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전세금 반환소송시 전세연장 관련 질문드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보증금반환소송 전 먼저 내용증명을 송달하기 바랍니다. 그리고 내용증명의 내용부분에 모든 내용(연장관련도 포함)을 작성하여 송달하면 됩니다. 법률상 전세보증금 반환소송이 예상된다면 계약 해지가 언제가 됐는지를 다툴 가능성이 커지므로 해지일과 해당 내용을 입증할 수 있는 내용증명을 보내는 것이 효과적입니다. 만약 임대인이 해지를 통보받지 않았다고 주장하더라도 내용증명으로 보내두면 구체적인 명시가 되어 있으므로 이러한 분쟁을 미리 예방할 수 있는 효과가 있습니다. 당장 이사를 해야 하는 상황이라면 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 것이 더욱 절박하고 박정하게 느껴진다고 하였습니다. 그런데 문제는 보증금을 돌려받기 전에 다른 집으로 전입신고를 할 때 보증금 반환에 대한 대항력을 잃게 됩니다. 이 경우 전세보증금 반환소송에서 매우 불리하게 됩니다. 이때 임차권등기명령을 해두면 이사를 하더라도 대항력을 유지하였는데요. 따라서 보증금 회수가 이뤄지지 않은 상황에서 반드시 이사해야 하는 경우 주택 소재 관할 법원에 임차권등기명령을 신청하고 등기가 된 것까지 확인한 후 이사를 해야합니다. 이와 같은 등기는 임대인이 자발적으로 돌려주고자 압박할 수 있고, 등기 절차를 진행할 수 있다면 신규 임차인은 최우선 변제권 행사가 불가능하므로 계약하기를 꺼리게 되므로 임대인은 어떻게든 보증금을 반환하려고 노력하는 경우가 많습니다. 전세금 반환소송은 평균적으로 6개월 이상 걸리는 경우가 많습니다.. 소송 기간이 길게 걸리는 만큼 그동안 임대인이 재산을 처분할 수 있으며 이러한 처분을 막기 위해 가압류 등 보전처분이 필요합니다. 모든 채무 사건에서 그렇지만 승소 후 강제집행(경매)을 해서 전세금을 돌려받아야 하는데 경매시 본인보다 선순위의 채권자들이 있을 경우, 경우의 수에 따라 본인의 보증금을 모두 받을 수도 있고 돌려받을 돈이 없을 수도 있고, 일부만 받을 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.02.21
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전세2억일경우 부동산 수수료 88만원 맞나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세의 경우 전세보증금 × 요율 = 중개보수 (부가세별도)중개보수 요율주택택 임대차 등(매매·교환 이외의 거래)5천만원 미만 0.5% (한도액 20만원)5천만원 이상~1억원 미만 0.4% (한도액 30만원)1억원 이상~6억원 미만 0.3% 6억원 이상~12억원 미만 0.4%12억원 이상~15억원 미만 0.5%15억원 이상 0.6%전세 2억의 중개보수는 60만원 부가세 일바과세자 10% 6만원 => 총 66만원 간이과세자 4% 2만4천원 => 총 62만 4천원
경제 / 부동산
23.02.21
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재건축과 재개발의 차이점은 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.재건축정비기반 시설은 양호하지만 노후 불량 건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역의 주거환경을 개선하는 사업입니다. 보통 건물만 부수고 다시 건축을 하는걸 말하는데 주변 도로가 잘 돼있어서 건축만 다시 하는 경우입니다. 예를 들어 서울 강남지역에 있는 아파트들을 말할 수 있습니다.아파트 주민들이 꾸려서 나가기 때문에 재개발보다는 속도가 빠를 것이고 신축 아파트로 바뀌게 되면 아파트 값이 크게 상승하게 되므로 아파트 주민들이 적극적으로 진행하는 경우가 많습니다.토지 소유자 , 건축물 소유자 , 토지 및 건축물 소유자, 지상권자에게 주어집니다. 토지나 건물 중 하나만 소유해도 조합원 자격이 주어집니다. 조합 설립 동의 여부는 따지지 않고 일단 조합이 성립되면 일정 조건을 갖춘 토지 등의 소유자는 모두 자동으로 자격이 생깁니다. 이중에 조합원 분양신청을 하지 않으면 자신이 보유한 부동산에 대해서 현금으로 보상받고 자격을 상실합니다. 즉 재건축보다 조합원 대상자 범위가 넓습니다.재개발 정비기반 시설이 열악하고 노후 불량 건축물이 밀집한 지역의 주거환경을 개선하는 걸 말합니다. 흔히 다가구 밀집지여이나 도로가 좁고 구불구불한 곳에 재개발이 많이 이루어집니다. 그래서 도시 기능을 회복하거나 상권을 활성화하기 위해서 도시 환경을 개선하는 사업이라고 생각하시면 됩니다.공공주도의 성격이 강하기 때문에 주민들의 단합을 이끌어내는 부분이 관건입니다. 현상유지를 하면서 그대로 살기를 원하는 주민이 있기 때문에 진행이 쉽지 않습니다.토지 소유자 , 건축물 소유자 , 토지 및 건축물 소유자, 지상권자에게 주어집니다. 토지나 건물 중 하나만 소유해도 조합원 자격이 주어집니다. 조합 설립 동의 여부는 따지지 않고 일단 조합이 성립되면 일정 조건을 갖춘 토지 등의 소유자는 모두 자동으로 자격이 생깁니다. 이중에 조합원 분양신청을 하지 않으면 자신이 보유한 부동산에 대해서 현금으로 보상받고 자격을 상실합니다. 즉 재건축보다 조합원 대상자 범위가 넓습니다.
