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LH신혼부부전세임대주택 거주중 집이 경매로 넘어갔는데 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에 등기부등본을 첨부하시고 전입신고일자와 확정일자 획득여부를 적어주시지 않아 상황에 맞는 답변이 어려운점 이해부탁드립니다.우선 아래 순서에 따라 기본적인 확인부터 하셔야 합니다.1. 본인의 전입신고일자와 확정일자 날짜를 확인2.등기부등본을 출력해 가장 빠른 날짜의 (근)저당 이나 (가)압류, 담보가등기을 확인해 보시기바랍니다. (등기부상 위 내용중에 해당하는 물권중 가장빠른 등기접수일자)3-1) 이 두가지를 비교해 빠른 날짜가 본인의 전입신고일과 확정일자라면, 대항력이 있는 임차권으로 낙찰자에게 인수됨 1질문 : 집을 비우지 않아도 됩니다. 보증금 회수전까지 2질문 : 보증금 전액을 돌려받으면 나가시면 됩니다 (270만X , 보증금 전액) 3질문 : 이건 낙찰자와 합의과정에서 받을수도 받지 못할수도 있습니다. 4질문 : 이 자체 상황이 다음에 설명할 상황보다는 훨씬 다행일수 있습니다.3-2) 만약 가장빠른 날짜가 내 전입일이 아닌 근저당과 같은 말소기준권리이라면... 1~3 질문 : 최악의 상황으로 보증금 한푼없이 나가셔야 합니다. 즉 보증금 전액을 날리게 되고, 270만원 뿐 아니라 대출받은 금액 또한 본 인이 갚으셔야 합니다. 4질문 : 보증금이 1억이 안되기 때문에 본인지역에 최우선 변제기준 조건을 확인해보세요. 즉 서울기준 1.5억이하 5천만원까지 우선 변제되므로 일단 거주하는 지역의 최우선변제 기준에 본인 보증금이 해당된다면 법원 배당요구종기일전까지 배당신청을 하셔야 합니다. 그럼 보증금중 일부는 최우선변제로 보호받게 됩니다만, 전액보상이 아닌 최대 한도액까지만 보상됩니다. (물론 경매가격에 따라 한도액보다 낮게 받을수 있음) 어떠한 상황이든 잠자는 권리까지 법으로 보호주지는 않습니다. 즉, 최대한 빠르게 알아보시고 움직이셔야 합니다. 그리고 주변 공인중개사분이나 법무사분들이 계신다면 도움을 요청하시기 바랍니다.
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22.11.22
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재개발지역에 이주가 시작되어 거주중인 세입자의 이삿날에 맞춰 조합통해 대출을 신청했는데 이후 세입자가 이사날짜를 미루었네요. 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.위와 같은 경우는 기존 세입자의 일정변경이므로 세입자와 이자부분에 대해 배상여부를 협의해 보셔야 할듯 보입니다. 만약 이사날짜가 일정보다 많이 밀리지 않아 이자발생이 크지 않다면 임대인이 감수할수 있지만, 그게 아니라면 임차인에게 책임을 물어야 할듯 보입니다, 원칙상 보증금 반환과 주택인도는 동시이행관계이므로 사전 약속된 날짜에 보증금 반환 의무를 지킨만큼 주택인도 지연으로 인한 보상을 요구할수 있을듯 보입니다.
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22.11.22
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월세 계약 당일 바로 일부의 짐을 옮겨도 될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 안됩니다. 계약서를 작성해도 잔금을 치루기 전까지는 그 주택인도를 받을 수 없습니다, 이유는 전세보증금 전액을 입금하고 주택을 인도받는 건 동시이행관계이므로 단순히 계약금 지급만으로 그 주택을 사용하실 수 없습니다.(거주가 아니여도 짐 일부를 옮기는 것도 포함)특히나 가계약은 계약서도 작성하지 않은 상태으므로 더 안되는 부분입니다, 다만 계약서 작성 후에 임대인의 양해를 얻어 일부 짐을 옮기는 건 가능합니다. 말그대로 임대인의 동의여부가 중요합니다.
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22.11.22
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갭투자 중인 아파트 매매 관련 문의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문주신 내용을 바탕으로 답변드리면, Q1) 현재 전세대출이 있는 상태에서 매수에 필요한 자금을 위한 추가적인 대출은 어려울듯 보입니다. 물론 개인적인 상황에 따라 가능할 숭수 있지만, 실제 은행에서 대항력있는 임차권의 후순위로 대출승인을 할지는 장담하기 힘들고 그 한도금엑도 매우 작을듯 보입니다. 보통의 갭투자를 하면서 갭만큼의 추가대출을 실행하는 경우가 드물고 시장상황이 나쁘므로 무리하게 갭투자를 하시는 부분은 한번더 신중하게 고려해 보시기 바랍니다.Q2) 맞습니다. 계약서상 거래금액은 동일하나 전세금을 승계받기 때문에 매매금액에서 전세보증금을 뺀 차액만 매도자에게 입금하고 소유권을 얻을 수 있습니다.Q3) 순서가 잘못된듯 보입니다. 기존 대출이 있다면 후속대출이 거부되고, 즉 전세대출은 그대로 갭투자자를 위한 대출은 승인거부되는 구조입니다.
