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최근 서울 부동산 규제 완화는 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.서울 일부 지역에 토지거래허가제를 해제했습니다.서울시가 잠실, 대치동 등 국제교류복합지구의 토지거래 허가구역을 해제하자해당 지역 부동산 시장은 즉각적인 반응을 보였습니다. 잠실의 대표 아파트 단지인 '엘리트(엘스, 리센츠, 트리지움)'는 호가가 급등하며 84㎡ 기준 29.5억 원까지 상승했고, 대치동 래미안 대치팰리스도 40억 원에 근접하는 최고가 를 기록했습니다. 이는 규제 해제로 외지인과 투자자들의 매수 제한이 사라지며 갭투자와 재건축 기대감이 결합된 결과입니다.단기적으로 가격 상승세가 지속될 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.02.22
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2종 근린생활시설 건축물대장이 아래와 같을 때 보증보험안될까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.해당호실이 근리생활시설이 아니면 됩니다.보증대상주택:단독.다가구,다중,연립.다세대주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트다중주택, 다가구택의 경우 추가 확인사항은 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 이내여야 합니다.* 주택가액 = 주택가격*담보인정비율
경제 / 부동산
25.02.22
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전세집을 기간이 다 되어가는데 미리 집주인에게 연락을해서 나갈거라고 말을 해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료 2개월 전까지는 임대인에게 미리 이사나간다는 통보를 해주시기 바랍니다. 그리고 계약서 특약사항에 통보시기를 적었는지 확인해보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
25.02.22
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묵시적 갱신이 되고 난후 퇴실통보후 월세부담은?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대차보호법 상으로 묵시적갱신 중 계약 해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있고, 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 효력이 발생합니다. 그래서 임대인 말대로 3개월 되기까지 새 임차인이 안 구해지면 3개월 동안 월세를 지불해야 합니다. 하지만 3개월 되기 전에 임대인과 임차인이 협의하에 계약해지를 할 수도 있습니다. 새 임차인이 나타나지 않아서 3개월 후에 이사를 나간다면 임차인이 중개보수를 지불하지 않아도 됩니다. 3개월 전에 임차인이 구해지더라도 중개보수를 지불하지 않아도 됩니다. 임대인과 협의에 의한 계약해지 시는 협의 내용에 따라 임대인이 중개보수를 부담할 수도 있습니다. 임대인의 의견 번복으로 협의에 의한 계약해지를 할 수 없어보이는데, 중개보수가 더 저렴하다면 처음 임대인의 구두로 말했던 부분을 강하게 주장해보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
25.02.22
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전세계약 전에 다른 집을 계약하고싶은데요..
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약금을 보내지 않고 계약취소에 대해 어떤 내용이 없이 계약서를 작성했다면 계약취소해도 됩니다. 계약금을 보냈다면 계약금 반환에 대해 문제가 생길 수 있지만 계약금없이 계약서만 작성했다면 취소하면 됩니다.
경제 / 부동산
25.02.22
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묵시적 계약 연장은 어느 상황에서 발동하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대차보호법상 묵시적갱신은 계약만료 2개월 전 임대인과 임차인 모두 계약에 대해서 아무런 통보가 없을 때 발생합니다. 묵시적갱신이 되면 이전 계약과 동일한 조건을 계약이 진행됩니다. 묵시적갱신은 계약서를 작성하지 않아도 되고 확정일자도 다시 받지 않아도 됩니다. 이전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지됩니다.묵시적갱신 중 계약해지는 언제든지 가능하고 임대인이 임차인의 계약해지 통보를 받은 날부터 3개월 뒤에 효력이 발생합니다. 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 임차인은 이사를 갈 수 있고 임대인은 보증금을 반환해야 합니다. 계약서 특약사항에 계약기간 중 계약해지(이사나감)에 대한 내용이 있더라도 묵시적갱신 중 계약해지 시에는 효력이 없습니다.3개월 동안 전세관리비나 월세를 지급해야 합니다. 만약 이 3개월 이내에 새로운새입자를 구한다면 미리 이사갈 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.02.22
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서울에 살고 있고 곧 이사 예정인데요 우선 변제권 질문 드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.경매로 넘어가면 공시지가로 판단하지 않고, 감정평가한 금액으로 경매가가 됩니다. 소액임차인에 해당되고 대항력(전입신고+이사(거주))을 가지고 있으면 최우선변제금을 받을 수 있는 요건이 됩니다. 최우선변제금은 어떤 권리보다 가장 먼저 변제를 받습니다. 본인보다 선순위 임차인이 있다면 최우선변제금도 순위대로 변제 받습니다. 최우선변제금의 기준은 말소기준권(저당, 근저당, 압류, 가압류, 가등기, 경매개시결정 등)의 날짜입니다. 등기부상 가장 앞선 말소기준권의 설정날짜와 최우선변제금 기준 날짜와 지역을 비교해서 최우선변제금이 책정됩니다. 계약시 부동산에서 주는 보증서는 부동산의 잘 못으로 계약 상 문제가 발생했을 때 보증서 보증금액 이내로 보상을 해줍니다.
