답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상황이 굉장히 복잡해 보입니다. 우선 본인 임차권이 선순위 임차권인지 확인이 필요할듯 보입니다. 그리고 계약만료가 지난 시기이기 때문에 임차권등기명령을 신청하시고, 지급명령 또한 신청하셔야할것으로 보입니다. 그리고 내용증명 역시 등기부상 소유자에게 다시 발송하여야 하며, 반송이 된다면 법원을 통해 공시송달 방법도 고려해 보셔야 합니다. 그리고 보증금 반환소송을 통해 판결을 받으셔서 경매신청을 하시면 될것으로 보입니다. 이 모든 과정의 상대방은 등기상 소유자로 생각하시고 진행하시면 됩니다. 보통은 이 과정에서 합의를 위해 먼저연락이 오는 경우가 많습니다. 또한 실질소유자와 등기부상 소유자가 다르고 바지명의라면 이 또한 불법적인 명의신탁으로 이에 대해서도 문제를 제기하시면 될듯 보이고, 과정상 어려움이 있을수 있으므로 법무사, 변호사를 통해 대응하시는게 좋을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다. 임대인의 전대차의 경우 사전협의가 되지 않은 상황이라면 즉시 계약해지을 할수 있습니다. 다만 질문에서 최초 사실을 알고 난뒤에 임차인과 일정시간까지 합의한 점이 있기에 즉시 계약해지는 어려울수 있습니다. 사실상 구두계약도 계약으로서 성립된것으로 보기때문에 논쟁의 여지는 있으나, 말을 바꾸어 즉시 계약해지를 하기는 어려울듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.미국금리가 추가로 오르지 않더라도 우리나라 기준금리와 금리차가 아직은 있기 때문에 우리나라도 바로 금리인상을 하지 않거나 나아가 인하를 당장하기에는 쉽지 않습니다. 다만 미국 금리 인상이 멈추면 부동산 시장에도 기대 수요가 늘어날수 있기에 희망은 있지만, 현 고금리는 그대로이기 때문에 눈에띄는 시장변화가 단기간에 일어나기는 어려워 보입니다. 갭투자의 경우는 부동산상승기에 주로 하는 투자방법이므로 현 시장상황에서는 리스크가 큰게 사실입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 질문과 같은 상황이 발생된다면 손해가 될수도 있습니다. 그래서 갭투자시 입지에 대한 정확한 분석이 필요합니다, 그래야 전세세입자가 없어 공실이 생기는 위험을 피할수 있기 때문입니다, 보통의 갭투자는 주택 가치상승을 목적으로 하기 때문에 추가상승가치가 있는 주택을 선별하는 것 역시 필요합니다. 모든 투자에는 리스크가 있기 때문에 시작하시기전 리스크에 대한 부분을 꼼꼼히 따져보시는게 필요할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.건물을 일반매매를 통해 매수하는 경우 사실상 명도에 대한 협의는 필요하지 않은 경우가 많습니다. 경매를 통해 낙찰받을 경우라면 해당 점유자들에게 목적물 인도를 받아야 하기 때문에 명도과정이 존재합니다. 경매시 권리소멸에 따른 임차인이나 기타 점유자로 부터 명도를 해야 임대차나 매매가 가능하기 때문에 강제집행전 협의하여 명도하는 과정이 필요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서처럼 임차목적물이 깨끗하고 가격도 낮은 데 거래가 되지 않는다면 내부적인 문제보다는 현 주택의 위치에 따른 수요가 없는 이유가 더 클것으로 보입니다. 사실상 입지가 좋은 경우에는 내부상태가 조금 떨어져도 금세 거래가 되기 때문에 위와 같은 상황이라면 특별한 방법이 있지는 않습니다. 다만 임대차 원하는 매수자가 중개사무소를 찾는 만큼 해당 부동산중개인들이 우선적으로 해당 목적물로 유도가 가능하게 끔하는 방법이 가장 좋을 듯 보입니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1) 묵시적 갱신으로 인한 계약기간이 만료될 경우 질문내용을 볼때 계약갱신청구권을 사용해 추가로 2년 더 거주가능하실듯 보입니다. 물론 보증금 5% 범위내 인상이 될수도 있습니다. 2)묵시적 갱신에 해당하지 않습니다. 이유는 이미 재계약에 대해 서로간 협의를 하였기에 묵시적갱신으로 적용하기는 어려울듯 보입니다. 3)네, 선택사항입니다. 다만 보증금이 인상되었다면 다시 작성하여 확정일자등을 추가로 받는것이 좋습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네이버에서 제공하는 실거래가의 경우 직거래여부는 나타내지 않는 것으로 알고 있습니다, 직거래 여부를 확인하기 위해서는 국토교통부 실거래가 공개시스템에 접속하여 확인하시면 직거래 여부는 확인 가능합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결국은 계약기간중 중도해지를 해야할 상황으로 보입니다. 그럴 경우 임대인의 동의를 먼저 받으셔야 합니다. 보통은 중개보수와 다음임차인주선을 조건으로 임대인의 동의를 얻어 계약을 해지하게 됩니다만, 무조건 해지가 가능하다고 할 수 없기에 우선적으로 임대인에게 상황설명과 해지 동의를 먼저 받으셔야 합니다. 또한 임대인의사와 관계없이 질문자님이 세를 놓는건 전대차로써 이후 계약해지 및 손해배상등의 문제가 생길수 있기 때문에 동의없이 전대차등은 하지 않는게 좋습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약위반으로 보기는 어려울듯 보입니다. 관리비의 경우 계약상 표시가 없다고 해도 사실상 임차인이 부담하는 부분이기도 하고 계약당사자간 사이에 계약이행에는 문제가 없어보이기 때문입니다. 다만 중개시 위 부분에 대한 특약이 명시된 점과 사실 설명이 잘못된 점은 문제가 있어 보이지만, 중개사고로 보기에도 조금은 난해한 상황으로 보입니다.