답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.내용증명은 하자로 인한 계약중도해지만을 적어 보내면 될듯 보이나, 실제 내용증명 자체가 법적 효력이 있는 것은 아니기에 사실상 이를 한다고 지급능력이 없는 임대인에게는 크게 달라질 상황은 없습니다 . 질문에서 말하는 대위변제라는게 보증보험 신청이라면 만기일까지 기다리거나 소송을 통해 중도해지 후 보험금을 청구하셔야 합니다. 소송을 준비하신다면 내용증명 발송이 필요하지만 그 단계까지 고려하고 있지 않다면 사실상 내용증명은 의미가 없습니다. 그리고 질문의 내용으로 볼때 전입신과와 확정일자를 받았다면 압류보다는 선순위로 보입니다. 이럴 경우 경매가 진행되도 경락인에게 대항이 가능하기 때문에 여러 가능성을 알아보신뒤에 결정하시는 게 좋을 듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경매를 통해 낙찰받은 경우 잔금을 납입하면 소유권 이전등기 없이 법원 촉탁으로 소유권이전등기 완료됩니다. 즉, 기존 소유자를 찾아 합의하에 등기이전을 할 이유가 없습니다. 이미 잔금을 지급하면 소유자가 되고 등기역시 촉탁등기됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순히 사회적 인구감소 추세에 따라 부동산 가격이 하락할 것으로 장담할수는 없습니다. 즉 부동산도 시장경제에 따라 움직이는 만큼 수요가 줄면 가격이 하락하게 되지만 ,인구감소는 미래에 이미 예상 가능한 부분인 만큼 부동산시장변화가 진행되면서 어느정도 리스크를 줄일 확률이 높기 때문입니다. 당장의 이사나 주택구매시 고려해야발 부분은 실거주목적 ,투자의 목적인지, 그리고 이 목적에 따라 자금확보나 유지가 가능한지를 판단하시고 진행하시는게 더 도움이 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정비구역 지정 -> 추진위원회 구성 -> 안전진단 -> 조합설립 -> 시공사선정 -> 사업계획인가 -> 관리처분인가 -> 이주 -> 착공 -> 완공 -> 청산 등의 순서로 진행되면 각 단계별로 세부적인 사항이 많습니다. 재건축을 위한 기본적인 안전진단 통과를 해야하는데 이러한 안전진단 신청의 조건이 지은지 30년 이상된 주택이기에 대부분 30년이 넘어야 재건축을 시도해 볼수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보류지나 체비지는 모두 환지를 하고 남은 토지등을 말합니다. 이는 사업에 필요한 비용을 충당하기 위해 남겨두는 토지로써 해당 토지를 매각하여 사업비에 일부를 충당하게 됩니다. 재개발시 가치상승분에 따라 환지가 적용되면 기존 면적보다는 적은 면적으로 청산되기 때문에 일정부분의 토지는 남겨두게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.선택의 문제로 보이긴 합니다만, 근거리에 향후 지하철역이 들어오는 점과 주변 새아파트에 비해 30년이상된 점을 봤을 때 매도보다는 임대차를 하고 전세로 이동하시는게 유리해보입니다. 이는 재건축이나 향후 추가적인 가치상승이 가능해 보이는 부분이 있고, 현 규제완화에 따라 다주택자 세금이 전보다 유리해지는 점 등이 있기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분은 임대인이 해주어야 하는 부분으로 보입니다, 우선 임대인에게 해당 문제를 말하고 교체 및 수리를 요청해본 뒤에 협의가 안되거나 교체가 아닌 수리등을 하자고 한다면 비용에 대한 부담을 나누는 조건으로 교체를 진행해도 되기에 우선적으로 임대인과 협의를 먼저 하시는게 맞을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.토지거래허가구역 내 매매 조건은 구입 주택이 최종 1주택이여야 합니다. 즉 현재 보유하고 있는 모든 주택을 처분해야만 해당 구역에서 거래허가를 받을 수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 양도세에 기본세율에는 변화가 없습니다. 다만 중과세 대상을 완화하여 적용하는 개정입니다. 즉 다주택자 조정지역내 매도시 기본세율+중과세율을 적용하던 부분을 기본세율로 한시적 완화하는 내용입니다. 그리고 일시적 2주택의 경우 조정지역내 양도기간이 1년에서 2년으로 늦춰지고, 세대원 전원 신규주택 전입요건을 갖추지 않아도 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 합의하에 계약자를 변경하는 경우 이를 변경이 아닌 신규계약과 동일하게 보시면 됩니다. 다만 이전계약자와 새로운 계약자간 권리관계를 분명하게 하기 위해 임차권권리 포기 및 임차인변경동의서등을 받아 두시는게 좋을 듯 보입니다.