답변 내역

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 건물철거 및 토지인도청구 가처분'가처분'은 돈이 목적이 아닌, 어떤 특정한 행위를하지 못하게 하는 것입니다.즉, 가처분 등기를 하게 되면 해당 부동산에 다툼이있음을 제3자에게 알려주는 경고장이 되고, 해당부동산의 매매, 증여, 전세권, 저당권, 임차권의 설정기타 일체의 처분 행위가 금지됩니다.본래 말소기준권리는 돈을 받기 위한 권리지만, 가처분은 돈을 받기 위한 권리가 아니기 때문에, 선순위 가처분은 낙찰자에게 인수되고, 후순위 가처분은 소멸되는 것이 원칙입니다.그러나 '건물철거 및 토지인도청구 가처분'은 토지와 건물소유자가 다른 경우, 토지소유자가 건물소유자에게 제기한 건물철거 소송에서 승소 판결을받게 된다면, 이 경우 말소기준권리보다 후순위인가처분일지라도 그에 대한 부담은 낙찰자가 인수해야 합니다.따라서 낙찰자는 낙찰받고 잔금을 납부하여 소유권런 물건은 피하는 것이 좋습니다.을 이전한 건물을 그대로 철거당할 수도 있습니다.2. 유치권만약 공사 업체가 건축비를 받기로 하고 공사를 해주었는데, 공사가 끝난 후 돈을 받지 못한다면, 업체는 대금을 받기 전까지 해당 부동산을 넘겨주지 않고 점유할 수 있는 권리를 행사할 수 있는데, 이를유치권이라 합니다.유치권은 등본상에는 기재되지 않지만, 낙찰자가그 권리를 인수해야 하므로 주의해야 합니다.3. 법정지상권지상권이란 다른 사람의 땅 위에 건물을 짓고 사용할 수 있는 권리입니다.토지 위에 건물이 있고 토지와 건물의 소유주가 다른 경우, 건물소유자는 토지를 빌리는 임대차 계약을 하고 이를 근거로 토지등기부등본에 '지상권'을설정하면, 이후 땅 주인이 바뀌더라도 계속 사용할수 있습니다.그런데, 지상권 등기를 하지 않더라도 지상권의 효력이 발생하는 경우를 '법정지상권'이라고 합니다.토지와 건물을 같은 사람이 소유하고 있다가, 매매나 경매 등으로 소유자가 달라진 때에 건물주를 보호하기 위한 것입니다.즉, 법정지상권이 성립되는 건물이 있을 경우, 마음대로 땅을 사용할 수 없으므로 토지와 건물의 등기부등본을 모두 확인하여 소유자가 동일했던 적이있는지 확인해 보아야 합니다.다만, 법정지상권이 성립되어 낙찰받은 땅을 마음대로 활용할 수 없다해도, 법원에 지료를 청구할 수있으므로, 그 땅을 실제로 사용할 목적이 아니라 월세를 받을 목적이라면 입찰해도 문제 없습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.갑구① 소유권 보존이란 처음 건물을 등기한 날짜입니다. 건물이 언제부터 사용되었는지를 알 수 있습니다.② ‘갑구’의 표에서 가장 아래에 적힌 소유자가 현재 집을 가진 소유자이고, 나와 계약할 수 있는 임대인입니다. 소유자의 이름과 주민등록번호, 거주지를 잘 확인하고 지금 계약하려는 집의 임대인의 인적사항과 비교해야 합니다. 당연히 계약서에도 동일한 사람의 인적사항이 있어야 합니다.③ 갑구에는 소유권을 제한하고 있는 조건도 확인할 수 있습니다. 압류/가압류/강제 경매개시결정/신탁 등이 바로 그러한 경우입니다. 이럴 때는 전문가와 함께 정확한 사실관계를 파악해야 하는데요. 특히, 신탁 관련 내용이 있다면, 신탁 회사 동의 없이는 임대인이 임대차 계약을 할 수 없기 때문에 꼭 확인하셔야 합니다.을구① 을구에는 소유권 이외의 권리가 표시되는데요. 근저당권이 없는 경우에는 이곳이 비어 있습니다. 이 집에 빚이 많은지, 지금 누군가의 보증금을 돌려주지 않아서 ‘임차권’ 설정되어 있지는 않은지 등을 볼 수 있습니다. ‘말소사항 포함’으로 등기부등본을 열람 및 발급하면, 과거의 이력도 볼 수 있습니다.