답변 내역

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.저가양수, 고가 양도를 주의하시기 바랍니다. 시가보다 높은 가액으로 재산을 양도하거나 시가보다 낮은 가액으로 재산을 양수한 경우에는 이익을 즈영받은 것으로 보아 증여세를 과세합니다. 다만, 특수관계가 없는 자 간의 거래는 그 거래가약이 비정상적으로 결정된 경우에 한하여 과세할 수 있습니다. 특수 관계가 있는 경우특수 관계자로 부터 다음ㄷ과 같이 자산을 저가 양수하거나 고가 양도하는 경우에는 이를 증여로 봅니다.저가양수 - 자산을 시간의 70%이하로 양수하거나 시과와 양수가약의 차액이 3억 이상인 경우고가 양도-자산을 시가의 130%이상으로 양도하거나 양도가약과 시가와의 차액이 3억원 이상인 경우 1. 양도자특수관계자(가족)에게 저가로 양도할 경우, 시가와 실제거래가격의 차액이 Min[시가x5%, 3억]보다 클 경우에는 실제 거래가격을 부인하고 시가로 양도한 것으로 보아 양도세가 과세됩니다. 따라서 시가 4억을 3억에 양도하더라도 4억을 기준으로 양도세 신고를 하셔야 합니다. 다만, 해당 주택이 1세대 1주택 양도세 비과세라면 시가로 양도한 것으로 보아도 비과세가 적용됩니다.2. 양수자특수관계자로부터 시가보다 저렴하게 재산을 취득할 경우, 시가와 실제거래가격의 차액이 Min[시가x30%,3억]보다 클 경우에만 증여세가 과세됩니다. 따라서 시가 4억의 부동산을 3억에 취득하더라도 증여세가 과세되지는 않습니다. 시가와 실제 거래가격의 차액인 1억이 시가의 30%인 1.2억보다 작기 때문입니다

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 계약으로 진행 중이라면 5%를 초과하여 지급했다면 그 초과분을 손해보상금액으로 돌려받을 수 있습니다. 임차인의 계약갱신 요구권 행사에 임대인이 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제5항). 이에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음의 어느 하나의 금액 중 큰 금액으로 합니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제6항).√ 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 「주택임대차보호법」 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함. 이하 “환산월차임”이라 함)의 3개월분에 해당하는 금액√ 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액√ 위 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액다음에 또 임대인이 똑같이 한다면 다른 곳에 계약하는 것이 나을 것으로 보입니다. 주택임대차분쟁조정위원회에 문의하여 확인하기 바랍니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.공장도 지하실을 건축할 수 있습니다. 공장의 종류, 사용용도에 따라 지하를 필요할 수 도 있고 필요 없을 수도 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 미성년자 경매 입찰 시 법정대리인과 같이 매수신청을 해야합니다. 그리고 부모가 직접 대리입찰을 해야하는데, 부,모 두분 모두 의사표시가 있어야만 유효합니다.2. 1. 미성년자 본인 인감증명서 2. 대리입찰자 신분증 도장 3. 가족관계증명서 4. 부모 모두 본인발급본 인감증명서 5. 자녀분과 부모 인감도장 6.주민등록등본3. 대리인이 입찰하는 경우에는 입찰자란에 본인과 대리인의 인적사항 및 본인과의 관계 등을 모두 기재하는 외에 본인의 위임장(입찰표 뒷면을 사용하면 됨)과 인감증명을 제출하여야 합니다. 인감증명은 1년 이내의 것을 첨부하여야 하며, 없으면 무효처리 됩니다.4.공동으로 입찰하는 경우에는 공동입찰신고서를 입찰표와 함께 제출하되, 입찰표의 본인란에 “별첨 공동입찰자목록 기재와 같음”이라고 기재한 다음, 입찰표와 공동입찰신고서 사이에는 공동입찰자 전원이 간인하여야 합니다

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.일시적 1가구 2주택 양도세 비과세는 A주택 취득 하고 1년 후 B주택을 취득해야 하고 B주택을 취득하고 3년 후에 A주택을 매도해야합니다. (본 A주택 취득시기 상 B주택 취득 후 1년 이내 매도를 해야합니다.)B주택을 매도 시 과세입니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약서 특약사항에 계약만료 전 계약해지 관련 문구를 작성하였다면 특약사항대로 하면 됩니다. 특약사항에 작성을 하지 않았다면 보통 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 임차인이 부담하는 조건으로 협의를 봅니다. 임대인이든 임차인이든 부동산에 물건 내놓으면 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산을 통해 매매를 한다면 매수인과 매도인 각각 중개보수를 부담합니다. 수수료는 법정수수료입니다. 매도자의 경우 양도세 매수자의 경우 취득세 , 등기비용 (법무사 이용시 법무사 수수료)

