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빌라왕 어제 그것이 알고 싶다를 보았습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 임대인과 연락이 닿지 않는 경우 임대인 주소로 직접 내용증명을 보내야 한다는 번거로운 절차가 있습니다. 특히 빌라왕처럼 임대인이 사망한 뒤 상속인이 곧바로 정해지지 않는 경우 민법상 4촌이내의 최선순위 상속인 전원에게 내용증명을 보내야 한다는 어려움이 있죠. 만약 내용증명도 송달이 되지 않는다면 법원을 통해 공시송달 과정까지 거처야 합니다.문자, 내용증명 등을 통해 임차인의 갱신거절 통지가 도달되고 나면 임차인들은 반드시 주택임차권 등기를 신청해야 합니다. HUG 전세보증보험 자체가 임차인으로부터 전세보증금반환채권(우선변제)을 양도받아 유효한 임차권 등기를 통해 이를 행사하는 것을 전제로 하는 '담보부 보증'이기 때문입니다.임차인들은 임대차계약 종료일 다음 날 해당 주택의 관할 법원에 가거나 인터넷을 통해 임차권등기명령을 신청해야 합니다. 신청 서류로는 확정일자를 받은 임대차계약서사본, 임대차계약 갱신거절을 통보한 문자메세지나 내용증명서, 부동산등기부등본, 임차인초본, 부동산목록 등이 필요합니다.이번 빌라왕 사건을 계기로 HUG는 이러한 순서를 바꾸기로 했습니다. 임차권등기 절차가 워낙 복잡하기 때문에 그전에 우선 보증이행청구와 서류심사절절차를 미리 진행해 보증금 지급 시기를 1~개월 단축시키겠다고 밝힌 것입니다.이제 HUG는 심사를 먼저 마친 뒤 임차권 등기 결정문이 나오게 되면 임차인과 이사 일정을 협의, 주택의 명도 여부를 확인한 후 보증금을 최종적으로 지급하게 되는 것입니다.임차인들 입장에서는 임차권등기를 위한 절차 자체가 너무 복잡하다는 하소연도 쏟아지고 있는데요. 국토부에서도 ""법원, 법무부 등 관계기관과의 협의를 통해 대위변제에 필요한 절차를 최대한 앞당기겠다" 고 밝혔으니 절차가 앞으로 얼마나 바뀔지 더 지켜봐야겠습니다.
경제 / 부동산
23.01.15
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집의 문제로 곰팡이 생긴거도 제가 책임져야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인의 선관주의 의무가 있습니다. 임차인은 계약종료로 목적물을반환할 때까지 선량한 관리자의 주의로써 임차물을 보존해야한다.(민법 제374조)임대인은 임차인이 목적물인 주택을 사용·수익할 수 있도록 할 의무를 집니다(「민법」 제618조).이를 위해 임대인이 주택을 임차인에게 인도해야 하며, 임차인이 임대차기간 중 그 주택을 사용·수익하는데 필요한 상태를 유지하게 할 수선의무를 집니다(「민법」 제623조).곰팡이 문제는 누구의 잘 못이라고 판단하기 어렵습니다. 장마철,겨울철,거주자의생활습관주택의노후화,내부빨래 등원인이 다양합니다.세입자의 입장은 환기도 잘시키고 청소도 잘하는데 자꾸 생겨요. 처음부터 그랬어요.집의 문제인데 왜 이걸 왜 저희가 책임지나요?주인의 입장은 우리집은 튼튼하게 지어서 괜찮다. 기존 세입자들이 살때는 안 그랬다. 환기만 잘 시켰으면 이런일이 없었다. 라고 합니다.건축물의 단열이 미흡하거나, 건물자체의 하자(결로현상)로 인한 곰팡이라면 임대인의 수리해야 합니다.단, 건축물의 자체 하자가 아닌, 생활 곰팡이(환기부족)의 경우 협의로 진행됩니다.외부오 내부의 온도차이를 최대한 줄여야 결로현상을 막을 수 있는데, 환기가 부족했다라는말이 주관적인 단어이다보니, 얼마나 열어 환 기를 시켜야 한다고 명시하긴 어렵습니다. 따라서 생활곰팡이로 인한 하자 발생시에도 임대인과 임차인이 서로 상호 협의하여 처리하는것이 맞습니다.
경제 / 부동산
23.01.15
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아파트 전세 만기 한달전 이사 한다고 통보했다면
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신요구권 행사는 계약만료 2개월 전까지는 임차인 또는 임대인에게 계약연장에 관해 의사통보를 해야합니다. (계약 만료 2개월 전까지 임대인 임차인 모두 계약연장에 관해 아무런 의사통보가 없다면 묵시적갱신이 됩니다. 묵시적 갱신 중 계약해지시 임차인은 언제든지 계약해지를 주장할 수 있습니다. 이때 임차인에거 의사통보받은 날부 터 3개월 뒤에 법적효력이 발생합니다. 그래서 임대인은 3개월 뒤에 보증금을 반환해야합니다.)한달 전 이사한다고 통보했다면 묵시적갱신기간에 통보한 것이고 3개월 후에 임대인이 보증금을 반환해야합니다.
