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답변 내역

무허가 건물도 주택임대차보호법이 적용되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법은 주택, 즉 주거용 건물의 전부 또는 일부에 대해 임대차하는 경우에 적용된다. 그뿐만 아니라 임차한 주택 일부를 주거 외의 목적으로 사용해도 법의 적용을 받는다.(주택임대차보호법 제2조)라고 명시해 놓았습니다.대법원 판결에 따르면 주거용건물에 해당하는지는 임대차목적물의 부동산등기부등본이나 건축물대장과 같은 공부상의 표시만을 기준으로 하는 것은 아니다. 실제 용도에 따라서 판단하며, 그 판단 시기는 꼐약을 체결하는 시점을 기준으로 한다. 계약체결 당시 주거용 건물 부분이 없었다명, 임차인이 그 후 임의로 주거용으로 개조한다고 하더라도 주택임대차보호법의 적용대상이 되지 않는다. 한편, 실제 용도에 따라 주거용 건물에 해당한다고 판단되는 경우에는 해당 건물이 미등기 또는 무허가 건물이라고 하더라도 보호를 받을 수 있다.(대법원 2004다26133 전원합의체 판결)
경제 / 부동산
24.03.13
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계약금일부 냈는데 세입자 사정으로 계약 취소
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약금에 대한 해약금(위약금을 약정하지 않았을 경우), 계약해제에 대한 위약금을 약정으로 정했을 경우 임차인의 사정으로 계약을 취소한다면 임차인은 계약금을 포기해야하고 임대인의 사정으로 계약을 취소한다면 임대인은 계약금의 배액을 상환해야 합니다.위 질문의 경우 임대인의 개인사정이 아닌 기존임차인에 의해 계약을 이행할 수 없는 경우로 보이며 이는 기존임차인과 협의를 해야 하는 사항으로 보입니다. (소송을 진행하는 경우 구체적이고 개별적으로 파악하여 정확한 판결을 확인할 수 있습니다.)
경제 / 부동산
24.03.13
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임차권등기설정 하고 못받은 잔금을 받을때 ?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.새집에 전입신고를 하지 않았고 이전 전세집에 짐일부를 놓아 둔다면 대항력이 있어 임차권등기명령이 없더라도 보증금 나머지를 돌려받을 수 있습니다.이사를 했으니 집주인이 현관 비밀번호를 바꾸어 놓았을 것이기 때문에 집 내부에 본인 짐을 놓을 수 없을 것으로 보입니다. 불안하다면 임대인에게 보증금 반환을 위한 대출 받을 은행 담당자나 은행 전화번호를 받아서 전화하여 임대인이 대출 받는 것이 맞는지, 임차권등기명령 해제에 대해 물어보시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.03.12
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토지의 일부 지분을 가지고 있는데 따로 매매가 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.민법에 따르면 공유지분권자는 공유물의 보존, 유지는 각자가, 관리(임대차)는 공유자가 과반수로 하며, 공유물의 처분(매매), 변경(건축, 지목변경, 용도변경)은 공유자 전원의 동의를 받아야 합니다.그리고 본인 지분 만큼의 매매는 지분권자의 동의 없이도 가능합니다. "민법 제263조 공유자는 그 지분을 처분할 수 있고, 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다." 공유물 전체가 아닌 각 공유지분은 자유롭게 양도나 담보물권설정 등 처분행위가 공유자별로 가능합니다.
경제 / 부동산
24.03.12
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집 이사 갈 때 중개 수수료를 두 배 내야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대차계약의 경우 계약만료로 이사나가면 이부분에 대해서 임차인이 중개보수를 부담하지 않아도 됩니다. 새로 이사가는 곳도 같은 부동산에서 임대차계약을 한다면 중개보수의 금액 또는 중개사의 노동에 따라 중개보수를 안 받거나 조금 저렴하게 할 수도 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.11
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지금과 같은 상태에서 확정일자를 새로 받아야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 보증금을 인하 할 경우 확장일자를 새로 받지 않아도 됩니다. 이전 계약의 보증금에 대해 받은 확장일자의 효력이 그대로 유지 됩니다.
