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부동산 사기를 당했을 경우와 미리 예방하려면 어떤 조치가 필요한지 궁금합니다..

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.가장 먼저 말씀드리고 싶은 건 우리나라는 등기부에 공신력이 없습니다. (등기부의 외형적사실을 믿고 거래한 사람을 보호할 수 없음)소유권에 관한 사항은 등기부로 확인하지만 우리나라는 등기부에 공신력이 없다는게 아이러니합니다. 만약 위조된 등기부를 확인하고 거래를 하고 문제가 생길 시 피해를 보더라도 어떻게 할 수없습니다. (임대인이 가짜로 근저당권설정을 등기소에서 말소등기한 후 거래당사자와 공인중개사가 등기부에 말소등기되어 있는것을 확인하더라도 매매나 전세시 피해를 볼 수 있습니다. 아주 흔치 않지만 이와같은 경우는 공인중개사도 확인할 수 없습니다.하지만 소유권 또는 소유권 이외의 권리를 확인할 수 있는 것이 등기부이기때문에 그래도 등기부를 확인하고 있습니다.1.전세계약 전 등기부에 근저당권설정(임대인이 집을담보로 은행에서 대출함)있는지 확인함2.전세보증금+대출금 합계가 매매시세의 70~80%가 넘어가면 위험합니다.(등기부에 채권최고액은 실제 대출금의 120~130%임)3.불안 하다면 전세보증보험 가입.(임대인동의 불필요)※경매시1.등기부에 근저당권설정기간보다 선수위에 있을 경우 - 대항력에 의해 배당을 신청하고 보증금 모두를 받거나 계속 거주 또는 연장 후 계약만료로 보증금을 받고 이사갈 수 있습니다. 낙찰자가 주택 또는 건물을 인수할시 선수위의 임차인도 인수해야하므로 낙찰자(새임대인)이 선수위임차인에게 계약 종료를 주장 못 합니다.2.등기부에 근저당권설정기간보다 후순위에 있을 경우 - 대항력이 있고 소액임차인에 해당할 경우 세금지불 또는 임금체불 후 0순위로 임차인들 순위별로 최우선변제금액으로 보증금전액 또는 일부를 받을 수 있음. 나머지 받을 보증금이있다면 받을수도 있고 못 받을 수도 있음.낙찰자가 인수할 필요는 없습니다. 임차인은 대항력으로 계속 거주를 주장할 수 없습니다.낙찰자(새임대인)가 임대차계약 종료를 주장 한다면 바로 이사를 가지않고 거주하면서 이사비를 협의하시면 됩니다. 낙찰자(새임대인)가 막무가내로 집안을 들어와서 짐을 빼낸다면 불법이기 때문에 함부로 못 합니다.

경제 / 부동산

22.12.01

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