경제 / 부동산
23.02.21
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계약갱신청구권 관련 문의드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.구두계약도 계약이기에 현재 계약갱신에 의한 계약 중입니다. 계약서를 작성하더라도 계약서 작성하는 시점으로 새로 갱신계약이 되는 것이 아니고 이전에 구두로 계약갱신에 의한 계약으로 계약기간은 이전 계약의 만료 이후 시점부터 시작합니다.
경제 / 부동산
23.02.21
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자취를 하려고 하는데 전세대출사기를 어떻게 해야 조심할 수 있을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세사기 · 전세 계약 전□ 주변 매매가, 전세가 확인네이버부동산, 직방, 다방 등 온라인으로 확인하거나 부동산에 문의□ 주택 임대차 표준 계약서 사용보통 부동산에서는 한국공인중개사협회에서 만든 임대차계약서 양식을 사용함□ 근저당권, 전세권 등 선순위 채권 확인으로 부채 규모 확인전세 보증금 피해가 발생하는 경우 근저당권 등 물권 순위에 따라 변제 되므로, 보증금보다 순위가 우선하는 채권 규모를 확인하여 돌려받을 수 있는 보증금 금액 규모를 가늠할 수 있습니다.- 등기소, 인터넷등기소 또는 무인민원발급기에서 등기부등본을 발급하면 [을구]에서 근저당 및 전세권 확인 가능합니다.다가구주택(원룸건물)의 경우 총보증금을 확인해야합니다.□ 임대인의 세금 체납여부 확인4월달부터 임대인동의없이 임대차계약서와 신분증을 지참하면 모든 세무서에서 임대인의 세금체납을 확인할 수 있습니다.□ 선순위 보증금 확인다가구주택(원룸건물)의 경우 총보증금을 확인해야합니다.□ 확정일자 부여 현황 확인□ 전입세대 열람· 전세 계약 후□ 임대차 신고임대차계약 신고는 법적 의무*입니다.* 신고 대상 : (지역) 전국(道 관할 군 지역 제외, 경기도 내 군 지역은 포함), (금액) 보증금 6천만 원 또는 월차임 30만 원 초과- 대차 계약 신고를 하면 확정일자가 부여되어 우선변제권을 획득할 수 있습니다.- 온라인 신고 또는 관할 주민센터를 방문하여 신고하시면 됩니다. (확정일자 부여를 위해서는 임대차 계약서 필요)□ 전입신고□ 전세보증금 반환 보증보증금을 돌려받을지 조금이라도 불안한 요소가 있다면 보증보험어 꼭 가입하는 것을 추천드립니다.
