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가로주택정비사업 이라는게 어떤건가요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.가로주택정비사업은 노후불량 건축물이 밀접한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위한 사업으로 2018년 ㅂㄴ집 및 소규모 주택 정비 개정 시 주거환경 관리 사업과 함께 정비 사업 유형의 하나로 도입되었으며 기존 저틍 주거지의 도시조지과 가로망을 유지하며 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 소규모 사업입니다. 토지 등 소유자가 20명 미만일 때는 토지 등 소유자가 직접 시행할 수 있습니다. 20명 이상이면 조합을 만들어 시행할 수 있고 조합원의 과반수 동의를 받아 시장,군수,한국토지주택공사, 건설 및 신탁업자 등과 공동으로 시행이 가능합니다. 재개발, 재건축보다 진행절차가 간소화되어 진행속도가 빠릅니다. 평균 5~6년정도로 다른정비사업 평균 8년 6개월에 비해 빠르다는 장점이 있습니다. 사업준비 (정비계획수립,정비구역지정, 조합설립추진위원회구성)단계 없이 바로 조합설립인가 단계부터 시작합니다.
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부동산
23.01.04
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재건축과 재개발 리모델링의 차이점은??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.재개발재개발은 주거환경이 낙후된 지역을 전부 밀어버리고 기반시설 및 주택 등을 새로 지어 주거환경을 개선하고 도시미관을 바꾸는 사업니다.법률적 측면에서 살펴보면 기존의 부동산을 모두 없애고 새로운 부동산을 짓는 방식이므로 기존의 권리는 모두 소멸하고 새로운 권리가 생겨납니다. 안전진단은 하지 않지만 지역을 통째로 바꾸는 것으로 사업 진행 기간이 재건축이나 리모델링에 비해 긴 편입니다. 또한 재개발은 국가나 지방자치단체, LH 등 공영 방식으로 진행되는 경우가 많습니다.1.정비구역지정고시 2.추진위원회 구성 3.조합설립인가 4.시공사선정(가계약) 5.건축심의 5.사업기행계획인가 6.조합원분양신청 7.관리처분계획수립 8.관리처분인가신청 9.종전자산감정평가 10.관리처분인가 11.이주 및 철거 12.동,호수 추첨 13.조합원분양계약 14.공사착공 15,일반분양 16.준공.입주 17 조합청산재건축재건축은 기반시설은 잘 갖춰져 있으나 아파트 등이 낡아 허물고 새롭게 아파트 등을 짓는 사업입니다. 재건축에는 '재건축 초과이익 환수제'라는 것이 있습니다. 재건축 규제 수단의 하나라고 생각하시면 됩니다. 재건축은 기반이설이 양호하기 때문에 기반시설은 그대로 두고(유지 보수 등은 시행) 아파트 등을 건축하는 사업이기 때문에 재개발에 비해 소요 기간이 짧습니다. 재건축은 민간주도로 진행되는 경우가 많습니다. 재개발을 진행하기 위해서는 안전진단이 필수 요소이며, 용적률과 대지지분이 중요한 요소입니다.1.추진위원회 구성 2.안전진당 3.조합설립인가 4.시공사선정(가계약) 5.건축심의 5.사업기행계획인가 6.조합원분양신청 7.관리처분계획수립 8.관리처분인가신청 9.종전자산감정평가 10.관리처분인가 11.이주 및 철거 12.동,호수 추첨 13.조합원분양계약 14.공사착공 15,일반분양 16.준공.입주 17 조합청산리모델링리모델링은 골조는 그대로 두고 아파트 내부 및 시설 등을 수선하는 것을 말합니다. 즉 아파트 구조의 변경입니다. 리모델링은 최소년한이 재건축(30년)의 절반인 15년 이후 가능합니다. 안전진단 요건도 재건축(D등급 이하)에 비해 완화(수직증축 B등급 이하, 수평증축 C등급이하)되어 있습니다. 초과이익환수제도 없으며 소형임대주택 건립의무도 없습니다. 재건축에 비해 공사비가 저렴하고 사업기간이 많이 단축되는 장점이 있지만, 건축물에 있어 대수선이라는 점에서 부동산투자에 있어 큰 이점이 있다고 볼수는 없습니다.
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부동산
23.01.04
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조정지역 해제가 되면 조정지역일때 삿던 주택도 효과를 받나요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.어떤 효과를 말씀하는지 모르겠지만 취득당시 조정지역에서 양도시 비조정지역일 경우 거주요건 2년 그대로 유지됩니다.
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부동산
23.01.04
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부동산 전세계약후 도장을 찍고 회수안했어요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약서 작성 시 임대인 임차인 공인중개사 모두 확인 했기 때문에 문제가 되지 않습니다. 부동산에 본인 도장을 다른곳에 활용하면 문제가 되지만 그럴 일은 없으며, 불안하시면 도장을 받으러 가셔도 됩니다.임대인이나 본인이 계약갱신 시 갱신계약서를 작성하고 싶어 계약서를 작성했던 부동산에 가서 작성한다면 부동산에서 가지고 있던 도장을 다시 찍으면 됩니다.
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23.01.04
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조정지역 해제 후 2년 실거주 의무 관련 질문 드립니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.취득당시 조정지역이었고 양도시점 비조정지역일 경우 2년 거주요건이 그대로 있습니다. 취득당시 비조정지역이었고 양도시점 조정지역일 경우 2년 거주요건이 없습니다.
