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답변 내역

제 의사 없이 계약금부터 받음 중개인 어떡하죠?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 음,.. 이경우는 본인이 임대인에게 퇴거의사를 전달하셨고 임대인은 이에 동의하여 집을 내놓은 것으로 보입니다. 여기에서 질문자님은 임대인에게 의사전달을 하신거고 임대인은 동의후 진행하신부분입니다. 죄송한 이야기지만, 객관적으로 임대인과 임차인이 소소한 이야기를 나누는 가족 같은 인간관계는 아닙니다. 법률상 계약관계 당사자이며, 내가 결정한 의사를 전달하고 상대방이 승낙함으로써 구두계약이 성립되어지다는 점 참고하셨으면 좋을듯 보입니다.2. 계약금 계약이 진행된 경우 계약해지시 해약금으로 계약금의 배액을 상환하여야 합니다. 즉 받은 계약금만큼을 배상해주어야 합니다. 정식계약금 계약이였다면 거래금액의 10%가 일반적 계약금입니다. 다만 이에 대한 배상은 계약당사자가 질문자님이 아니므로 임대인이 처리할 부분이지만, 본인에게 그 손해에 대해 배상을 청구하는 과정이 될듯 보입니다.3, 원래는 계약만기전까지는 본인에게 권리가 있습니다. 지금도 마찬가지구요, 새로들어올 임차인에게는 아직 잔금도 내지 않았기에 법적권리는 없습니다. 다만 문제는 임대인과 본인과의 구두계약이 문제가 될 것으로 보입니다. 만약 임대인이 본인에게 구두계약해지를 근거로 보증금을 반환한다면 본인은 지금 주택을 인도해주어야합니다.
경제 / 부동산
22.11.21
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시골주택이나 전원주택 사는게 어떨지?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 아파트에서 전원주택으로 주거를 옮기시려 알아보신다면, 구매하시전 먼저 전원주택을 임대나 임차하여 2년정도 살아보시고 결정하시는게 좋을 듯 보입니다. 대부분은 질문자님의 이유로 아파트를 팔고 전원주택을 신축하거나 매매하여 이사를 가는걸 많이 보았으나, 절반넘게는 다시 아파트로 돌아오는 경우가 많습니다, 특히 이상황이 되면 주택가격상승으로 다시 대출을 받게 되거나, 전세로 오게되어 손실이 매우 큰경우도 꽤 있습니다,우선 사람의 개인적 성향에 따라 다르긴 하지만, 아파트는 매우 갑갑하다고들 느낍니다. 대신 아파트는 내가 직접뭘 할게 없기에 그런 생각을 더 많이 할수 있으나, 전원주택은 정말 손이 많이 갑니다. 세세한 것조차 다 내손으로 해야 유지가 되기 때문입니다, 또한 편의시설 부족으로 인해 이동거리나 시간소비가 생각보다 많아 주거자제의 불편함이 매우 큽니다. 이러한 장단점이 분명한 만큼 내 성향에 맞는지를 먼저 경험해보시고 주택매도와 매수를 고려해보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
22.11.21
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아파트의 방향에 따라 가격차이가 나나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우리나라의 경우 예전부터 남향을 선호하는 경향이 있으며, 이는 주택방향에 따라 가격차이를 만드는 요소이기도 합니다만, 현재는 사실상 북향만 아니라면 크게 차이를 두지는 않습니다. 이유는 난방기술이나 건축기술도 좋아졌기 때문에 방향에 따른 득실이 크지 않기 때문입니다, 다만 최근에서는 조망권이나 일조권등을 중요시해 층수에 따른 금액차이가 더 크게 작용됩니다.
경제 / 부동산
22.11.21
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부동산 시장이 겨울을 맞이하며 청약은?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약불패라 불리는 서울 내 청약권들도 미달이 되고 있는게 현 상황이라는 점에서는 가장 힘든 시기가 아닐까 싶습니다. 당연히 매매 또한 거래급락으로 가격추락이 이어지고 있구요, 당장은 어떠한 해결책이 있다고는 보기힘듭니다. 지금과 같은 시기에는 사실상 관망하는 게 가장 좋은 방법일 수 있고, 단순히 가격이 전보다 많이 떨어졌으니 주택을 매수를 하는 것은 추가적인 하락 가능성을 배제할 수 없기에 위험할 수 있습니다.
경제 / 부동산
22.11.21
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오피스텔 세입자가 계약전에 나가게되서 다음 세입자구할때..
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 매물은 부동산 몇개에 내시던 상관없습니다. 단, 부동산과 임대인이 전속계약을 하지 않았다면요, 또한 중도 해지에 협의는 임대인과 임차인 합의에 의해 정해집니다. 즉 실무상 위에서 처럼 말하는것이지 꼭 그런건 아닙니다, 임대인이 합의를 안해주면 위처럼 중도해지 자체가 불가하기에 계약만료까지 다음 임차인이 없어 발생하는 공실의 부담을 책임지는 것이라 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
22.11.21
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집갑하락 언제까지 갈까요. 집구매는 언제하는것이 좋을까요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.실제 매물의 가격과 뉴스에서 말하는 하락의 차이가 크다는 점이 있을 수 있습니다. 이는 매물의 가격은 매도자 즉 소유자가 임의로 정하여 올리는것이고 뉴스에서 말한 것은 실거래가 이루어진 가격을 기준을 말하기 때문입니다.급매가 아닌 이상 매물가격을 확 내릴 이유는 없으니깐요, 다만 급매는 거래가 될 확률이 크고 그 거래로 생긴 실거래가는 다음 구매자에게 기준이 되는 가격이 되기에 결국은 그 가격으로 따라가게 됩니다.이런 내용을 볼때 주택가격 하락은 이미 시작되고 있고 앞으로도 주택수요가 크게 늘지 않는 이상은 지속될것으로 보입니다. 외부적으로 미국 금리인상이 멈춰야 국내금리 상승도 멈출수 있으며, 이 시점을 기준으로 실매물이 되는 대상을 잘 살펴보시고, 부동산 거래가 조금씩 늘어나는 시점에 실제 구매를 하셔야 추가적인 하락을 피할수 있을거라 보입니다.