② 채권최고액이란 근저당권자가 임대인에게 받아낼 돈의 최대 금액입니다. 보통은 빌린 돈의 120%를 채권 최고액으로 설정하는데요. 여기에 적힌 근저당권 채권최고액과 임차보증금의 합을 계산하여 집이 경매에 넘어갈 경우를 생각해봐야 합니다.③ 보통의 경우 ‘채무자’로는 임대인(=소유주), ‘근저당권자’로는 돈을 빌려준 금융기관 혹은 개인이 적힙니다.대출(등기부 채권채고액)+총보증금(본인 보즉금 포함)이 주택 매매시세의 70~80% 넘어간다면 안전하지 않다고 봅니다.(등기부상 권리순위라도 파악해야됨)등기부에는 임대인의 세금체납을 확인할 수 없는데 4월달부터 임대인의 동의없이 확인가능합니다.전입신고와 확정일자를 받기바랍니다.전세보증보험가입으로 계약기간 동안 보증금 반환에 스트레스받지 않아도 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.세무서에 전화해서 본인의 일시적1가구 2주택에 대해서 문의드릴게 있다고 말하면 양도세 전담하는 공무원이 자세하게 알려줍니다.양도세 얼마정도 예상되는지, 과세표준이 얼마인지까지는 답을 듣기는 어렵습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.가계약금 계좌이체시 입출금 내역으로도 증거로 활용됩니다. 대출실행이나 전세보증보험가입에서는 계약금 계좌이체한 영수증을 첨부자료로 제출해야합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.등기부등본 위조에 대처하기 위해 매수인이 등기부등본을 직접 발급 받는 사례가 많아지면서 사기 수법은 한층 더 심해졌고, 급기야는 근저당권등기 말소에필요한 은행 서류를 위조하여 등기소에 제출하고 근저당권을 말소 받는 사례가 발생했습니다.이러한 경우에는 등기부등본이 위조된 것이 아니라등기 말소에 필요한 서류가 위조된 것이므로 매수인이 아무리 부동산 등기부등본을 직접 발급 받더라도근저당권이 설정된 채무가 변제되지 않았다는 사실을 발견할 수 없습니다.이 경우 결국 매도인에게 불법행위로 인한 손해배상을 청구할 수 있겠지만 매도인은 사기꾼으로서 무자력일 것이 뻔하므로 손해배상 판결을 받은 들 휴지조각에 불과합니다. 물론 사기죄로 고소는 할 수 있겠죠.이러한 등기부등본 사기꾼에 대처하는 방법은 아래와 같습니다.1. 부동산 등기부등본을 직접 발급 받되, 말소된내역이 포함된 등기사항전부증명서 유형으로발급 받기2. 부동산 등기부등본에서 가압류, 근저당권 등이 말소된 내역을 찾기3. 매도인에게 은행 등 채권자로부터 채무변제확인서를 발급 받아달라고 요청하기4. 매도인이 거절할 경우 부동산 구입을 포기하기5. 그래도 그 부동산을 구입하고 싶다면 채권자에게 직접 찾아가 변제 여부를 확인하기예를 들어 은행에 찾아가 등기부등본의말소 내역을 보여주면서 채무가 모두 상환된 것이 맞는지 문의하고, 관련 내용은확인서로 받거나 녹음하기

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 매매가격은 그대로이고 전세가격이 오를때우선 집 매매 가격이 그대로인데 전세 가격이 오르고 있다.는 것은 해당 집의 시세가 장기간 그대로 머무르고 있었을가능성이 높습니다. 어쩌면 매매가격이 계속해서 하락을 겪다가 한계점까지 다다르게 되었고 그때부터 그대로 머무른것일 수 있습니다. 매매가격의 변동이 얼마나 오래동안 머물렀는지도 확인하는 것이 중요하겠지만 보통 이런경우에는 갭투자를 시도하기 좋다고 볼 수 있죠. 이 시기를 가늠하는것은 오랫동안 해당 지역의 지표를 봐오면 쉽게 파악할수 있습니다. 