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답변 내역

2금융전세자금대출 후 추가로 더 필요하여 신용대출 조회 했는데, 가능성 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.위 질문에 대해 정확한 답변 드리기 힘든점 이해 부탁드립니다. 말 그대로 대출승인에 관한 부분은 해당금융사의 권한이고, 개인소득 수준이나 재산상황등에 따라 대출 가능여부. 대출한도가 각기 다르기에 위 내용으로만 부결,승인을 판단하기는 힘듭니다. 다만 전세대출이 있다고 해도 일정범위내 신용대출등은 가능한것으로 알고 있으나, 한도가 낮거나 거부될 확률 또한 높습니다.
경제 / 부동산
22.12.17
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이미 융자있는 집에 집 담보 대출로 대출을 받을 수 있는건가요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 내용상 주택을 매수하는 매수인으로 생각되어집니다. 보통 근저당인 있는 주택을 매수하는 경우 계약서를 가지고 사전에 대출여부를 확인하여 잔금일에 대출을 실행하는 게 일반적이고, 기존 대출의 경우 매도자가 잔금을 받아 상환처리와 등기말소를 진행하는 과정을 동시에하게 됩니다. 즉, 매수하려는 주택에 담보대출은 매도자가 잔금을 받아 상환 후 등기말소를 하는 것이고, 매수인은 매수하려는 집에 대한 대출을 잔금일에 받아 잔금을 치루고 등기이전과 동시에 근저당설정을 하게 됩니다.
경제 / 부동산
22.12.17
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하락방어를 잘하는 집 vs 고점대비급락한 집 중에서 어느곳을 매수하는게 좋을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순비교로 둘중 하나를 선택하기는 어려울 듯 보입니다. 하락방어를 잘하는 주택의 경우 주변 여건이 우수하고 수요가 꾸준해 방어가 될수도 있지만, 지금처럼 부동산거래 절벽시기에서는 비교가능한 실거래가, 즉 거래자체가 없어 방어가 되는것처럼 보일 수도 있습니다. 반대로 고점대비 급락한 집의 경우 급락의 이유가 이전 급등에 따른 일부반환의 이유인지, 정말 입지가 좋지 않아 하락하는 것인지에 대한 종합적인 분석을 하신 후 선택하셔야 할 부분으로 보입니다.
경제 / 부동산
22.12.17
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겨울철 방학시기에 거래량이 많고 갑툭튀 급매가 나올 가능성이 높다고 하는데
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.위에 대한 부분처럼 겨울 방학시즌에 거래량이 많아진다거나, 급매가 많이 나온다는 것은 사실이 아닐것으로 보입니다. 통계로 볼 수있는 국토교통부 통계자료 또는 각 지역 부동산거래정보등을 보면 매매는 계절적에 따른 차이는 거의 없으며, 전월세의 경우만 새학기가 준비하는 시기에 대학가 주변, 학교주변 거래량이 많아지는 정도입니다, 사실상 부동산의 매매계약은 계절보다는 금리나 지역 , 시장상황에 따라 변동되는 것으로 보시는게 좋을듯 합니다.
경제 / 부동산
22.12.17
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전입신고 확정일자 관련 문의합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.먼저, 새로 계약하는 투룸에 전입신고를 하시면 기존 집에 대한 대항력은 잃게 됩니다. 즉 기존집에서 보증금 반환이 안될 경우 대항력 상실로 인해 피해를 볼수도 있습니다. 방법은 기존집에 가족중 한명을 전입신고하여 등본상 전입시키고, 본인은 새로 계약하는 주택에 전입신고하고 대항력을 얻는 방법이 있을 수 있습니다.전세권 설정의 경우 채권인 임차권보다 훨씬 강한 권한이 부여되는 물권입니다. 임차권과 달리 전입신고, 확정일자 없이도 대항력,우선변제권이 인정되고, 심지어 보증금 미반환시 법원의 판단없이 임의경매신청도 가능하며, 임대인 동의없는 전대차도 가능하죠. 즉 등기시 발생하는 비용이나 번거로움도 임대인이 거부하는 이유일수 있지만, 권리자체가 지닌 권한이 소유자에게는 부담스러운 부분입니다.
