미등기 건물에도 법정지상권이 인정될 수 있을까요?

Question

미등기건물에도 법정지상권이 인정될 수 있는지 궁금합니다. 일반적으로 건물은 등기가 되어 있어야 권리를 주장할 수 있다고 알고 있는데 아직 등기를 하지 않은 건물이라도 일정한 요건을 충족하면 법정지상권이 성립할 수 있는지 알고 싶습니다.

실제 판례에서는 미등기건물을 어떻게 판단하는지, 경매 과정에서 미등기건물이 있는 경우 낙찰자가 반드시 확인해야 할 사항은 무엇인지도 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.

우리 법원과 판례는 지붕과 기둥, 주벽 등 건물의 실질적 요건을 갖추었다면 미등기 건물이나 무허가 건물 자체도 법정지상권의 성립 객체가 될 수 있다고 인정합니다(민법 제366조).

다만 법정지상권이 유효하게 성립하려면 저당권 설정 등 처분 당시에 토지와 그 지상의 미등기 건물이 법적으로 완전히 동일한 소유자에게 속해 있었어야 합니다.

따라서 미등기 건물을 대지와 함께 매수하였으나 대지에 관하여만 소유권 이전 등기를 마친 상태에서 경매 등으로 토지 소유자가 달라진 경우에는, 건물의 법적 소유권을 취득하지 못한 상태에서 분리된 것이므로 법정지상권이 성립하지 않습니다.

참고가 되길 바랍니다.