투자하시고자 하는 지역의 대장아파트를 지정해서 이런 시세변화를 꾸준히 관찰 하시다 보면 그 시기를가늠해 보실 수 있습니다. 일반적으로 매매가격 상승의 초입단계로서 아주 괜찮은 매수포인트로 볼 수 있습니다.2. 매매가격은 그대로인데 전세가격이 낮아질때앞선 상황과 반대되는 조건이네요. 이 경우는 대게 좋지않은 상황이라고 판단하시면 됩니다. 얼마전 주택시장이 하락하기 전에 보이던 모습이죠. 매매호가는 그대로인데 전세가격이 계속 떨어지던...매우 아픈시기였습니다. 이 상황은하락의 전초증상이라고 보시면 됩니다. 이때 갭 투자는 급매가 나오더라도, 투자금이 적게드는 상황이라도 투자를 안 하시는 것이 좋습니다.물론 급매 물건이 현 시세에 절반가격이면 투자 할만합니다. 하지만, 갭투자로 들어갔을때는 전세가격이 예외 없이내려가고 있는 상황이기 때문에 추가적인 투자비용이 발생할 수 있습니다. 그리고 전세가격의 하락이 언제까지 지속될지도 모른다는 불안감도 있으며 최악의 경우, 역전세 현상이 일어난다면 전세보증금조차 빼주기 힘든 상황이 생길수 있으니 특히 주의하셔야 합니다.3. 매매가격은 오르는데 전세가격은 그대로일때이 상황은 갭투자를 해야할지, 하지말아야 할지, 딜레마에빠지는 시기입니다. 사실 이 경우는 매매가격 및 전세가격이 약간 오르다가 횡보중일 가능성이 높은 시기입니다. 매매가격과 전세가격이 함께 오르고 있다가 계속해서 이어지는 매매가격 상승을 전세가격이 못 따라가고 주춤거리는 상황으로 해석하면 좋을것 같은데, 전세가의 상승이 멈추는이유로 매매가격과 전세가격이 오를만큼 올랐기 때문에 주춤거릴 가능성이 가장 높습니다. 아니면 또다시 상승하기위해서 숨고르기를 하고있는 중일 수도 있죠. 아마도2020~2021년의 상황이 이 조건과 가장 비슷한 상황일 것입니다. 짧은기간 동안 잘만 하면 큰 수익을 얻었겠지만 대부분은 다시 샀던 그 가격으로 내려왔거나 약간의 수익, 손해를 입고 계실겁니다. 개인적으로는 갭투자 하기 좋지 않은 시기라고 생각되니 참으시는것을 추천합니다.4. 매매가격과 전세가격이 계속해서 함께오르고 있을때이 조건에서도 약간의 차이를 두어야 하는데, 매매가격과전세가격이 서서히 오르고 있다면 아직 본격 상승을 하지않았다는 것을 의미하므로 갭투자로 진입하기게 제법 괜찮은 시기로 해석할 수 있습니다. 집을 사고나서 팔 시기가 되면 아마도 불장인 시기에 팔 수도 있을 가능성이 높습니다.매매가격이 오르니 시세차익도 생기고 전세가격도 오르니투자금 회수도 바로바로 되고, 괜찮은 상황이죠. 근데, 매매가격과 전세가격이 급하게 오르고 있는 중이라면 불장인 상황입니다. 머지않아 조정을 맞이하게 될 가능성이 높아지겠죠. 이런 경우는 투자를 자제하는 것이 좋다고 판단됩니다.물론, 시세보다 매우 저렴한 물건이 있다면 고려 해볼법 합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.상가임대차계약의 경우 빈점포에 전에 식당을 하던 자리가 아닌데 본인이 식당을 영업하려고 한다면 식당에 필요한 인테리어 및 시설은 본인이 비용을 부담해야합니다.본인 다음 임차인이 식당을 안 할 수도 있어 계약종료시 처음 계약시점대로 원상복구를 해야합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산 경기침체로 깡통전세, 역전세 현상이 많이 발생하여 계약만료일에 전세보증금을 반환하지 못 하는 임대인이 늘어났습니다. 임대인들을 임차인에게 보증금을 인하하고 역월세를 제안하여 계약갱신을 설득시킵니다.