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23.01.04
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감정평가시 땅 따로 건물따로 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네. 건물 따로 토지 따로 평가하여 산출하거나 일괄하여 평가한 후 산출하는데 감정평가사의 역량에 따라 다릅니다.건물은 대상물건의 유지관리상태, 보수정도 등 해당 현상을 고려하여 내용년수 혹은 잔존년수를 조정할 수 있습니다. 건물 같은 경우 각 동별로 감정평가액을 결정하게 되며 1동의 건물이라 그 구조, 경과년 수, 용도 등이 달랄 가치를 달리하는 경우에는 이를 구분하여 평가 가격을 산출하게 됩니다. 전기설비, 냉난방설비, 승강기설비, 소화전 설비 등 건축물의 부대 설비는 따로 구분하여 평가하지 아니하고 건축물에 포함하여 평가 가격을 결정하게 됩니다.토지 같은 경우 평가가격 결정은 지가 공시 및 토지 등의 평가에 관하 법률에 의하여 표준지 공시지가를 기준으로 하지만 담보 물건으로써의 안정성 등을 고려하여 평가하게 됩니다. 표준지의 공시지가를 기준으로 평가한 가격이 실제 거래시세와 현저히 차이가 있거나 담보 가격으로 적정하지 않다고 판단되는 경우에는 실제 적정 거래시세 등 균형을 고려한 가격으로 평가하거나 임대료 등 수익성이나 조성비용 등 원가를 고려한 가격으로 평가될 수 있습니다.
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부동산
23.01.04
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재개발에서 물딱지는 어떤 뜻인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.재개발, 재건축매물에 투자할 경우 그 부동산이 조합원 입주권의 자격이 되는지 반드시 확인하셔야 한다는 점입니다. 만일 제대로 알아보지 못하고 덜컥 경매, 부동산투자를 하셨다면 현금청산대상이 될 수 있거든요. 이른바 물딱지를 주의하셔야 합니다.*물딱지란 입주권이 생기지 않는 주택을 말한다. 개발 예정지 내에서 도시계획이나 택지개발사업 등으로 집이 헐리게 된 철거민이나 원주민에 대해서는 보상책으로 입주권(일명 ‘딱지’)이 주어지게 된다. 하지만, 집이 헐린다고 해서 모두 입주권을 받는 것은 아니며 일부는 현금 청산만을 통해 강제 수용되기도 하는데, 이런 주택(입주권이 생기지 않는 주택)을 가리켜 ‘물딱지’라고 합니다.우선 재개발 지역에 투자를 시작하기 전 두 가지의 주의할 사항에 대해 생각해 봐야 합니다.첫 번째 주의점은 시간이 오래 걸린다는 것이고 두 번째 주의점은 재개발물딱지를 구분하는 것이 복잡하고 어렵다는 것입니다.첫 번째의 핵심은 조합설립 인가가 난 후에 투자를 진행해야 한다는 겁니다. 재개발 지역은 투자를 한다고 해서 곧바로 수익을 얻을 수 있는 구조가 아닙니다. 조합설립부터 재개발이 끝나고 인구의 수가 어느 정도 유입될 때까지 시간이 걸립니다. 조합설립 인가'입니다.재개발은 정부에서 진행하는 것이기 때문에 주민들의 동의가 필요한 일입니다. 그렇기 때문에 조합설립이 이루어져 주민들의 동의를 얻는 과정이 10년에서 20년까지 이루어지게 됩니다. 조합설립 인가가 끝난 후에는 적어도 주민들이 8년 안에 입주를 하기 때문에 '조합설립 인가'의 유무를 판단하고 투자를 진행하셔야 합니다.두 번째의 핵심은 재개발물딱지를 구분해야 한다는 겁니다. 물딱지란 입주권이 생기지 않는 주택을 말합니다. 재개발 투자는 재개발이 들어갈 건물을 사는 것으로 수익을 얻게 됩니다. 그렇기 때문에 입주권 자격이 되는 물건을 구매해야 한다는 것이 핵심입니다. 하지만 잘 알아보지 않고 투자를 진행했을 시 입주권 자격도 되지 않는 낡고 오래된 물건을 사 청산당하게 될 수 있습니다.
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23.01.04
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감정평가시 건물내 엘리베이터도 영향이 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.엘리베이터는 건물가치를 증가시키는 요인으로 매매가나 감정평가시 가격의 고려 요인입니다. 엘리베이터가 없는 건물에 엘리베이터를 시공하면 매매가와 감정평가시 상승요인으로 영향을 미칩니다.
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23.01.04
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아파트 수선충당금 머입니까? 처음듣는데?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.장기수선계획에 따라 아파트의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 비용을 말합니다.관리주체는 장기수선계획에 따라 아파트의 주요 시설 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당소유자로부터 징수하여적립해야합니다.아파트소유자는 장기수선충당금을 사용자(임차인)가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 반환해야 합니다.임차인이 이사갈 때 관리사무소에 납부한 총금액을 확인하고, 임대인이 돌려받으면 됩니다.
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23.01.04
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경매에서 낙찰받은 아파트에 현재 세입자가 살고 있는데..
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.말소기준권리(저당,근저당,가등기,압류,가압류.경매개시등기 등) 이후 대항력(전입신고+이사)요건을 갖춘 임차인은 인수대상이 아니기때문에 보증금을 반환없이 이사내보낼 수 있습니다. 하지만 임차인은 억울하다며 이사를 가지않습니다. 그래서 보통 이사비용 또는 이사비용+중개보수를 주는 조건으로 협의를 봅니다. 그래도 안된다면 명도소송을 해야합니다.
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