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전세2년 계약종료후 2년 연장시 주의사항..너무간단해서..
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.현재 전셋집에 대출(또는 추가대출)이 있는지 확인하기 위해 등기부를 열람 또는 발급을 하면 됩니다. 누구나 인터넷등기소나 행정복지센터에서 가능합니다.대출금(채권최고액) + 총보증금이 아파트매매가의 70~80%넘어가면 안전하지 않다고 봅니다.
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23.02.21
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세입자와집주인 도배는 누가해야할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약서 특약사항에 임차인의 비용부담에 대한 내용을 작성하였다면 특약사항대로 이행하면 됩니다. 특약사항에 따로 작성하지 않았다면 서로 책임을 미루어서 피곤해집니다.하지만 임차인이 벽지를 훼손한 상태라면 임차인에게 비용을 요청할 수 있습니다. (노후화에 따른 벽지의 변색은 임대인이 비용부담. 예:햇빛에 색이 바랜 벽지, 액자나 장농 등 뒤에 변색된 벽지)
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23.02.21
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구축 집 매매시 계약금은 몇프로로하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약금, 중도금, 잔금 비율에 대한 법적 기준이 없고 법으로 명시 해놓지 않았습니다. 통상적으로 계약금은 거래금액의 5% 또는 10%로 지급합니다. 신축이든 구축이든 상관없이 지급합니다.
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23.02.21
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신탁으로 하게 될 경우 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.재건축 재개발은 토지등 소유자들로 구성된 조합을 결성하고 그 토지등소유자들의 대표들로 구성이 되는 조합집행부가 사업을 추진하게 되는데 이러하 조합집행부의 구성원들은 재건축 재개발에 대한 전문가가 아니며 도덕성에 대한 검증등이 전혀 되어 있지 않기 때문에 사업진행에 대한 오류와 실수 그리고 개인적인 이권개입, 조합원들간의 분쟁등으로 사업의 진행을 불가하게 하거나 큰 손해를 발생하게 하는 경우가 종종있습니다. 그래서 서울 둔촌주공재건축 사태를 본 많은 사람들이 신탁방식의 재건축재개발이 오히려 적합하다는 의견을 많이 내고 있으며 정부에서도 신탁방식의 재건축 재개발을 지원하려는 경향이 있습니다.이러한 신탁방식을 활용한 재건축 재개발사업은 조합설립절차를 생략하는등 사업기간의 단축과 초기 사업자금을 조달받을수 있는 점, 사업진행오류로 인한 손해를 방지할수 있다는 큰 장점이 있음은 틀림이 없습니다.그럼에도 불구하고 아직 많은 재건축 재개발 현장에서는 신탁방식에 채택에 대해서 섣불리 추천하는 것은 쉽지가 않습니다. 신탁방식 채택에 대해서는 다음과 같은 우려가 있습니다.먼저 신탁방식의 사업진행은 아직도 초기단계로서 검증이 된 시스템은 아닙니다. 특, 아직도 대부분의 조합들은 신탁방식을 채택하지 아니하고 있고 2016년경부터 신탁방식을 추진하고 있기 때문에 충분한 사례가 부족한 점이 있습니다.둘째는 신탁 수수료가 매출액의 2-4%로서 상당한 비용이 지출되어야 한다. 조합원 1인당 사업매출이 20억원 상당이라면 4,000-8,000만원 상당의 수수료를 부담해야 한다는 문제가 있다. 그러므로 그 비용을 줄여서 각 전문가들과 용역계약을 별도로 할 경우 비용이 절감이 가능할수 있습니다.셋째 제도적으로 신탁방식을 신탁사에서 상당부분을 결정하는데 사업에 대한 손익은 조합원들이 부담해야 하는 구조이므로 신탁방식의 경우 조합원들에게 최대의 수익을 준다는 측면보다는 투명성과 적법상을 중심으로 진행되는 경우가 많고 이러한 경우 비용절감이나 신속성등에 대해서는 취약할 수가 있습니다.넷째 신탁제도외에 신탁사의 담당자들의 개인적인 리스크는 여전히 존재하고 신탁사의 담당자들이 조합 임원들보다 도덕성이 더 높다는 보장이 없습니다. 신탁사입장에서는 조합은 1회성 고객인 반면 설계사, 감정사, 정비용역업체, 시공사들과는 오랜 유대를 형성하고 있는 고정거래처들인데 과연 조합의 편에서 항상 유리하게 최선을 다해 줄 것인지에 대한 보장은 없습니다.넷째 신탁방식으로 진행된 경우 최초 1/3이상의 신탁등기가 신탁사 지정요건인데 사업의 진행이 아직도 불확실한 상태에서 먼저 신탁사로 자신의 부동산을 신탁등기를 해주는 것에 섣불리 동의하는 것도 쉽지가 않습니다. 만약 사업이 진행하다가 중단이 되게 될 경우 매몰비용을 위 신탁한 토지등 소유자들의 신탁부동산이 책임재산으로 제공될 가능성이 큽니다.