경제 / 부동산
25.02.21
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현재27살 부모님이랑 같이 살고있는데요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.30세 이상 성인이어야지 가능합니다.단, 30세 미만의 경우, 만 30세 미만이 세대주일 경우, 부모님의 나이와 주택 소유 이력이 중요한 요소가 될 수 있습니다.원래는 30세 미만 미혼은 디딤돌 대출 자격 요건이 안되지만 가족을 부양하고 있다면 가능합니다. 그리고 주민등록상 세대원까지 포함하여 전원이 주택을 구입한 이력이 없어야됩니다.(단, 만 60세 이상의 직계존속이 주택을 소유하고 있는 경우는 무주택으로 간주한다. 또한, 주택 구입 이력이 있더라도 기금대출을 받지 않은 경우는 가능하다)*참고디딤돌대출의 생애최초 구입자는 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다:●미혼 단독세대주 요건□ 지원 대상• 만 30세 이상 단독세대주 (가족관계증명서상 배 우자가 없는 경우)• 무주택자• 연소득 6천만 원 이하 (생애최초 주택구입자는 7 천만 원 이하)대상 주택• 전용면적 60m² 이하 (수도권 제외한 읍·면 지역은 70m² 이하)• 신청일 현재 담보 주택 평가액 3억 원 미만만 30세 이상의 미혼 단독세대주가 주민등록등본 상 직계존속 중 1인과 6개월 이상 함께 거주한 경 우, 주거전용면적 85㎡ 이하, 담보주택 평가액 5억 원 미만의 주택에 대해 디딤돌 신청이 가능합니다.또한, 신청일 기준 3개월 이내 결혼 예정자(결혼식 및 혼인신고 예정자)도 신청할 수 있습니다.□ 미혼 단독세대주 부양기간 산정기준미혼 단독세대주의 부양기간은 주민등록등본상 직계 존속 또는 미성년 형제·자매와의 합가일을 기준으로산정됩니다.원칙적으로 주민등록등본상 세대구성일자를 기준으 로 하지만, 세대주 변경으로 인해 세대구성일자 기준 부양기간이 6개월 미만일 경우, 주민등록초본을 추가 제출하여 부양기간을 산정할 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.02.20
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전세대출보증비율에 관하여 궁금한것이 있습니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세보증보험비율 90%는 전세보증금의 90%를 보증해주겠다는 의미입니다.예를 들어 전세보증금이 2억이라면 임차인이 보증금을 돌려받지 못 하는 상황이 발생 할 경우 2억의 90%인 1억8천만원을 보증공사에서 돌려줍니다.금융위원회는 2025년 주요업무 추진계획에서 올해 7 월까지 한국주택금융공사(HF), 주택도시보증공사 (HUG), 서울보증보험(SGI)의 전세대출 보증비율을 축소할 계획이라고 발표하였습니다.현재 전세보증금 반환보증보험의 전세대출 보증비율 은 한국주택금융공사(HF)는 90%, 주택도시보증공사 (HUG)와 서울보증보험(SGI)은 100%까지 보증해주 고 있습니다.이를 빠르면 올해 1분기부터 일괄적으로 한국주택금융 공사(HF)와 같은 90%로 축소하고, 여기에 더해 부동 산 시장 상황에 따라 수도권에 대해서는 추가로 보증비 율을 축소하는 방안도 검토 중이라고 밝혔습니다.이에 따라 지금까지는 전세사기 등 보증금에 대하여 문 제가 발생하면 보증기관이 모든 책임을 졌지만, 변경 된 이후부터는 보증비율에 따라 은행과 임차인도 일부 책임을 지게됩니다.그런데 왜 금융위원회에서는 한국주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI)의 전세 대출 보증비율을 90%로 변경하는 것일까요?그 이유는 전세보증금 반환보증보험에 가입만 되면 안 전하다는 것을 이용해서 시세를 부풀려 계약을 하는 등 부정한 목적으로 사용되는 일이 많았기 때문입니다.그런데 왜 금융위원회에서는 한국주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI)의 전세 대출 보증비율을 90%로 변경하는 것일까요?그 이유는 전세보증금 반환보증보험에 가입만 되면 안 전하다는 것을 이용해서 시세를 부풀려 계약을 하는 등 부정한 목적으로 사용되는 일이 많았기 때문입니다.
경제 / 부동산
25.02.20
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보증보험 비율 70%라면 매매가 1억인 집 전세로 들어가면 7천만원 보장해주나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네 맞습니다. 금융위원회는 2025년 주요업무 추진계획에서 올해 7 월까지 한국주택금융공사(HF), 주택도시보증공사 (HUG), 서울보증보험(SGI)의 전세대출 보증비율을 축소할 계획이라고 발표하였습니다.현재 전세보증금 반환보증보험의 전세대출 보증비율 은 한국주택금융공사(HF)는 90%, 주택도시보증공사 (HUG)와 서울보증보험(SGI)은 100%까지 보증해주 고 있습니다.이를 빠르면 올해 1분기부터 일괄적으로 한국주택금융 공사(HF)와 같은 90%로 축소하고, 여기에 더해 부동 산 시장 상황에 따라 수도권에 대해서는 추가로 보증비 율을 축소하는 방안도 검토 중이라고 밝혔습니다.이에 따라 지금까지는 전세사기 등 보증금에 대하여 문 제가 발생하면 보증기관이 모든 책임을 졌지만, 변경 된 이후부터는 보증비율에 따라 은행과 임차인도 일부 책임을 지게됩니다.그런데 왜 금융위원회에서는 한국주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI)의 전세 대출 보증비율을 90%로 변경하는 것일까요?그 이유는 전세보증금 반환보증보험에 가입만 되면 안 전하다는 것을 이용해서 시세를 부풀려 계약을 하는 등 부정한 목적으로 사용되는 일이 많았기 때문입니다.
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25.02.20
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