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22.11.22
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원룸 전세계약 1년했는데 추가로 1년 더 살수있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 전대차계약은 이전 임대인의 동의가 있었으므로 상관은 없지만, 새로운 임대인이 동의하지 않는다면 전대차를 유지하시면 안될듯 보입니다. 다만 이전 임대인이 승인한 부분까지는 승계되어 동의받은 전대차로 보이지만, 추후에는 안하시는게 좋을듯 보입니다. 이유는 임차인의 계약갱신청구권에 대한 거부사유가 될 수 있기때문입니다. 그리고 임대인의 의사와 별개로 1년계약전 1년 또는 2년의 계약갱신청구가 가능합니다. 두번쨰 질문처럼 실거주를 이유로 거부한다면 이러한 갱신요구를 거부할수 있구요. 제 생각으로는 법적 최소기간인 2년을 주장하여 1년간 추가계약을 요구하는 것도 고려해 보셔야 할듯 보입니다.
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22.11.22
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집주인의 전세계약 만료후 1달 단기연장 요청건은 어떻게 해야되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실상 위에 조건이라면 전세대출이 없다면 연장계약서는 따로 필요하지 않을듯 생각됩니다. 단순히 1달 거주 후 보증금반환과 이사비용 200만원을 받는다는 내용으로 별도의 계약서를 작성하셔도 될듯 보이구요, 전세권등기까지 마치신 상태라면 특별히 대항력이나 우선변제권은 보장되어질 것으로 보이고, 임차권 만으로도 대항력과 확정일자 효력도 남아있기에 크게 걱정하실 부분은 없어보입니다.
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22.11.22
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매수인이 계약금 포기시 궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약금계약의 해지는 어느한쪽이라도 계약이행의무를 시작하기 전까지 입니다. 질문처럼 잔금일 일수도 있고 혹 중도금이 들어있는 계약의 경우라면 중도금 지급전까지가 일방적 계약해지가 가능합니다.
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22.11.22
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다가구, 다세대 주택이 어떻게 다른지 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.건축법상 층수와 면적에 따른 기준이 있으나, 이를 다 외우거나 하지 않기에 간단하게 설명드리면 다가구, 다세대의 가장 큰 차이점은 등기상 구분건물인지 여부입니다. 예를 들어 호수별로 등기가 존재하고 소유자가 있다면 구분건물로써 다세대로 보시면 되고 이러한 다세대는 빌라나 연립등을 포함합니다. 물론 아파트도 구분건물이지만, 5층이상인 건물을 말합니다. 다가구의 경우는 등기부상 구분건물이 아닌 하나의 건물로 되어 있는 경우로, 101호 102호 눈으로는 분리되어 있지만 등기부상은 하나의 건물자체로 등기되어 있는 세대라고 보시면 됩니다.
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22.11.22
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윗집에서 물이 새는데, 임대인 vs 임차인 누가 대응해야 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.위와 같은 경우에 법으로 누가 대응해야 한다 이런건 나와있지 않습니다. 다만, 누수의 경우 주택임차의 중요한 부분이기에 보수 유지의무가 있는 임대인이 나서서 처리해야 할 부분으로 보이며, 보수가 늦어질 경우 임차인이 이를 이유로한 계약해지등을 진행할수 있기때문입니다, 우선 윗집임차인이나 임대인에게 이러한 누수 상황을 통보하고 누수 원인을 먼저 알아보셔야 합니다, 그리고 그 원인에 따라 배상책임이 가려지고, 빠른 수선도 가능하기 때문입니다.
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22.11.22
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국가의 등기부 등본인정 여부가 궁금
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.등기부등본은 추정력은 인정되나, 공신력은 없기에 등기로 인해 권리상 발생된 문제에는 책임이 없죠. 이는 등기과정이 절차상 형식적 심사주의를 채택하기때문에 그 서류의 진위를 묻지 않습니다. 그렇다고 질문에서처럼 단순한 위조서류 하나면 쉽게 등기가 가능하다고 생각할 수 있지만, 실제 등기필요서류나 과정이 까다롭고 단순한 위조만으로 질문처럼 등기하기는 쉽지 않습니다. 그리고 뉴스에 나온 사례은 악의를 가지고 사기를 친 경우로 실제 극히 소수의 경우입니다. 또한 공신력이 없어 등기소에 대한 과실을 묻지 못할 뿐이지 사기를 친 상대방에 대해서는 민형사적 처벌(공문서위조 및 사기)이 가능하고 손해배상이 가능합니다.
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22.11.22
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