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23.02.21
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청년버팀목 대출받아 전입신고 해야하는데 현재사는 집 계약 만료 전입니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보증금 반환전까지 새로 이사갈 집에 전입신고를 하는 것을 추천드리지 않습니다. 기존 전세집이 갑자기 경매로 넘어가는 상황이 일어나면 안 되지만, 행여나 경매로 넘어가게 될 경우 새집에 전입신고를 하게 되어 기존 집에 대항력(요건:전입신고+거주)을 잃게 되어 최우선변제권도 잃고 우선변제권(요건:대항력+확정일자)을 잃어 보증금을 모두 잃게 될 수도 있고 일부만 배당받을 수도 있습니다. 그리고 만약 매매가 되어 새임대인이 본인이 대항력이 없는 것을 알고 보증금 반환을 하지 않을 수도 있습니다.전입세대열람내역서를 통해 본인이 전입신고가 되어있는지 확인할 수 있습니다.
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23.02.21
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전세만기전 합의 퇴거 질문드리고 싶습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.법적 분쟁시 문자를 주고받은 것도 증거로 활용됩니다. 이사를 가야하는 상황이라면 임차권등기명령을 신청을 해야 합니다. 3월 6일 보증금을 반환하지 않는다면 임차권등기 신청 전 내용증명을 송달합니다. 그리고 임차권등기명령을 신청하고 등기부에 임차권등기명령이 등기된 것을 확인 한 후 이사를 갑니다. 임차권등기명령이 등기되면 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 이와 같은 등기는 임대인이 자발적으로 돌려주고자 압박할 수 있고, 등기 절차를 진행할 수 있다면 신규 임차인은 최우선 변제권 행사가 불가능하므로 계약하기를 꺼리게 되므로 임대인은 어떻게든 보증금을 반환하려고 노력하는 경우가 많습니다.임차권등기명령이 등기된 후에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 보증금반환소송을 진행합니다. 전세금 반환소송은 평균적으로 6개월 이상 걸리는 경우가 많다고 하였습니다. 소송 기간이 길게 걸리는 만큼 그동안 임대인이 재산을 처분할 수 있으며 이러한 처분을 막기 위해 가압류 등 보전처분이 필요합니다. 모든 채무 사건에서 그렇지만 승소 후 강제집행(압류, 경매)을 해서 전세금을 돌려받습니다. 경매를 진행하게 된다면 선수의 채권의 유무에 따라 본인 보증금을 모두 배당받을 수도 있고, 일부만 배당받을 수 있고, 보증금 모두를 잃을 수 있습니다.
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23.02.21
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전세금 반환소송시 전세연장 관련 질문드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보증금반환소송 전 먼저 내용증명을 송달하기 바랍니다. 그리고 내용증명의 내용부분에 모든 내용(연장관련도 포함)을 작성하여 송달하면 됩니다. 법률상 전세보증금 반환소송이 예상된다면 계약 해지가 언제가 됐는지를 다툴 가능성이 커지므로 해지일과 해당 내용을 입증할 수 있는 내용증명을 보내는 것이 효과적입니다. 만약 임대인이 해지를 통보받지 않았다고 주장하더라도 내용증명으로 보내두면 구체적인 명시가 되어 있으므로 이러한 분쟁을 미리 예방할 수 있는 효과가 있습니다. 당장 이사를 해야 하는 상황이라면 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 것이 더욱 절박하고 박정하게 느껴진다고 하였습니다. 그런데 문제는 보증금을 돌려받기 전에 다른 집으로 전입신고를 할 때 보증금 반환에 대한 대항력을 잃게 됩니다. 이 경우 전세보증금 반환소송에서 매우 불리하게 됩니다. 이때 임차권등기명령을 해두면 이사를 하더라도 대항력을 유지하였는데요. 따라서 보증금 회수가 이뤄지지 않은 상황에서 반드시 이사해야 하는 경우 주택 소재 관할 법원에 임차권등기명령을 신청하고 등기가 된 것까지 확인한 후 이사를 해야합니다. 이와 같은 등기는 임대인이 자발적으로 돌려주고자 압박할 수 있고, 등기 절차를 진행할 수 있다면 신규 임차인은 최우선 변제권 행사가 불가능하므로 계약하기를 꺼리게 되므로 임대인은 어떻게든 보증금을 반환하려고 노력하는 경우가 많습니다. 전세금 반환소송은 평균적으로 6개월 이상 걸리는 경우가 많습니다.. 소송 기간이 길게 걸리는 만큼 그동안 임대인이 재산을 처분할 수 있으며 이러한 처분을 막기 위해 가압류 등 보전처분이 필요합니다. 모든 채무 사건에서 그렇지만 승소 후 강제집행(경매)을 해서 전세금을 돌려받아야 하는데 경매시 본인보다 선순위의 채권자들이 있을 경우, 경우의 수에 따라 본인의 보증금을 모두 받을 수도 있고 돌려받을 돈이 없을 수도 있고, 일부만 받을 수도 있습니다.