경제 / 부동산
23.02.21
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부동산 중개 수수료는 집값의 몇프로 인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.한도 = 거래금액x상한요율 (단, 이 때 계산된 금액은 한도액을 초과할 수 없음)*부가가치세 별도매매·교환 5천만원 미만 1천분의 6 한도액250,0005천만원 이상 ~ 2억원 미만 1천분의 5 한도액800,000원2억원 이상 ~ 9억원 미만 1천분의 4 -9억원 이상 ~ 12억원 미만 1천분의 5 -12억원 이상 ~ 15억원 미만 1천분의 6 -15억원 이상 1천분의 7임대차 등 5천만원 미만 1천분의 5 한도액200,000원5천만원 이상 ~ 1억원 미만 1천분의 4 한도액300,000원1억원 이상 ~ 6억원 미만 1천분의 3 -6억원 이상 ~ 12억원 미만 1천분의 4 -12억원 이상 ~ 15억원 미만 1천분의 5 -15억원 이상 1천분의 6오피스텔전용면적의 85㎡이하(전용입식 부엌,전용수세식 화장실 및 목욕시설 갖춘 경우) 매매·교환 1천분의 5임대차 등 1천분의 4위 적용대상 외의 경우 매매·교환·임대차 등 1천분의 9
경제 / 부동산
23.02.21
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월세 재계약 시 증액을 어떻게 할지 집주인과 협상하는 것이 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.a. 임대인의 선택에 따라 보증금만, 월세만, 보증금과 월세 둘 다 인상이 가능합니다. b. 월세를 인상하는 것이 임대인이 선호합니다. 월세가 인상되면서 수익이 직접적으로 늘어나기때문입니다. 임대인과 협의사항으로 보증금만 인상하는 것을 요청해보시기바랍니다.c.계약만료 2개월 전까지 임대인, 임차인 모두 아무런 의사통보 없으면 묵시적갱신이 됩니다.묵시적갱신이 되면 이전 계약과 동일하게 계약이 진행됩니다.
경제 / 부동산
23.02.20
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아파트의 재건축이 검토되는 시점부터 실제로 완공까지 얼마나 걸리나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.평균적으로 정비구역지정 이후 9.7년이걸린다고 하니, 10년 정도로 보면 될 듯 합니다.단계별로 살펴보면 정비구역지정 이후 1.2년, 조합설립인가 후 3.1년, 사업시행인가에 1.4년, 관리처분인가에 1.4년, 착공후 준공까지 2.6년 등 총 9.7년이 걸립니다. 이는 평균기간이기 때문에 9.7년보다 더 길게 시간이 소요되는 곳도 많습니다.
경제 / 부동산
23.02.20
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부동산 중에서 지상권이라고 하는 것은 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.타인의 토지에 건물을 비롯한 공작물이나 수목을 소유하기 위한 권리입니다.이때 여러분들 중 '토지 소유자가 그 토지 위에 건물을 세울 수 있는 것 아닌가?'라고 생각하는 사람도 있을 테지만, 대한민국에서는 토지와 그 위의 정착물등을 서로 별개로 취급합니다. 따라서 토지의 소유자와 건물 등의 정착물을 소유한 자가 다른 경우가 가능한 것입니다.따라서 건물의 소유자가 토지에 대한 지상권을 가지고 있다면 토지의 소유자와 건물의 소유자가 다를 수 있습니다.갑이 모텔을 짓고 싶어 지리적 여건, 교통, 지가 등을 고려하여 갑은 A토지에 모텔을 건설하는 것이 가장 효율적이라고 판단하여 A토지를 소유하고 있는 을로부터 해당 토지를 매입했습니다. 이후 그 토지 위에 모텔을 건설하려고 보니 병이 지상권을 갖고 있다면 갑은 그 토지를 소유하고 있음에도 불구하고 모텔을 그 토지 위에 건설할 수 없다. 이처럼 지상권은 토지 소유자의 토지에 대한 전면적인 소유권을 배제하는 기능을 합니다.
경제 / 부동산
23.02.20
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가게계약이 3개월 조금 넘게 남았습니다. 세입자를 재계약하기 싫은데 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.상가임대차보호법 제15조에서는 이 법과 다른 내용으로 한 약정이 임차인에게 불리하다면 효력이 없는 규정을 두고 있습니다. 권리금과 관련된 조항은 사실상 임차인을 보호하기 위한 내용으로 규정된 것이 대부분입니다. 그러한 본인의 특약사항은 임차인이 권리금 회수나 그와 관련한 손해배상을 청구하지 못 하도록 하는 내용이기 때문에 그와 같은 약정은 원칙적으로 무효에 해당합니다. 임차인의 계약갱신 요구권에 임대인은 다음의 경우로만 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다. 아무이유 없이 임대인은 임차인의 계약갱신요구권을 거절할 수 없습니다. ●임차인이 3번 차임을 연체한 사실이 있는 경우 ● 위 규정은 전대인과 전차인의 전대차관계에 적용합니다(「상가건물 임대차보호법」제13조제1항). ● 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 ●쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 ●임차인이 임대인의 동의 없이 목적 상가건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 ●임차인이 임차한 상가건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우 임차한 상가건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 ●임대인이 다음의 사유로 상가건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 상가건물의 점유 회복이 필요한 경우 ● 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 ●건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 ● 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 ●그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
경제 / 부동산
23.02.20
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