결론 및 핵심 판단 미등기건물이 대지와 함께 양도된 경우에는 원칙적으로 매도인에게 관습법상 법정지상권이 성립하지 않습니다. 법정지상권은 등기된 건물이 있는 상태에서 토지와 건물의 소유자가 달라질 때 건물 소유자의 이용권을 보호하기 위한 제도이므로, 미등기건물은 소유권 변동의 공시가 불가능하여 그 전제요건을 충족하지 못합니다. 따라서 대지에 대한 소유권이전등기가 매수인에게 이루어졌더라도 매도인에게는 관습법상 법정지상권이 인정되기 어렵습니다.
법리 검토 관습법상 법정지상권은 동일인 소유의 토지와 건물이 매매 등으로 분리된 경우, 건물의 존속을 보호하기 위해 토지 소유자가 바뀌더라도 건물 소유자가 토지를 사용할 수 있도록 인정된 권리입니다. 대법원은 등기되지 않은 건물의 소유권은 법률상 물권으로 공시될 수 없기 때문에, 미등기건물을 전제로 하는 관습법상 법정지상권은 성립하지 않는다고 판단해 왔습니다. 따라서 미등기건물을 대지와 함께 매도한 경우 매수인은 토지의 소유권만 취득하며, 건물의 권리는 별도로 이전 등기되어야 보호됩니다.
실무상 대응 전략 이와 같은 구조에서 건물 사용권을 보장받으려면 매도인이 아닌 매수인이 건물 소유권을 실체적으로 취득한 후 이를 등기하거나, 건물 매매계약에 명시적으로 ‘토지와 건물을 일체로 양도한다’는 특약을 두어야 합니다. 다만 등기가 없는 건물은 사실상 점유에 의한 소유 주장만 가능하므로, 실제로는 토지 소유권 이전 이후 매도인의 법적 지위를 유지하기 어렵습니다.
추가 조치 및 유의사항 관습법상 법정지상권의 성립은 공시제도와 불가분하게 연결되어 있으므로, 건물에 대한 등기 여부가 핵심 요건으로 작용합니다. 따라서 미등기건물의 경우 매도인이 관습법상 법정지상권을 주장하는 것은 인정되지 않으며, 권리 보전을 위해서는 매매 전 반드시 건물 등기를 선행해야 합니다. 실무상으로는 건물의 물리적 존재가 인정되더라도 등기 없는 경우에는 점유보호만 가능하므로, 사전 등기와 계약 명시가 가장 중요한 예방책입니다.