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.•재건축 : 건물만 부수고 다시 건축하는 것입니다.즉, 재건축은 도로·상하수도 등 기반시설이 양호한 곳에서, 건물만 다시 짓는 것을 말합니다. 그러므로, 도로 등이 넓고 반듯하게 잘 정비되어 있는 서울 강남지역은 주로 "재건축이 많이 있습니다. (예:"대치동 은마아파트", "잠실5단지")•재개발 : 건물뿐만 아니라, 도로·상하수도·공원등 이렇게 전체적으로 개발하는 것이 "재개발입니다. 즉, "재개발은 기반시설이 안 좋은 불량한곳에 모두 싹 밀어버리고, 도로도 다시 만들고, 공원도 새롭게 만들고, 학교도 세우고, 이렇게 건물을새롭게 짓는 것을 말합니다. 그러므로, 도로가 좁고꼬불꼬불한 곳이 많은 서울 강북지역은 주로 "재개발"이 많이 있습니다. (예 : "아현동", "수유동")이러한 재개발 및 재건축의 근거 법령은 <도시 및 주거환경정비법(약칭:도정법)>입니다. 이 법에서도 재건축과 재개발을 다음과 같이 구분하여 규정하고 있습니다.• 재건축 : 기반시설이 양호한 곳은 "재건축"• 재개발 : 기반시설이 열악한 곳은 "재개발"개발 성격의 차이점재개발과 재건축은 개발 성격에서도 차이점이 발생합니다. 재건축은 주로 아파트 주민들이 적극적으로 주도해서 진행하는 "민간 주도 성격이 강합니다. 이에 반해,재개발은 정부가 나서서 재개발 구역을 지정하고 진행하는 "공공주도의 성격이 강합니다.• 재건축 : 주로 오래된 아파트를 신축 아파트로 바꾸게 되면, 매우 큰 폭으로 아파트 가격이 상승하게 되므로, 아파트 주민들이 적극적으로 주도해서 진행하는 경우가 대부분입니다.• 재개발 : 주로 오래된 단독주택 다가구(원룸건물)빌라등이 밀집되어 있어서 이런 곳은 주민들의 각자사정도 다르고, 현 상태를 유지하면서 그대로 살기를 원하는 사람도 많고 해서, 주민들이 단합이 하여 사업을 진행하기가 쉽지 않습니다. 그래서, 재개발 대상지역의 주민들은 직접 나서서 하려는 경우가 많지 않고, 공공주도적인 성격이 매우 강합니다. 그러나, 저의 개인적인 생각으로는 최근 "주거정비지수제" 폐지 등 서울시가 획기적으로 재개발활성화 정책을 펼치고 있기 때문에, 민간 주도 성격의 재개발도 많아질 것으로 보입니다.통상적으로, 가격 상승의 요인이 더 많고, 민간이 먼저주도적으로 진행하려고 하는 "재건축에 대해서 훨씬더 많은 규제를 가하게 됩니다. 즉, 투기수요가 더 많은"재건축에 규제를 많이 하게 되고, 상대적으로 공공성이 많은 "재개발"에 대해서는 상대적으로 규제가 덜하게 됩니다.※참고 (재개발·재건축 추진 절차)• STEP 01. 정비 기본계획 수립• STEP 02. 안전진단(재건축인 경우)• STEP 03. 정비구역 지정• STEP 04. 추진위원회 승인• STEP 05. 조합설립인가• SETP 06. 시공자 선정• STEP 07. 사업시행인가• STEP 08. 종전자산평가• STEP 09. 조합원 분양신청• STEP 10. 관리처분계획인가• STEP 11. 이주철거•STEP 12. 조합원 동호수 추첨• STEP 13. 착공• STEP 14. 일반분양• STEP 15. 준공 및 입주• STEP 16. 이전고시 및 청산

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.양도세 1가구 1주택 비과세 조건은 A주택 취득하고 1년 후 B주택 취득해야하고 B주택 취득 후 3년 이내 A주택을 매도 해야합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인은 상가건물의 파손·장해의 정도가 임차인이 별 비용을 들이지 않고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 그 수선의무를 부담하지 않습니다. 다만, 그것을 수선하지 않아 임차인이 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태라면 임대인은 그 수선의무를 부담하게 됩니다(대법원 2004. 6. 10. 선고 2004다2151, 2168 판결).보통 상가입대차에서 특별한 사정이 없는 한 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선에 대해서는 임대인이 그 수선의무를 부담합니다. 예를 들어, 상가건물의 벽이 갈라져 있거나 비가 새는 경우, 낙뢰로 인한 상가건물의 화재 발생 등 천재지변 또는 불가항력적인 사유로 상가건물이 파손된 경우 등에는 임대인이 수리를 해야 합니다.(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결).본 질문의 불편사항은 임차인이 수리를 하여 사용하시면 됩니다.