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양평역 부근은 학군이나 치안 면에서 어떤가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우리나라에서 치안 문제는 특수한 지역이 아니고선 입지고려시에 크게 염려되는 부분은 아닙니다. 학군의 경우는 어딜 기준으로 보는지에 따라 다를수 있겠으나, 서울기준이나 일반적인 학군이 좋은 지역에 비해서는 아직까지는 떨어지는 지역으로 볼수 있고 단순하게 초,중,고를 다니면서 장기거주를 고려하신다면 해당 부분은 평균적인 수준으로 크게 낙후되어 있지는 않습니다. 즉 아이들의 교육적인 부분을 위해 이주하는 입지라기 보다는 서울보다 저렴한 시세와 서울로의 접근성이 유리하고 장기거주시 아이들이 다닐수 있는 학교 및 생활인프라정도는 평균적으로 구축이 되어 있는 지역이라도 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.09.13
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아파트 높은층 살면 병 걸리기도 하나요?..
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.글쎄요, 해당부분이 통계상 반드시 그렇다고는 볼수 없습니다. 물론 고층일수록 환기가 어렵고, 내부의 밀폐성이 높아지기 때문에 천식, 알레르기 비염등 호흡기 질환등이 나타날 가능성이 있으나, 최근 아파트의 경우 높아지는 만큼 환기에 대한 부분이 강화되고 있기에 현실적으로 고층이라고 병에 걸린다는 것은 사실과 맞지 않는 말입니다. 그리고 현재 RR(로얄동, 로얄층)은 대부분 최고층이며 이는 거주에 있어 조망권과 일조권의 우수성이 더 중요시되고 있기 때문입니다. 풍수에 따른 부분까지는 모르겠으나, 실제 가격적으로도 고층이 저층보다는 높습니다. 그만큼 수요가 더 있다는 의미이기도 합니다. 보통의 고층의 기준은 전체층에서 3분에 2 이상되는 층은 모두 고층으로 보시면 됩니다. 예를 들어 21층이면 14층이상이 고층에 해당된다고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.09.13
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지금 집 사야할까요 기다려야할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택 구매를 고민하실때 향후 가치상승여부등도 중요하겠으나, 당장의 주택구매시 자금조달에 무리가 없는지를 판단하시는게 가장 필요할수 있습니다. 어찌되었던 자가가 다른 전월세임대차보다는 주거안정효과가 있고 장기거주를 통해 시세변동에 리스크를 조금은 줄일수 있기 때문입니다, 이는 단기적으로 부동산 가격이 하락할수도 있으나, 장기적으로 보면 우상향을 하는게 일반적이고 수도권에서는 아직까지도 이러한 영향이 나타나고 있기 때문입니다. 또한 금리가 추세적으로 낮아질 가능성이 높다는 점도 주택구매시기상 나쁘지 않은 시점으로 보이긴 합니다.
경제 / 부동산
25.09.13
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계약갱신권과 재계약의 차이가 어렵네요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약갱신권 사용에 대한 구분은 명확하여야 합니다. 대표적으로 임차인이 이를 사용하겠다는 의사를 밝힌 문자나 녹취가 있거나 재계약서상에 갱신청구권을 사용한 재계약임을 특약에 명시한 경우에 사용하였다고 인정이 가능합니다. 보통은 23년도에 최초 재계약시에 보증금 인하에 따른 합의를 진행하셨다면 이때 임차인과 이야기해서 특약등에 계약갱신청구권을 사용한 연장이라는 명시를 해두시는게 가장 정확합니다, 그리고 세입자가 단순히 더 살고 싶다는 의견만으로 갱신청구권을 사용하였다고 볼수는 없습니다, 그에 따라 질문의 경우 아직 갱신청구권을 사용하였다고는 볼수 없기 때문에 이후 재계약시 임차인이 이를 사용하겠다고 하면 실거주증 법에 명시된 예외조건에 해당되지 않는다면 연장을 거부하기 어렵지 않을까 생각됩니다.
