부동산 경매시 등기부등본 권리분석이 안통하는 경우도 있나요?
부동산 경매 시, 등기사항전부증명서를 보고 권리분석을 하던데 말소기준권리보다 후순위에 있어도 소멸되지 않는 권리가 있다고 하던데 그 권리는 무엇인지 설명 부탁드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
1. 건물철거 및 토지인도청구 가처분
'가처분'은 돈이 목적이 아닌, 어떤 특정한 행위를하지 못하게 하는 것입니다.즉, 가처분 등기를 하게 되면 해당 부동산에 다툼이있음을 제3자에게 알려주는 경고장이 되고, 해당부동산의 매매, 증여, 전세권, 저당권, 임차권의 설정기타 일체의 처분 행위가 금지됩니다.
본래 말소기준권리는 돈을 받기 위한 권리지만, 가처분은 돈을 받기 위한 권리가 아니기 때문에, 선순위 가처분은 낙찰자에게 인수되고, 후순위 가처분은 소멸되는 것이 원칙입니다.
그러나 '건물철거 및 토지인도청구 가처분'은 토지와 건물소유자가 다른 경우, 토지소유자가 건물소유자에게 제기한 건물철거 소송에서 승소 판결을받게 된다면, 이 경우 말소기준권리보다 후순위인가처분일지라도 그에 대한 부담은 낙찰자가 인수해야 합니다.
따라서 낙찰자는 낙찰받고 잔금을 납부하여 소유권런 물건은 피하는 것이 좋습니다.
을 이전한 건물을 그대로 철거당할 수도 있습니다.
2. 유치권
만약 공사 업체가 건축비를 받기로 하고 공사를 해주었는데, 공사가 끝난 후 돈을 받지 못한다면, 업체는 대금을 받기 전까지 해당 부동산을 넘겨주지 않고 점유할 수 있는 권리를 행사할 수 있는데, 이를유치권이라 합니다.
유치권은 등본상에는 기재되지 않지만, 낙찰자가그 권리를 인수해야 하므로 주의해야 합니다.
3. 법정지상권
지상권이란 다른 사람의 땅 위에 건물을 짓고 사용할 수 있는 권리입니다.
토지 위에 건물이 있고 토지와 건물의 소유주가 다른 경우, 건물소유자는 토지를 빌리는 임대차 계약을 하고 이를 근거로 토지등기부등본에 '지상권'을설정하면, 이후 땅 주인이 바뀌더라도 계속 사용할수 있습니다.
그런데, 지상권 등기를 하지 않더라도 지상권의 효력이 발생하는 경우를 '법정지상권'이라고 합니다.토지와 건물을 같은 사람이 소유하고 있다가, 매매나 경매 등으로 소유자가 달라진 때에 건물주를 보호하기 위한 것입니다.
즉, 법정지상권이 성립되는 건물이 있을 경우, 마음대로 땅을 사용할 수 없으므로 토지와 건물의 등기부등본을 모두 확인하여 소유자가 동일했던 적이있는지 확인해 보아야 합니다.
다만, 법정지상권이 성립되어 낙찰받은 땅을 마음대로 활용할 수 없다해도, 법원에 지료를 청구할 수있으므로, 그 땅을 실제로 사용할 목적이 아니라 월세를 받을 목적이라면 입찰해도 문제 없습니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 법원 경매시 말소기준권리보다 후순위인 경우에도 소멸되지 않는 권리는 대부분 유치권이 해당됩니다.