답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축의 지연이유는 대부분 비슷합니다, 크게는 조합내 갈등과 조합장의 횡령, 비리등으로 대책위원회와 조합간의 법적갈등으로 지연되는 경우와 정책이나 행정절차상의 문제, 건축상 설계나 시공사와의 마찰등이 주요 원인입니다. 질문에서 말하는 잠실 주공5단지의 경우는 관련기사을 참고하면 최초에는 서울시와 학교부지 문제로 인해 갈등이 있었던 부분과 조합내부갈등과 조합장 구속등의 문제가 사업을 지연시킨 주요 원인으로 나와 있습니다 .다만 현재는 층수문제나 학교부지논란이 해결되었기에 올해 상반기부터 사업승인절차등을 시작할 것으로 알고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약도 모두 그런게 아니며, 청약건에 따라 그런게 있고 그렇지 않은 경우가 있습니다. 보통 분양가상한제적용지역내 아파트의 경우 로또청약이라고 불리우는 청약건이 나타나게 되지만 당연히 경쟁이 치열하고 당첨확률이 낮은 만큼 기대를 하기는 어려운 부분이 있습니다. 그리고 투자를 하더라도 그 시드에 대한 마련은 개인적인 부분이고, 부동산의 경우 대출이나 임대차를 통한 전세금을 이용한 자금마련방식이 있을수 있습니다 .참고로 로또청약은 분양가상한제처럼 분양가 상한이 정해진 청약에 대해서 분양가와 그 주변시세와의 차익으로 발생하는 것으로 쉬운 예로 지난해 이슈가 되었던 동탄롯데캐슬 무순위 청약의 경우 분양가는 4억후반대였는데 주변시세가 12억을 훌쩍넘고있어 분양받는 즉시 8억이상 시세차익이 생기는 청약으로 280만명이 청약에 참여한 예가 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그렇지는 않습니다. 1층이 식당이 있다고 해서 바퀴벌레나 쥐가 돌아다닌다면 해당 식당에 위생에도 문제가 있는것이기 때문에 오히려 식당이 있는 경우가 방역이 철저하여 더 없는 경우가 많습니다. 물론 1층이 식당이라면 쥐나 해충등의 유입에 취약할수 있는게 맞지만, 그만큼 방역에 더 많이 신경을 쓰는게 일반적이고, 이러한 부분이 부족해서 질문과 같은 문제가 생겼다면 이는 식당측이나 건물소유자등에서 방역등을 요구하셔야 할 부분입니다, 어떠한 경우든 벌레나 쥐는 건물에 없도록하는게 맞기 떄문에 어쩔수 없다라는 이해할 부분으로 보이지는 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 원인부터 파악을 하셔야 할듯 보입니다. 보통 매매시에는 매도인하자담보책임이 있고, 해당 하자가 매매계약이전부터 있었다면 매도인에 대해서 하자담보책임을 물으실수 있습니다. 다만 누수원인에 따라 책임소재는 다른데, 보통 매매후 입주시 인테리어등을 하는 경우가 많고, 해당과정의 문제로 아랫집 누수가 발생하는 경우는 현재 소유자, 아파트 자체의 문제로 인해 발생되었다면 관리사무소가 책임을 져야 하기에 일단 관리사무소를 통해 해당 상황을 전달하고, 구조적인 문제가 아니라면 관련 업체를 통해 하자원인을 판단후 매도자에대한 하자담보책임을 요구할지를 결정하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.인프라 구축의 기간이 정해진바 없습니다. 해당 지역입지가 거주인구나 유동인구 형성에 매우 불리하다면 시간이 지나도 인프라자체가 구축되기는 어려울수 있고, 대단지가 아닌 소규모 단지만 있을 경우도 인프라구축은 되기 어렵습니다. 만약 이런조건과 관계없는 대단지로써 신도시에 준하는 지역이라면 아파트 건축후 5년이내 기본적인 교통이나 상권등이 구축이 완료되는 경우가 많습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.신축에 대한 판단기준은 조금 다양한게 사실입니다, 단순히 경과년수만을 가지고 판단하면 통상적으로 경과년수 5년이내 아파트들은 신축이라고 판단할수 있고, 신도시처럼 대부분 신축이 많은 지역내에서는 3년이내 신축, 7년이내 준신축 그이상은 구축으로 보는 경우가 많습니다. 그외 기준으로 현재는 아파트 지상에 차가 없이 모두 공원화되어 있는지 여부등을 보고도 신축을 구분한다고는 하네요.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 커뮤니티나 관련 거주민들의 의견만 보면 강일보다는 미사나 고덕쪽의 학군이 낫다는 의견이 많습니다. 물론 학군 때문에 엄청난 메리트가 있는 지역이라고 두 지역 모두 보기는 어려우나, 기준을 아이을 키우기 위한 초,중,고 배치나 환경등을 고려할때 미사가 유리하다는 의견이 많다는 것이고, 현재 미사강변중, 미사중등 지역내 학교에서도 높은 학업성취도를 보이고 있다는 점이 그 근거라고 볼수 있을듯 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.각 건설사별로 제공하는 혜택은 케이스바이케이스이기 때문에 설명드리기 어렵고, 각 분양건별 분양사에게 확인을 하시면 되고, 정부에서 제공하는 혜택은 지방의 경우로써 미분양 주택 구입시 1세대 1주택 특례를 적용시켜주게 됩니다. 쉽게 말해서 올해부터 1주택자가 지방의 준공후 미분양(악성미분양)주택을 구입하거나 인구감소지역 1주택을 구입하면 양도소득세와 종부세를 산정할때 1세대 1주택 특례를 적용시켜주게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원래 재개발 이야기는 어느 지역이든 어지간해서 다 나온다고 보시면 됩니다. 그중 실제 개발계획이 진행되는 경우는 많지 않고, 진행이 된다고 해도 지연가능 요인들이 많기 때문에 개발완료까지는 오랜기간이 소요되게 됩니다 , 보통 정비구역지정을 시작으로 사업취소나 변경없이 그대로 개발이 완료된다고 봤을 때 평균적으로 빠르면 6년 늦어지면 10년까지 소요될수있고 각 단계별 진행속도에 따라 재개발 구역별로 차이가 커질수 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기사에 따르면 현 은마아파트 재건축 추진위원회와 은마상가재건축 협의회간 상가 조합원 분양비율과 관련하여 마찰이 있었던 것으로 알고 있습니다. 원칙상 상가조합원은 상가를 분양받는게 일반적인데, 조합 정관비율에 따라 1주택으로 분양받을수 있고, 이러한 1주택 분양에 대해 필수적인 요건으로써 가장 중요한 분양비율에 대한 갈등이 있었던 것으로 알고 있습니다. 참고로 분양비율은 상가 소유주가 권리차액이 아파트분양가의 분양비율을 넘을 때만 아파트를 분양받을수 있습니다. 즉, 현재 최종합의안으로 나온 10%는 권리차액이 아파트분양가의 10%을 넘는다면 아파트를 분양받을수 있는 것이고, 간단하게는 분양비율이 낮을수록 아파트를 분양받을 확률이 높고 평수가 적게 운영하던 상가소유자도 분양가능성이 높아지게 됩니다,