경제 / 부동산
24.03.11
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경매처분되는 집에 세입자는 우선변제권을 언제 적용받나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.경매시 순위배당에서 첫번째 말소기준권리를 알아야 합니다.이 첫번째 말소기준권리를 기준으로 선순위, 후순위로 나뉩니다. 말소기준권리는 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 가등기, 경매개시결정 등이 있습니다. 선순위 임차인은 두 가지 선택을 할 수 있습니다. 배당을 신청하고 배당받고 나가거나 계속 거주하다가 계약종료 시 낙찰자(새임대인)에게 보증금을 돌려 받고 이사나가는 겁니다. 낙찰자는 배당신청을 하지 않은 선순위임차인을 인수해야 하기 때문입니다. 최우선변제권과 우선변제권이라는 것이 있습니다. 최우선변제권이란 소액임차인에 해당하고 대항력을 갖추고 있으면 경매 시 경매비용을 제외하고 가장 먼저 배당을 받을 수 있는 권리입니다. 대항력의 요건은 전입신고+이사입니다.우선변제권이란 후순위채권자보다 우선하여 배당받을 수 있는 권리입니다. 우선변제권에 의해 임차인의 순위배당이 이루어 집니다. 우선변제권의 요건은 대항력 + 확정일자 입니다. 만약 전입신고나 확정일자 두가지 중 한 가지만 하지않더라도 우선변제권을 가질 수 없습니다.
경제 / 부동산
24.03.11
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똑같은 날에 세입자는 확정일자를 받고, 집주인은 대출을 받으면 누가 우선순위가 높나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.근저당권이 선순위가 됩니다.대항력의 요건은 전입신고 + 이사이고 전입신고 다음날 0시부터 효력이 발생합니다. 그리고 확정일자는 확정일자 도장받은날 9시~18시 사이에 효력이 발생합니다. 우선변제권의 요건은 대항력+확정일자이고 임차인의 순위는 우선변제권에 의해 결정됩니다. 전입신고와 확정일자를 같은 날에 받았다면 대항력이 다음날 효력이 발생하기 때문에 우선변제권도 다음날 효력이 발생합니다. 근저당권은 그 날 효력이 발생합니다.그래서 전입신고, 확정일자, 근저당권 설정 일이 같다면 근저당권이 효력이 먼저 발생하게 되고 선순위가 됩니다.
경제 / 부동산
24.03.10
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갱신청구권으로 계약된 월세 계약을 해지하는 방법은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 상 계약갱신기간 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있습니다. 그리고 임대인이 통보받은 때부터 3개월 뒤에 계약해지효력이 발생합니다. 이 말의 뜻은 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약이 종료되어 임대인은 보증금을 반환해야하고 임차인이 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다.묵시적갱신 기간 중 계약해지 시에도 똑같이 적용됩니다.
경제 / 부동산
24.03.10
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재개발과 재건축은 어떤 차이점들이 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.재개발은 정비기반 시설이 열악하고 노후 불량 건축물이 밀 집한 지역과 상업, 공업지역 등에서 도시 환경을 개산하기 위해서 실시 합니다.재건축은 정비기반 시설이 양호하나 노후 불량 건축물이 밀집한 지역이며 주로 공동주택((예)아파트)이 밀집한 지역의 주거환경을 개선하기 위해 실시합니다.경우에 따라 정비기반 시설이 양호한 단독주택 단지를 재건 축으로진행하는 구역들도 있습니다.재개발 재건축 조합원 분양 자격 및 장단점은 재개발 사업은 기존 주택 재개발 사업과 도시환경정비사업을 통합하였고 조합원 분양 자격은 토지 또는 건축물만으로도 가능하며상대적으로 소액 투자하기에는 메리트가 있습니다.상가가 많은 상업지역의 재개발은 부정적인 조합원이 다소많은 편이라 사업 진행이 느려질 수 있는 단점이 있습니다.왜냐하면 감정평가 시에 시세 대비 적게 평가되고 권리금도 인정이 안되며 이주, 철거, 공사 등으로 최소 5년 이상을 사업을 할 수 없기 때문입니다. 재건축 사업의 경우 조합원 분양 자격은 건축물 및 그 부속 토지까지 소유자로 되어 있어야 합니다. 즉 공동주택은 대지 지분까지 있어야 하며, 단독주택의 경우 건축물과 그 부속토지까지 함께 매입해야 합니다. 재건축 투자의 경우 대지지분, 사업성 등 분석이 필요합니다.비례율이 100% 이하인 경우가 많기 때문이며 비례율이 100% 이하라고 무조건 투자를 하지 말라는 건 아니며 입지가 매우 좋거나, 조합원 분양가가 낮다거나, 일반분양가가 높은 곳이라면 투자를 해도 무방합니다.재개발과 재건축은 진행과정이 비슷한데 한 가지 차이가 있다면 재건축에는 안전진단이 있습니다. 안전진단이 통과되어야지 사업을 진행할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.10
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