경제 / 부동산
22.11.21
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투기지역이 해제되면 어떤점이 좋아지나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.조정지역 해지시에는 각종 주택관련 세금의 부과된 중과세율을 피할 수 있습니다, 특히 양도세에 있어 다주택자에 게 부과하던 중과세가 완화 됩니다. 그리고 주담대의 한도가 높아집니다, 그만큼 자금확보가 용이해져 거래가 활발히 가능해집니다. 물론 호황기때 이효과가 가장 크구요,
경제 / 부동산
22.11.21
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전세계약 중간에 임대인이 매매 계획 통보하면 임차인은 계약해지를 할 수 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 불가능합니다. 본인재산을 처분하는 권한은 보장되어 있으므로 이를 이유로 전세계약을 해지할수는 없습니다. 물론 중도해지의 경우는 상대방 동의가 필요하고 이를 이유가 아니라도 상황이 변화되어 퇴거가 불가피하다면 임대인의동의를 얻어 해지는 가능하나, 그만큼 중개수수료 및 다음임차인을 구하고 나야가되는 패널티가 있습니다,2.임차인이 새로운 임대인을 거부할수 없습니다. 이유는 새로운 임대인 또한 기존 임차인과의 계약을 승계받기에 기존 계약대로 이를 이행할 의무또한 있습니다, 서로간 합의없이 누구든 계약조건을 중간에 바꿀수 없는건 같습니다.3.음,.. 사실 임차인이 임대인에 따라 계약을 유지 해지할 이유가 특별히 없습니다, 임차 목적은 주택을 인도받아사용하는것이 목적이지 임대인이 목적이 아니기때문입니다. 구지 해지를 원하시면 매매전 특히 소유권이전등기전에 합의 해제하시면 되나, 매매시 전세자금을 끼고 갭을 잔금으로 치루는 만큼 매매계약자체가 뒤들릴수 있기에 쉽게는 동의 안할듯 보입니다.4. 계약만료 전이라면 해지하는 쪽이 이러한 부분을 책임져야 합니다. 즉 계약기간중 해지하시면 그 해지시에 등기상소유자 즉 새로운 임대인과 합의 후 해제하셔야하고 위에 말한 부분들도 임차인이 부담하셔야 합니다. 그리고 위에 부분도 실무상 그런것이지, 무조건 이것만 내가부담하면 해지할수 있는건 아닙니다. 만약 임대인이 동의안하면 계약만료전까지 보증금 반환은 힘들며, 월세의 경우라면 남은기간의 월세전부를 부담할수도 있습니다.
경제 / 부동산
22.11.21
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아파트 매매시 절차와 구비서류 등 질문?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 완벽한 사기방지는 없습니다,. 다만 그 확률을 최소화하는 과정으로 공인중개사를 통해 위험을 줄이는 부분입니다. 또한 등기부에 명의자와 실거래 명의자 확인등을 필수로 하시면 됩니다.2. 계약시 동행은 없어도 됩니다. 어차피 계약서 작성만 할뿐 잔금일에 부동산과 연계된 법무사를 통해 등기를 진행하기에 특별히 누군가와 동행을 하지 않아도 됩니다.3. 아파트매매에서 하자보수의무가 있지만, 구매한 집에 매매이후 하자가 발견된다면 기분이 썩 좋지 않기때문에, 사전에 하자에 대한부분을 꼼꼼히 확인하시면 됩니다. (누수, 곰팡이등등)4, 디딤돌 대출의 경우 국가지원대출이므로 연계은행에서 확인하시면 됩니다. (국민, 신한으로 알고 있음)5. 아파트 매매계약체결(계약금10%지급) -> 잔금일 잔금지급 및 주택인도받음(대출이 있다면 이날 이전대출은 상환,본인의 대출은 실행) -> 잔금일 당일에 소유권이전등기 진행(법무사대리)과 전입이 동시에 이루어집니다.
경제 / 부동산
22.11.21
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아파트 명의변경(공동->단독)
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공동명의에서 단독명의의 변경시에는 증여세 대상입니다. 단 부부간 증여의 경우 6억까지는 공제되기에 발생되지 않을 확률이 높아보입니다, 다만 기준가는 공시지가가 아닌 실거래가 기준입니다, 예를 들어 현재 주택시세가 6억이라면 3억을 증여하는 것으로 증여세는 공제되어집니다. 다만, 취득세의 경우는 부과되므로 취득세를 납부하셔야 하며, 증여취득의 경우 다른 주택이 없다는 전제하에 3.5%취득세율에 농특세 0.2%, 지방교육세 0.3%를 더한 4%의 세율이 적용됩니다.
경제 / 부동산
22.11.21
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