경제 / 부동산
22.12.17
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전세금 관련 특약을 못쓰는 계약서를 대신해 추가로 계약서를 한개더 쓰는데 이때 2번째 계약서는 법적효력이 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약서는 계약당사자간 합의에 의해 작성하여 그 합의내용을 증명하는 서류입니다. 기존 계약서와 더불어 추가적인 사항에 대한 계약서를 첨부하셔도 당사자간 합의가 된 사항이라면 충분히 법적효력은 있습니다. 여기서 계약의 효력은 특약에 대한 부분을 이야기하며 이 특약으로 인해 무조건적으로 보증금이 안전하다고 말하는 것은 아닙니다. 그리고 추가된 계약서의 당사자가 임대인과 임차인이여야 하고 만약 임차인과 부동산간의 이행계약등이라면 임대인과는 별개의 계약으로 볼 수 있습니다.
경제 / 부동산
22.12.17
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전세계약서의 효력 여부 관련하여 질문드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.확정일자와 계약효력과는 아무런 상관이 없습니다. 확정일자는 말그대로 임차인의 우선변제권 효력을 얻기위한 법적 조건일 뿐 계약상 내용과는 별개입니다. 또한 재계약에 대한 계약서를 11월28일 새로작성하신 상태라면 이미 계약금계약은 완료된 상태로 보입니다, (여기서 계약금은 기존 전세금, 기존 계약만기일을 잔금일로 하여 추가된 보증금 지급 또는 인하된 보증금 반환) 이미 계약서가 존재한다면, 계약 조건 변경은 하지 않으셔도 될듯 보입니다. 확정일자에 대한 부분은 임대인과는 크게 상관없는 부분이고, 그러한 부분때문에 새로운 계약서를 작성해야 한다고 해서 그에 협조를 하는것일 뿐, 기존계약서의 효력이 없어지는 것은 아니기 때문입니다.
경제 / 부동산
22.12.17
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전세 사기 안 당하려면 어떻게 해야할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에 제시한 문제들은 사실 많은 정상거래건수 중 소수에 해당합니다. 물론 확률이 없지는 않지만 대부분 중개사무소를 통한 거래시에는 어느정도 방어가능한 문제들이구요. 우선 원하는 매물 주변시세를 확인하셔야 합니다. 그래서 전세보증금이 시세에 80%가 넘는 전세계약은 하지 않는것이 좋고, 계약시에는 등기부상 명의자와 계약당사자 확인, 특약으로 전입신고 이전 대출 금지 및 잔금시 기존대출상환 특약을 기재하고, 권리부상 선순위 물권이 있을 경우 안전하다고 해도 계약하지 않는 것이 필요합니다. 물론 이러한 부분은 일반적인 중개사무소에서 확인,설명을 다 해주는 부분입니다. 계약성사 후 입주시 전입신고와 확정일자를 필히 받으시고 전세보증보험도 가입하시면 어느정도 위험으로부터 안전하다고 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
22.12.17
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전세계약 연장 안할시 통보 시기
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재계약의 대한 통보는 정해진 통보방법이 있는것은 아닙니다. 문자나 통화등으로 서로간의 협의를 하면 되고, 늦어도 계약만료 2개월전까지는 이에대한 내용을 두 당사자 중 한분이라도 통보하셔야 합니다. 만약 재계약 거부의사가 있으시다면 계약만료 2개월 전까지 통화나 문자로 계약거절을 임차인에게 통보하시면 되고 임차인이 계약갱신청구권등을 사용하여 연장의사를 밝히지 않는다면 만료시 계약은 종료됩니다.
경제 / 부동산
22.12.17
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이틀뒤면 오피스텔 전세계약이 끝나는데
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세권을 설정하셨다는게 등기부상 전세권 등기를 하셨다는 얘기신가요? 만약 전세권등기가 되어있다면, 계약만료시 전세보증금 반환이 늦어질 경우 목적물에 대한 임의경매신청도 가능합니다. 또한 임차권과 다르게 임차권등기명령을 할 필요가 없습니다. 임차권보다 강한 물권이 전세권이기에 이를 알고 있는 임대인이라면 최대한 빠르게 반환의무를 진행할것으로 보입니다.
경제 / 부동산
22.12.17
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