2021년 2월5일에 중기청대출로 입주하여 23년 2월5일 계약이 끝나는 지점에서 집주인이 돈을마련하지못했다하여(아파트 매입계획이있어 계약끝나기 2달전에 전세재계약 하지않고 전세만료되면 전세금반환과 함께 월세로 바꾸기로 집주인과 구두계약함, 관련내용 녹음되어있음) 대출연체금 때문에 집주인 부탁하에 대출 연장한 상태인데(관련내용 녹음되어있음) 매입하려는 가격에 맞는 마음에 드는 아파트매물이 나와 전세금 반환요청했는데 자기가 다른거래처들에게 정리되야할 돈이있다며 그돈이 정리되면 전세금 반환가능하다며 이번주 금요일에 연락주기로함, 근데 만약 이번주금요일에 연락와서 전세금반환이 어렵다하면 반환소송진행할 예정인데, 제가 원해서 전세연장을 한것이아닌 집주인이 전세금을 마려하지못하여 연체금때문에 연장하게 된것인데 집주인과 통화내용녹음 한것을 증거제출해도 반환소송에 문제가 될까요?
안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.
민법상 진의아닌 의사표시는 상대방이 알았거나 알수 있었을 경우는 무효입니다.
따라서, 임대인과 양해하에 대출을 연장한 것으로서 님의 해지의사는 유효합니다.
전세금을 반환받지 못하면 반환을 독촉하는 내용증명을 보내시고 불응시는 소재지 지방법원에 가셔서 임차권등기명령을 신청하셔야 합니다.
임차권등기명령이 경료되면 임차주택을 명도하고, 임차보증금 반환 및 지연이자 청구소송을 제기하시면 될 것입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
위 질문의 경우 법리적인 부분이 있어 답변드리는 내용과 다를수 있는 점 참고부탁드립니다. 주관적인 의견으로는 난해한 부분이 있지만 우선 내용상 전세재계약을 하신 상태로 보여집니다, 근거는 전세만기후 월세로 전환한다는 점과 대출연장을 하신점이 객관적인 계약연장으로 보이고, 이러한 경우 계약만료로 보기 어려워 임차권등기명령이 불가할수 있고 이러면 반환소송도 진행하기 힘들수 있습니다, 사실상 변호사와 상담을 해보시는게 방법을 찾는데 더 좋을 듯 보입니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
보증금반환소송 전 먼저 내용증명을 송달하기 바랍니다. 그리고 내용증명의 내용부분에 모든 내용(연장관련도 포함)을 작성하여 송달하면 됩니다.
법률상 전세보증금 반환소송이 예상된다면 계약 해지가 언제가 됐는지를 다툴 가능성이 커지므로 해지일과 해당 내용을 입증할 수 있는 내용증명을 보내는 것이 효과적입니다. 만약 임대인이 해지를 통보받지 않았다고 주장하더라도 내용증명으로 보내두면 구체적인 명시가 되어 있으므로 이러한 분쟁을 미리 예방할 수 있는 효과가 있습니다. 당장 이사를 해야 하는 상황이라면 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 것이 더욱 절박하고 박정하게 느껴진다고 하였습니다. 그런데 문제는 보증금을 돌려받기 전에 다른 집으로 전입신고를 할 때 보증금 반환에 대한 대항력을 잃게 됩니다. 이 경우 전세보증금 반환소송에서 매우 불리하게 됩니다. 이때 임차권등기명령을 해두면 이사를 하더라도 대항력을 유지하였는데요. 따라서 보증금 회수가 이뤄지지 않은 상황에서 반드시 이사해야 하는 경우 주택 소재 관할 법원에 임차권등기명령을 신청하고 등기가 된 것까지 확인한 후 이사를 해야합니다.
이와 같은 등기는 임대인이 자발적으로 돌려주고자 압박할 수 있고, 등기 절차를 진행할 수 있다면 신규 임차인은 최우선 변제권 행사가 불가능하므로 계약하기를 꺼리게 되므로 임대인은 어떻게든 보증금을 반환하려고 노력하는 경우가 많습니다. 전세금 반환소송은 평균적으로 6개월 이상 걸리는 경우가 많습니다.. 소송 기간이 길게 걸리는 만큼 그동안 임대인이 재산을 처분할 수 있으며 이러한 처분을 막기 위해 가압류 등 보전처분이 필요합니다. 모든 채무 사건에서 그렇지만 승소 후 강제집행(경매)을 해서 전세금을 돌려받아야 하는데 경매시 본인보다 선순위의 채권자들이 있을 경우, 경우의 수에 따라 본인의 보증금을 모두 받을 수도 있고 돌려받을 돈이 없을 수도 있고, 일부만 받을 수도 있습니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 상기 질문요지를 고려할 때 보증금 반환청구소송을 제기하는데 전혀 문제가 되지 않아 보입니다. 그러나 임대차계약해지를 요구하는 내용증명을 지금이라도 보내시는 것이 적절해 보입니다.