경제 / 부동산
25.09.13
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공동 명의로 산 부동산을 향후 한 사람 이름으로 바꿀 때 세금을 내게 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 지분만큼을 나머지 한사람에게 넘기는 것은 매매를 통하든 증여를 통하든 둘 중 하나의 방식으로 진행을 하셔야합니다. 그리고 매매와 증여 모두 받는 사람에게는 새로운 지분을 취득하는 것이기에 취득세를 부담하셔야 합니다 또한 등기부상 명의를 변경하는 과정이기에 등록세 및 등기비용이 발생될수 있습니다. 매매의 경우 매매가격이 구매했던 취득가보다 높아 양도차익이 발생할 경우 양도소득세 과세대상이 되고, 증여를 통한 경우 증여세에 대한 과세 대상이 될수 있습니다. 각 개인별,당사자간 관계에 따라 비과세여부에는 차이가 있을수 있기에 정확한 설명은 어려우나, 취등록세의 경우는 무조건 발생한다고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.09.13
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전세, 혹은 월세 계약시에 염두해야 할 것은 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세, 월세 계약시 가장 염두하셔야 하는 부분은 당연히 보증금에 대한 안정적인 반환가능여부 입니다. 계약시점에서는 반환가능성을 완벽하게 알기는 어렵기 때문에 최대한의 법적 안전장치 설정이 가능한지를 우선적으로 체크를 하셔야 합니다, 그에 따라 보증보험 가입가능여부, 전입신고 및 확정일자 부여 가능여부등을 체크 하셔야 하고, 계약상 안전성을 높이기 위해 매물의 대략적인 시세확인을 통한 전세가율 예측, 계약당사자가 등기부상 소유권자와 일치하는지 여부등을 잘 체크 하셔야 합니다. 또한 등기부상 권리관계에 대한 분석도 반드시 체크가 필요합니다. 만약 본인에게 경험이 적다면 중개사무소를 통해 중개를 받으시는게 안정한 계약을 위한 방법입니다.
경제 / 부동산
25.09.13
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숙박업은 부동산업이 아닌건지 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.숙박업과 부동산업은 질문과 같이 부동산 자산을 활용한다는 공통점이 있기 때문에 혼동하기 쉬운 대표적인 분야에 해당이됩니다. 다만 회계처리나 세무 처리, 그밖에 규정에 있어서도 기준을 달리하고 있기 때문에 두 업종간은 구분되는게 맞습니다. 보통 부동산업이라면 부동산 매매,임대차 중개 및 부동산 개발,분양 전과정을 포함하는 큰 범위라고 할수 있고, 대표적으로 숙박업과 비교대상이 되는 것은 부동산임대업이라고 할수는 있습니다. 이 두가지를 비교하자면 기본적으로 적용되는 법률에 있어 숙박업은 공중위생법이 주가 되고 부동산 임대업은 민간임대주택법에 적용을 받게 됩니다. 또한 숙박업은 단기임대, 부동산 임대업은 주로 장기간 임대라는 차이가 있고 그 종류에 있어서도 숙박업에는 호텔, 모텔등외에도 외국인도시민박업, 한옥체험업, 농어촌민박업, 숙박공유업이 포함되며, 주택임대업에는 주택에 대한 임대차외 쉐어하우스도 포함하게 됩니다.
경제 / 부동산
25.09.13
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기존에 토허제 외 지역에 아파트 지분을 소유하고 있는 경우, 토허제 지역에 추가 주택 취득이 가능한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택에 지분 보유시에도 원칙적으로 1주택자로 볼수 있고 1주택자가 토지거래허가구역 내 주택을 취득하기 위해서는 기존 주택 처분조건 & 실거주를 위한 경우라면 토지거래허가가 가능할수 있습니다. 질문처럼 기존주택에 대한 지분처분이 불가한 경우라면 원칙상 기존주택 처분조건으로써 토지거래허가를 받아 매매를 하더라도 미처분에 따른 이행강제금등이 추후 부과될수 있기에 토지거래허가구역애 주택을 매수하셔야 한다면 현 소유지분을 부모님에게 증여를 하시던, 매매를 하신던 하여 지분을 넘기시고 무주택상태에서 구매를 하시는거나 우선 토지거래허가를 받아 구매하신뒤 처분을 하시는게 맞을듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.09.13
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초역세권에 위치한 단독주택은 어떻게 하는 것이 최선일까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 지하철 건설과 같은 개발계획이 확정된 입지에서는 기대감인 높아진 지금 시점이 일반적으로는 더 유리할수 있습니다. 실제 지하철이 들어서고 주변의 입지나 상권 형성여부에 따라 추후 가치가 지금보다 더 상승될 가능성도 물론 있지만 반대로 기대와 다르게 나타날 경우 오히려 기대수요가 빠지면서 현재보다 더 낮은 가격대에 거래가 될수도 있기 때문입니다. 다만 현재 4층상가주택이라는 점과 초역세권 입지라는 점을 고려할때 지금보다는 개발이후에 수요가 높아질 가능성이 높아보기이에 급매의 이유가 아니라면 일단 지켜보시는것도 나은 선택이 될것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.09.13
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금리가 채권가격에 영향을 끼치는 주된 이유가 뭘까요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 채권과 금리는 서로 반비레 관계에 있습니다. 그에 따라 금리가 내려가면 채권 가격은 올라가고 , 금리가 오르면 채권 가격은 내려가게 됩니다, 쉽게는 채권 가격이 낮아지면 수익률이 높이지고 가격이 높아질수록 수익률 낮아지는 구조로써 금리가 오르면 기존채권은 수익률은 올라가게 되고, 이에 따라 채권가격은 떨어지게 됩니다.일반적으로 채권을 구매하는 경우 이자를 통한 수익이 발생하게 되고, 이러한 수익을 목적으로 투자를 하게 됩니다. 또한 채권가격 변동에 따른 시세의 차익도 기대할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.09.13
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