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23.02.21
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전세2억일경우 부동산 수수료 88만원 맞나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세의 경우 전세보증금 × 요율 = 중개보수 (부가세별도)중개보수 요율주택택 임대차 등(매매·교환 이외의 거래)5천만원 미만 0.5% (한도액 20만원)5천만원 이상~1억원 미만 0.4% (한도액 30만원)1억원 이상~6억원 미만 0.3% 6억원 이상~12억원 미만 0.4%12억원 이상~15억원 미만 0.5%15억원 이상 0.6%전세 2억의 중개보수는 60만원 부가세 일바과세자 10% 6만원 => 총 66만원 간이과세자 4% 2만4천원 => 총 62만 4천원
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23.02.21
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재건축과 재개발의 차이점은 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.재건축정비기반 시설은 양호하지만 노후 불량 건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역의 주거환경을 개선하는 사업입니다. 보통 건물만 부수고 다시 건축을 하는걸 말하는데 주변 도로가 잘 돼있어서 건축만 다시 하는 경우입니다. 예를 들어 서울 강남지역에 있는 아파트들을 말할 수 있습니다.아파트 주민들이 꾸려서 나가기 때문에 재개발보다는 속도가 빠를 것이고 신축 아파트로 바뀌게 되면 아파트 값이 크게 상승하게 되므로 아파트 주민들이 적극적으로 진행하는 경우가 많습니다.토지 소유자 , 건축물 소유자 , 토지 및 건축물 소유자, 지상권자에게 주어집니다. 토지나 건물 중 하나만 소유해도 조합원 자격이 주어집니다. 조합 설립 동의 여부는 따지지 않고 일단 조합이 성립되면 일정 조건을 갖춘 토지 등의 소유자는 모두 자동으로 자격이 생깁니다. 이중에 조합원 분양신청을 하지 않으면 자신이 보유한 부동산에 대해서 현금으로 보상받고 자격을 상실합니다. 즉 재건축보다 조합원 대상자 범위가 넓습니다.재개발 정비기반 시설이 열악하고 노후 불량 건축물이 밀집한 지역의 주거환경을 개선하는 걸 말합니다. 흔히 다가구 밀집지여이나 도로가 좁고 구불구불한 곳에 재개발이 많이 이루어집니다. 그래서 도시 기능을 회복하거나 상권을 활성화하기 위해서 도시 환경을 개선하는 사업이라고 생각하시면 됩니다.공공주도의 성격이 강하기 때문에 주민들의 단합을 이끌어내는 부분이 관건입니다. 현상유지를 하면서 그대로 살기를 원하는 주민이 있기 때문에 진행이 쉽지 않습니다.토지 소유자 , 건축물 소유자 , 토지 및 건축물 소유자, 지상권자에게 주어집니다. 토지나 건물 중 하나만 소유해도 조합원 자격이 주어집니다. 조합 설립 동의 여부는 따지지 않고 일단 조합이 성립되면 일정 조건을 갖춘 토지 등의 소유자는 모두 자동으로 자격이 생깁니다. 이중에 조합원 분양신청을 하지 않으면 자신이 보유한 부동산에 대해서 현금으로 보상받고 자격을 상실합니다. 즉 재건축보다 조합원 대상자 범위가 넓습니다.
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23.02.21
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계약갱신청구권 관련 문의드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.구두계약도 계약이기에 현재 계약갱신에 의한 계약 중입니다. 계약서를 작성하더라도 계약서 작성하는 시점으로 새로 갱신계약이 되는 것이 아니고 이전에 구두로 계약갱신에 의한 계약으로 계약기간은 이전 계약의 만료 이후 시점부터 시작합니다.
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