갱신계약서에 구체적으로 보증금, 월세, 임대인의 월세지급일, 월세 지급하지 않을 경우를 대비하는 내용 등을 작성하면 문제 없습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1.네.맞습니다. 본인이 계약해지를 통보한 날부터 3개월 입니다. 임차인이 통보한 날부터 3개월 뒤에는 법적으로 계약해지 효력이 발생합니다.2. 3개월동안 새임차인이 안 구해지면 월세를 지불해야합니다.3. 3개월 동안 새임차인이 구해지 않으면 새임차인이 구해지기 전까지 계약기간이 남아있는 것이기 때문에 본인이 거주해도 아무 문제없습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 잔금일은 평일로 합니다.주택담보대출을 받았다면 근저당설정과 소유권이전등기를 위해 주말이 아닌 평일에 잔금처리를 해야합니다. 공인중개사를 통해서 계약을 했다면 계약서 쓸 때부터 잔금일은 평일로 잡으니 크게 신경안써도 됩니다.등기소 주말에 휴무입니다.2. 은행 이체한도 상향, OTP카드 준비잔금은 현금이나 수표를 끊어서 현금거래를 하는 것보다 거래내역이남는 계좌이체를 하는 것이 가장 안전합니다. 잔금 계좌이체를 위해 주거래은행이나 주택담보대출을 받은 은행의 1일, 1회 이체한도를 상향신청합니다. 이체한도 하향신청은 인터넷이나 스마트폰 어플로 가능하지만 이체한도 상향은 신분증을 지참하고 해당 은행 지점을 방문해야합니다.잔금일에는 잔금외에 나가는 돈이 많습니다. 복비, 선수관리비, 취득세 및등록세가 포함된 법무사비 등이 있다. 그래서 이체한도 상향신청 금액을 잔금 금액보다 넉넉하게 신청을 합니다.OTP카드의 배터리가 충분한지 체크한다. 잔금일 당일에 배터리가 다되어 OTP카드 전원이 꺼지는 일도 발생한다. 미리 체크해서 배터리가없으면 은행을 방문해서 새걸로 교체합니다.3. 법무사와 잔금일 약속잡기잔금날짜와 시간이 정해졌다면 법무사에게 날짜, 시간, 장소를 알려줍니다. 주택담보대출을 받는다면 근저당설정을 위해 은행 법무사를 써야한다. 은행에서는 대출받으면 셀프등기는 할 수 없고 꼭 은행 법무사를 이용해야합니다.은행 법무사에게 근저당설정과 소유권이전등기까지 모두 맡겨도 되고소유권이전등기는 다른 법무사를 구해도 됩니다. 대게 은행 법무사는 수수료가 비싸서 법무통(http://www.bmtong.co.kr) 어플로 법무사를구해서 소유권이전등기는 따로 하는 사람들도 많습니다. 이 경우에 잔금일에 부동산사무실로 법무사가 2명이 와야하는 번거로움이 있습니다.미리 법무사에게 상세내역 견적서를 받아서 비용을 깍고 근저당권설정과 소유권이전등기에 필요한 서류를 잔금일에 가져옵니다.매매잔금일 진행순서1. 잔금 치르기 30분~1시간 전 매수할 집 확인잔금날 약속한 시간보다 조금 일찍가서 짐이 모두 빠진 매입할 집을확인합니다.가구가 모두 빠진 집에 장롱 뒤나 냉장고 뒤에 누수, 곰팡이, 결로가 있는지 확인하고 깨진 창문 등 하자 체크를 합니다. 이사짐을 옮기면서 장판이 찢어지거나 벽지가 벌어지거나 창문틀이 틀어지는게 있는지도체크한다. 간혹 임차인이 천장 LED 등, 도어락, 장판 등을 때어가는 경우도 있습니다.하자가 발견되었다고 해서 계약을 파기할 수 있는 건 아니지만 중대한하자(누수, 벽에 금이 갔다거나)의 경우엔 집주인과 협의가 필요할 수도 있습니다. 수리가 필요한 경우 매매잔금에서 수리비를 빼고 줍니다.2. 등기필증, 등기부등본 확인부동산 사무실에 매도자, 매수자, 법무사가 모두 도착합니다. 잔금을 보•내기 전 잔금일 당일에 출력한 등기부등본을 다시 확인해서 근저당설정, 가압류, 가등기 등 권리관계가 추가된 것이 있는지 확인합니다.