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답변 내역

전세로 들어갈때 사기 조심해야되는게 어떤게 있을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1.주변 전세 시세와 매매시세 확인합니다.(너무 낮거나 높을 경우 의심)2.대출금(등기부 을구 채권최고액)+총보증금(본인 전세보증금 포함)이 주택매매시세의 70~80%를 넘어간다면 안전하지 않다고 봅니다. 가급적 피하기바랍니다.3.계약서 작성시 임대인진위여부확인(대리인의 경우 임대인과 통화로 확인하기, 돈 송금시도 확인)4.본인 전세보증금으로 임대인대출상환할 경우 계약서 특약사항에 근저당권말소 안 할 경우에 관한 문구 작성하기 / 임차인의 대항력과 우선변제권 효력이 발생하기 전 임대인이 대출을 하여 임차인이 권리변동에 불리하게될 경우 에 관한 문구작성합니다.5.전입신고와 확정일자 받아서 법적보호를 받습니다.(올행 6월 부터 임대차신고제도로 보증금 6,000만원 초과시 신고의무, 확정일자 자동으로 받음)6.불안하다면 전세보증보험 가입을 합니다.
경제 / 부동산
23.01.24
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원룸기간이 남았는데 세입자가 들어오는 경우에 남은 월세 요구 가능할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인에게 계약 종료일 전에 이사가는데 본인 이사날까지 거주기간 일할 계산되는지 물어보시기 바랍니다. 보통 일할 계산은 (월세 ÷ 30(일)) × 거주기간 으로 합니다.
경제 / 부동산
23.01.24
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부동산 전세계약 만료후 중개수수료
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산 중개업은 현금 영수증 의무 발행 업종으로, 중개 수수료가 10만 원 이상이면 현금 영수증을 반드시 발급해줘야 합니다.혹시 아무 말이 없다면 영수증 처리해달라고 말하시면 됩니다.부동산 중개수수료가 10만원이 초과되어 부동산에게 현금영수증 발행을 요청 했는데 만약 부동산에서 부가세 10%를 달라고 하는 경우가 있습니다. 이런 경우 부동산이 일반과세자 일 때 입니다. 일반과세업자는 지방자치단체에 부가세를 납부하기에 부가세 10%(간이과세자 4%)를 요구하는것이 합법입니다.
경제 / 부동산
23.01.24
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부모 자식간에 부동산 매매할때 주의사항 알려주세요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.저가양수, 고가 양도를 주의하시기 바랍니다. 시가보다 높은 가액으로 재산을 양도하거나 시가보다 낮은 가액으로 재산을 양수한 경우에는 이익을 즈영받은 것으로 보아 증여세를 과세합니다. 다만, 특수관계가 없는 자 간의 거래는 그 거래가약이 비정상적으로 결정된 경우에 한하여 과세할 수 있습니다. 특수 관계가 있는 경우특수 관계자로 부터 다음ㄷ과 같이 자산을 저가 양수하거나 고가 양도하는 경우에는 이를 증여로 봅니다.저가양수 - 자산을 시간의 70%이하로 양수하거나 시과와 양수가약의 차액이 3억 이상인 경우고가 양도-자산을 시가의 130%이상으로 양도하거나 양도가약과 시가와의 차액이 3억원 이상인 경우 1. 양도자특수관계자(가족)에게 저가로 양도할 경우, 시가와 실제거래가격의 차액이 Min[시가x5%, 3억]보다 클 경우에는 실제 거래가격을 부인하고 시가로 양도한 것으로 보아 양도세가 과세됩니다. 따라서 시가 4억을 3억에 양도하더라도 4억을 기준으로 양도세 신고를 하셔야 합니다. 다만, 해당 주택이 1세대 1주택 양도세 비과세라면 시가로 양도한 것으로 보아도 비과세가 적용됩니다.2. 양수자특수관계자로부터 시가보다 저렴하게 재산을 취득할 경우, 시가와 실제거래가격의 차액이 Min[시가x30%,3억]보다 클 경우에만 증여세가 과세됩니다. 따라서 시가 4억의 부동산을 3억에 취득하더라도 증여세가 과세되지는 않습니다. 시가와 실제 거래가격의 차액인 1억이 시가의 30%인 1.2억보다 작기 때문입니다
경제 / 부동산
23.01.24
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집주인과 문제로 고민중입니다..
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 계약으로 진행 중이라면 5%를 초과하여 지급했다면 그 초과분을 손해보상금액으로 돌려받을 수 있습니다. 임차인의 계약갱신 요구권 행사에 임대인이 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제5항). 이에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음의 어느 하나의 금액 중 큰 금액으로 합니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제6항).√ 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 「주택임대차보호법」 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함. 이하 “환산월차임”이라 함)의 3개월분에 해당하는 금액√ 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액√ 위 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액다음에 또 임대인이 똑같이 한다면 다른 곳에 계약하는 것이 나을 것으로 보입니다. 주택임대차분쟁조정위원회에 문의하여 확인하기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.01.24
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일반적으로 공장 건물들은 지하실이 없는데 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.공장도 지하실을 건축할 수 있습니다. 공장의 종류, 사용용도에 따라 지하를 필요할 수 도 있고 필요 없을 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.01.24
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경매 입찰시 문의사항이 있습니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 미성년자 경매 입찰 시 법정대리인과 같이 매수신청을 해야합니다. 그리고 부모가 직접 대리입찰을 해야하는데, 부,모 두분 모두 의사표시가 있어야만 유효합니다.2. 1. 미성년자 본인 인감증명서 2. 대리입찰자 신분증 도장 3. 가족관계증명서 4. 부모 모두 본인발급본 인감증명서 5. 자녀분과 부모 인감도장 6.주민등록등본3. 대리인이 입찰하는 경우에는 입찰자란에 본인과 대리인의 인적사항 및 본인과의 관계 등을 모두 기재하는 외에 본인의 위임장(입찰표 뒷면을 사용하면 됨)과 인감증명을 제출하여야 합니다. 인감증명은 1년 이내의 것을 첨부하여야 하며, 없으면 무효처리 됩니다.4.공동으로 입찰하는 경우에는 공동입찰신고서를 입찰표와 함께 제출하되, 입찰표의 본인란에 “별첨 공동입찰자목록 기재와 같음”이라고 기재한 다음, 입찰표와 공동입찰신고서 사이에는 공동입찰자 전원이 간인하여야 합니다
경제 / 부동산
23.01.24
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부동산 양도세 과세 여부 문의드립니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.일시적 1가구 2주택 양도세 비과세는 A주택 취득 하고 1년 후 B주택을 취득해야 하고 B주택을 취득하고 3년 후에 A주택을 매도해야합니다. (본 A주택 취득시기 상 B주택 취득 후 1년 이내 매도를 해야합니다.)B주택을 매도 시 과세입니다.
경제 / 부동산
23.01.24
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임차인의 전세 중도 해지 요구 시 임대인이 할 일은 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약서 특약사항에 계약만료 전 계약해지 관련 문구를 작성하였다면 특약사항대로 하면 됩니다. 특약사항에 작성을 하지 않았다면 보통 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 임차인이 부담하는 조건으로 협의를 봅니다. 임대인이든 임차인이든 부동산에 물건 내놓으면 됩니다.
경제 / 부동산
23.01.24
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빌라를 매매시 수수료는 누가 지불하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산을 통해 매매를 한다면 매수인과 매도인 각각 중개보수를 부담합니다. 수수료는 법정수수료입니다. 매도자의 경우 양도세 매수자의 경우 취득세 , 등기비용 (법무사 이용시 법무사 수수료)
경제 / 부동산
23.01.24
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