이 이루어 졌지만 매매로 임대인이 바뀌는 경우 새임대인(매수인)은 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신 요구권을 거절할 수 있습니다. 법원은 매수인(새임대인)의 거주권을 인정해주었습니다.
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23.03.16
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아파트 전세계약을 한 후에 잔금을 치르기 전에 현관문 열쇠를 세입자에게 줘도 되는지 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약시작 일 며칠 전에 가구나 가전을 구입하여 먼저 옮긴다거나 청소 등을 위해 열쇠를 요구한다면 협의하여 전해줘도 됩니다. 계약서를 작성했지만 나머지 금액을 임대인이 받지 않았다면 전세집 출입을 못하게 해도 됩니다. 임차인과 협의하면 되기에 원만하게 해결하길 바랍니다.
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