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부동산 포트폴리오에서 '체계적 위험'이란게 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.체계적 위험은 쉽게 어떠한 이유로 인해 시장자체의 위험이 발생되는 경우를 말합니다. 분산투자를 해도 사실상 리스크 관리가 어려운 것을 말하며, 쉽게 금리인상에 따른 부동산 가격하락, 경기침체등과 같은 시장자체의 위험으로 보시면 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
23.03.21
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1주택자인데요, 전세대출 가능 할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현 전세대출시 정책적 규제인 DSR적용은 하지 않는것으로 알고 있습니다. 다만 은행전세대출의 경우 자체적으로 소득대비 대출한도나 승인여부를 판단하기 때문에 타 대출의 금액이 높을 경우 대출 거절이 될수도 있습니다. 세부적인 대출 승인사항등은 알수 없기에 은행을 통해 가능여부를 확인하시는게 유리할듯 보입니다.
경제 / 부동산
23.03.21
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미분양 주택수 10만가구까지 각오한다는 것은 무슨 의미인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주관적인 생각일수 있지만, 국토부장관이 발언한 내용상 아무래도 10만까지는 각오하고 지켜보겠다는 의미로 보입니다. 현 국토부장관은 분양가, 주택가격이 아직은 높은 수준으로 추가적인 가격하락이 필요하다는 입장이므로 해당 10만호 까지는 어떠한 지원책도 발표하지 않을 가능성이 있어보입니다. 하지만 실제 미분양 7만호가 넘어가는 상황은 부동산 시장입장에서 매우 큰 위기로 볼수있기 때문에 향후 발언과 다르게 부양책을 내는등 입장을 변경할 가능성도 있습니다.
경제 / 부동산
23.03.21
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현재 지방에 미분양이 심각한 수준인가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.물론 사전에 수요예측을 통해 사업성을 판단하고 해당지역의 분양을 진행하지만, 당시와 다르게 발생된 체계적 위험(경기상황, 금리, 외부적환경변화)등을 모두 예측하기는 불가능하기에 분양시 변수가 발생될 수 있습니다. 아파트 개발등을 할 경우 수요예측을 하고 공사를 시작하는 시점과 실 분양시점의 시간적 갭이 있기 떄문입니다.
경제 / 부동산
23.03.21
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원룸 월세가 비싸 임대아파트 알아본 도중에 공고가 떠서?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약 중 해지라면 미리 통보하는게 유리합니다. 이유는 중도해지시 임대인의 동의를 얻기 위해 다음임차인 주선과 중개보수 지급을 조건으로 하기 때문에 다음 임차인을 구할 시간적 여유가 있어야 합니다. 만약 현 계약이 묵시적갱신으로 자동갱신 되었거나, 계약갱신청구권을 사용한 재계약일 경우라면 임대인 동의는 필요없이 중도해지가 가능하고 통보를 한뒤 3개월 후 계약은 해지되는 현 계약관계를 확인하여 대응하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.03.21
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부동산 갭투자와 관련하여 질문드려요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.갭투자의 경우 부동산 가격상승이 되야 수익이 발생됩니다. 즉 부동산 상승기의 투자방법으로 현 부동산 시장하락정에서는 사실상 매우 위험한 투자입니다. 현 문제가 되는 깡통전세등도 갭투자를 통해 주택을 매수하였으나, 주택가격이 전세보증금보다 하락하면서 발생된 현상이므로 시기상 현재투자하기에는 좋지 않습니다.
경제 / 부동산
23.03.21
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아파트 이사때 엘리베이터 사용료를 입대위에서 저층, 중층, 고층으로 나눠 사용료를 무려 25만원이나 받는다고 하는데...
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파트 규약상 진행하는 부분이기에 다소 부당한 면이 있더라도 이러한 부분을 지자체에서 관여하기도 어렵고 법적 근거도 없기에 다른 방법이 사실상 없습니다.
경제 / 부동산
23.03.21
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2+2 전세 계약을 했는데 중간에 나간다면?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재계약시 임차인이 계약갱신청구권을 사용한 경우,(계약서상 특약으로 이를 기재, 문자내용있음)는 임차인이 중도해지를 요구할 경우 통보받은 3개월 후 효력이 발생되어 보증금 반환을 해주셔야 합니다. 이와 다르게 재계약시 임차인이 계약갱신청구권 사용없이 진행되었다면 임대인의 동의 없이는 중도해지가 불가하여 보증금은 계약만료시에 돌려주시면 되고, 그사이 관리비등도 임차인이 부담하는게 맞습니다.
경제 / 부동산
23.03.21
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부동산 분산가능위험 고유위험과 개별위험을 왜 비체계적위험이라 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.비체계적 위험은 해당 시장의 전반적인 움직임과 무관하게 개별 부동산에 국한하여 영향을 미치는 위험을 말합니다. 쉽게 금리인상, 경기불황으로 부동산 가격하락은 체계적위험으로 분산투자로도 리스크 회피가 어려운것을 말하고 지역내 혐오시설입주등으로 가격이 하락하는 것은 비체계적위험으로 분산투자로 리스크 회피가 가능한 것을 말합니다.
경제 / 부동산
23.03.21
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부동산가치 발생요인 중에 최유효이용은 들어가지 않는다고 합니다. 왜그런거죠?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최유효이용은 해당 부동산을 합리적인 이용을 통해 얻는 가치를 말합니다. 이러한 최유효이용은 부동산 가치발생요인과 형성요인에서 볼때 효용(유용성)에 포함되는 내용으로 이해하시면 됩니다.
경제 / 부동산
23.03.21
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