답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재계약의 대한 협의가 언제이냐에 따라 조금 틀려질듯 보입니다. 만약 만기인 8월기준 6월전까지 이에 대한 합의가 되었다면 묵시적갱신으로 보기 어렵고 6월이 지난시점에서 해당문자를 나누었다면 사실상 묵시적 갱신으로 볼수 있기 때문입니다. 묵시적 갱신의 경우는 임차인이 중도해지를 통보하고 그 통보를 임대인이 받은 시점을 기준으로 3개월 후 효력이 생겨 보증금반환 및 퇴거가 가능합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.안타깝지만, 해당 내용을 귀책사유로 보기는 어렵습니다. 중개사의 행동과 지식이 부족했던 부분은 인정되지만 중개업무상 과실이 있다고 보기 어렵습니다. 중개상 선순위보증금, 등기부상 선순위 물건에 대한 사실설명이 있었고 계약관계상 선순위 보증금과 선순위 근저당이 있다면 어느정도 위험성은 알고 있는 상태에서 본인판단하에 계약 결정을 하셨기 때문입니다. 그러니 사전에 추가적인 확인을 뒤 계약여부를 결정하시거나, 보증보험가입거부나 대출거부시 계약금 반환을 미리 이야기 해놓으셨다면 더 유리하셨을 듯 보입니다. 다만 해당 계약에 대한 본계약서를 작성하지 않은 상태로 보이는 점과 중개사의 불확실한 발언을 믿고 가계약금을 지급한점등 있기에 중개사와 협의하여 반환하는 쪽으로 이야기를 잘 풀보시는것도 방법일듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 조건이 동일하다면 다시 작성할 필요는 없습니다.2, 네, 합의된 문자나 녹취등으로 이를 증명할수 있다면 상관없습니다.3. 계약일이 아닌 계약만료 2개월전까지 아무런 말이 없으면 묵시적갱신으로 2년 연장됩니다. 4. 묵시적 갱신은 최초계약과 동일한 조건이며 2년입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약서상 계약기간을 확인해 보시기 바랍니다, 계약기간 만료일에 보증금은 돌려받으시면 되며, 보증금 전액을 입금을 늦게 하였다고 해도 먼저 입주하여 월세를 지불하여 계약이행을 하고 계셨다면 해당 계약기간 기준에 따라 보증금 반환을 요청하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 복잡한 계산을 하신듯 하는데 전체적으로 계약방식을 자세히 알수는 없으나 일반적인 구축매매를 기준으로 판단한다면, 3억 4천 주택을 구매하는데 내 자금 1억1천(현금+보증금) 입니다. 순서상 계약금은 계약시 10%을 우선 지급합니다. 즉 3천 4백만원(-1400)은 우선 지급되야 됩니다. 그리고 주택담보대출은 시세를 기준으로 하지 않고 kb시세를 기준으로 하기 때문에 시세대비 조금 낮을 수 잇습니다. 어떠한 방식이든 80%을 넘을수 없기 때문에 80% 풀로 받을 실제 가능금액은 2억3천 정도됩니다. 그럼 잔금은 7600만원이 필요합니다. 보증금 반환을 받아서 잔금치루고 계약시 부족했던 자금을 매꾸면 등기비, 취득세, 중개보수 등에 대한 비용부분만 추가 자금이 필요할것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 말그대로 당첨자들 중에 본계약을 하지 않거나 계약을 한후 부적격판정으로 계약이 해지되는 건에 대해 예비순위가 주어지는 것이기에 내 순위까지 오지 않는다면 당첨으로 보기는 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.둘다 가능성이 있습니다. 단기적으로는 대단지 아파트가 주변에 입주할 경우 임대수요나 매매수요가 몰리기 때문에 주변 아파트 수요가 줄어 시세가 하락할수 있지만, 기반시설이 갖추어지고 아파트 수요가 안정화되는 시점에서는 동반상승 효과가 있을 수 있습니다. 가장 중요한건 아파트단지 입주 외 주변 기반시설이나 편의시설, 특히 교통시설등이 얼마나 자리를 잘 잡느냐에 따라 서로간에 상승 효과를 누릴수도 그 반대가 될수도 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재계약과 관련된 통보는 계약만기 6~2개월 전까지 하셔야 합니다. 이 기간이 지나갈경우 계약은 묵시적 갱신에 해당하여 동일조건으로 연장된 것으로 봅니다. 만약 재계약을 원하지 않을 경우 반드시 해당기간안에 임대인에게 통보하여야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.시중 은행권의 주담대 대출의 경우 실행된 자금에 대해 사용 목적을 따지지는 않습니다. 문제는 신용대출이 있다면 주택담보대출시 dsr, dti 에 제한을 받기에 한도가 낮게 실행되거나 대출자체가 어려울수 있습니다. 대환대출역시도 불가한 것으로 알고 있습니다, 방법은 자금을 구해 신용대출을 상환하고 주택담보대출 한도를 높여 받는 방법이 유일해 보입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.협의 과정에 해결되지 않을 경우 경우에 따라 일정 조건에 해당한다면 매수청구를 당할수도 있습니다. 보통 재개발은 공공 개발이 많기 때문에 수용을 통한 강제 매각도 가능하므로 시세대비 너무 높은 보상금을 요구하시기 보다 적절한 선에서 합의하여 나가시는게 좋을듯 보입니다.