경제 / 부동산
23.01.15
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임대인 체납여부 확인 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.세급체납액을 임차인들이 임대인 동의 없이 확인할 수 있도록 개편된다고 했습니다.ㄸ 이러한 개편 사항들이 2023년 4월부터 임차인 기준으로 열람 가능합니다.모두 다 임대인의 세금체납 정보를 비대면으로 열람할 수 없습니다.임대인의 세금체납액 확인은 임대차 계약서를 들고 세무서에 가 임차인이 직접 요청 후 열람하실 수 있습니다.(온라인 열람은 안 됩니다.)또한, 보증금이 주택임대차보호법에 따라 변제될 수 있는 2,000만원 이하면 열람이 불가능합니다.* 서울은 5,000만원/ 용인, 김포 4,300만원 등따라서 최종 2,000만원 이하의 전세집에는 열람불가그리고 계약서 작성시 특약에 확정일자 다음날까지 담보권 설정을 금지한다는 내용을 포함해 세급체납 사실이 없다는 임대인의 서명, 세금 체납사실이 확인되면 계약을 해제할 수 있는 임차인의 권리, 임대인이 주택 매도 시 임차인에 고지할 의무 등이 명시하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.01.15
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전세가율은 매매가 대비 몇퍼센트가 적정할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대출금액(등기부상 채권최고액) + 총보증금(본인 전세보증금 포함)이 주택매매시세의 70~80%(부동산 경기 안 좋을 때보수적으로 70%)를 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다.
경제 / 부동산
23.01.15
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집주인 변경되는 사실을 어떻게 알수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.공인중개사법 시행규칙을 개정하여 중개대상물 확인·설명에 “계약갱신요구권 행사여부”가 명시되지 않아 계약자 간 분쟁소지가 있었으나, 주택 매매 시(집을 사고 팔 때) 공인중개사가 매도인으로부터 확인서류를 받아 해당 주택의 임차인이 계약갱신요구권을 행사했는지 여부를 매도인과 매수인이 반드시 확인하도록 하였으며, 관계부처 및 공인중개사협회 등 중개업계의 의견을 반영하여 계약갱신요구권을 확인할 수 있는 자료*를 매도인으로부터 받아 첨부하고, 계약 시 계약갱신요구권과 관련된 권리관계를 중개의뢰인에게 설명하여 분쟁을 최소화하도록 하였다.*임차인이 계약갱신요구권 행사를 완료한 경우 “기 행사”, “행사”한 경우에는 현재 및 갱신 후 임대차 기간을 명시하고, 행사하지 않는다면 “불 행사” 에 표시할 수 있도록 권리관계 표시위 공인중개사법 시행규칙에 따라 매도인(집주인)이 세입자에게 계약갱신의사를 확인해야합니다. 그래서 세입자는 매매를 알 수 있습니다. 매도자(전 집주인)는 매수자(새 집주인)의 권리와 의무를 승계하므로 새집주인이 수선의 의무를 가집니다. 보일러의 수리 및 교체는 집주인이 비용부담해야하는 사항으로 새집주인에게 요청하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.01.15
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임대인인데 세입자가 계약갱신청구권을 사용하면 직접 거주하겠다고 하면 청구권이 무효가 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.빌라뿐만 아니라 모든 주택 임대에 해당합니다.계약만료 2개월 전 임차인이 계약연장에 대해 의사통보를 한다면 임대인은 본인 또는 직계존비속 거주를 이유로 거절할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.01.15
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대출로 받은 주택을 월세줘도 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.월세든 전세든 상관없이 임대를 놓을 수 있습니다. 임대놓는 집에 대출이 있는 곳이 많습니다. 임차인에게 등기부 보여주면서 대출이 얼마정도 있다는 것을 확인시켜 주고 보통 대출(등기부상 채권최고액)과 총보증금을 합했을 때 주택매매시세 70~80% 아래에 있을 경우 안전하다고 봅니다. 이와같은 설명도 해주시면 됩니다. 그리고 계약서작성할 때 본인이 소유자라는 것을 확인시켜주시기바랍니다.특약사항에 계약만료전 계약해지시 어떻게 할건지에 관한 문구작성, 임차인의 고의 또는 과실로 훼손 또는 파손(벽지, 장판 등)에 관한 문구작성을 하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.01.14
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전세사기 기승이라는데 주의점 알려주세요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.●주변 전세 시세와 매매시세 확인(너무 낮거나 높을 경우 의심)●대출금(등기부 을구 채권최고액)+총보증금(본인 전세보증금 포함)이 주택매매시세의 70~80%를 넘어간다면 안전하지 않다고 봄●계약서 작성시 임대인진위여부확인(대리인의 경우 임대인과 통화로 확인하기, 돈 송금시도 확인)●본인 전세보증금으로 임대인대출상환할 경우 계약서 특약사항에 근저당권말소 안 할 경우에 관한 문구 작성하기 / 임차인의 대항력과 우선변제권 효력이 발생하기 전 임대인이 대출을 하여 임차인이 권리변동에 불리하게될 경우 에 관한 문구작성하기●전입신고와 확정일자 받기●불안하면 전세보증보험 가입
경제 / 부동산
23.01.14
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부동산은 나중에 증여할때 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.자식의 경우 직계비속 공제 5,000만원 있습니다. 12억 주택은 증여세율 40%에 자신시고공제액 900만원하면 대략 증여세 2억9천1백만원입니다.6억 주댁은 증여세율 30%에 자신시고공제액 315만원하면 대략 증여세 1억1백8십5만원입니다.
경제 / 부동산
23.01.14
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