경매처분되는 집에 세입자는 우선변제권을 언제 적용받나요?

Question

저희 건물에 사시는 분들은 본인이 살고 있는 호수는

빚담보가 없어서 경매에서 자유로운데

만약에 세입자가 거주하는 건물에 집이 통으로 넘어가면

세입자들의 보증금은 어떻게 변제가 되나요?

경매처분되면 순서대로 되는 건가요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

일단 해당 건물이 구분건물로써 다세대로 구분되는지 ,한 건물이 하나의 등기로된 다가구인지에 따라 다릅니다. 일단 다세대의 경우 건물하나가 통으로 경매넘어갈 가능성은 없습니다. 이유는 각 호수별로 별도 등기부가 있는 만큼 소유자가 다를 경우 영향을 받지 않습니다. 반대로 다가구 처럼 하나의 건물이 하나의 등기부로 되어 있는 경우 건물이 경매에 넘어가면 각 세입자간 우선순위는 전입신고일자에 따라 달라지게 됩니다. 즉 대항력 획득 순서에 따라 달라집니다 .그리고 우선변제권 순위와는 관계가 없고 확정일자를 갖추면 순위에 따라 배당이 가능하고 확정일자가 없다면 후순위와 안분배당이 됩니다.

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다.

저희 건물에 사시는 분들은 본인이 살고 있는 호수는

빚담보가 없어서 경매에서 자유로운데

만약에 세입자가 거주하는 건물에 집이 통으로 넘어가면

세입자들의 보증금은 어떻게 변제가 되나요?

경매처분되면 순서대로 되는 건가요?

==> 임차건물에 경매처분되는 경우 권리순서에 따라 배당됩니다. 통상 배당순서는 "경매비용, 최우선변제금액 및 당연세, 임금채권, 권리순서 입니다.

Answer 3

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

경매시 순위배당에서 첫번째 말소기준권리를 알아야 합니다.

이 첫번째 말소기준권리를 기준으로 선순위, 후순위로 나뉩니다. 말소기준권리는 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 가등기, 경매개시결정 등이 있습니다. 선순위 임차인은 두 가지 선택을 할 수 있습니다. 배당을 신청하고 배당받고 나가거나 계속 거주하다가 계약종료 시 낙찰자(새임대인)에게 보증금을 돌려 받고 이사나가는 겁니다. 낙찰자는 배당신청을 하지 않은 선순위임차인을 인수해야 하기 때문입니다.

최우선변제권과 우선변제권이라는 것이 있습니다.

최우선변제권이란 소액임차인에 해당하고 대항력을 갖추고 있으면 경매 시 경매비용을 제외하고 가장 먼저 배당을 받을 수 있는 권리입니다. 대항력의 요건은 전입신고+이사입니다.

우선변제권이란 후순위채권자보다 우선하여 배당받을 수 있는 권리입니다. 우선변제권에 의해 임차인의 순위배당이 이루어 집니다. 우선변제권의 요건은 대항력 + 확정일자 입니다. 만약 전입신고나 확정일자 두가지 중 한 가지만 하지않더라도 우선변제권을 가질 수 없습니다.