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전세권 설정이랑 확정일자 둘 다 받아놨는데 궁금한 점이 있어요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 전세권은 물권으로서 등기부상 등기가 가능한 권리입니다, 이 전세권은 따로 법정판결 없이도 바로 전세금회수를 위해 경매신청이 가능하고 대항력과 우선변제권 모두를 보장받는 권리입니다, 단 등기시 수수료가 거래금액에 따라 적지 않죠. 그래서 주임법을 통해 전세권에 준하는 대항력과 우선변제권을 위해 전입신고와 확정일자로써 임차인을 보호하고 있습니다. 즉 전세권등기가 설정되면 확정일자는 꼭 필요한 부분이 아닐수 있습니다. 그리고 임차권만으로 바로 경매신청은 어렵습니다. 법원 판결에 의한 권원이 생겨야만 가능합니다, 이를 통해 경매가 진행될 경우 전액회수가 안되면 임차권은 인수권리로 남기 때문에(최선순위 대항력있는 임차권일 경우) 보증금 회수의 기회는 있습니다.
경제 / 부동산
22.11.20
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금리 인상에 따른 부동산 향후 추세상 언제까지 떨어질까요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 주택가격하락률은 2008년 금융위기 사태시 하락률과 대등하게 추락하고 있습니다. 물론 그 사이 상승된 부분이 있기에 금액적으로는 2008년으로 회기된것은 아니지만, 현재도 최고점대비 30~40%하락한 곳도 많고 이는 2018년 주택가격으로 이미 돌아가 있는 상태의 부동산이 꽤 있습니다. 문제는 지금 하락이 끝이 아닐거라는 의견이 많다는 점이고 구매를 원하신다면 좀더 추세를 보시는게 좋을듯 보입니다.
경제 / 부동산
22.11.20
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아파트 전세를 내주었는데 요즘 내심 고민이네요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문과 같은 상황이라면 깡통전세는 아니여도 역전세까지는 발생가능한 상황으로 보입니다, 시세와 전세보증금 차이가 너무 적고 향후주택가격도 하락세를 예상하는 만큼 보증금인하를 고려하셔야 할듯 보입니다. 보통 역전세의 경우 보증금을 그대로 재계약하되 시세와의 차액만큼의 이자를 매달 임차인에게 주는 방법등이 있으므로 사전에 임차인과 협의를 잘 하시는게 좋을 듯 보입니다. 최근에는 기존 임차인이 나갈경우 새로운 임차인을 구하기 쉽지 않은점을 참고하시고 협의하시면 좋을듯 보입니다.
경제 / 부동산
22.11.20
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갭투자, 플피투자의 뜻과 개념이 궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.갭투자는 주택을 매매함에 있어 전세세입자를 끼고 매입하는 방식의 투자로 시세에서 보증금을 뺀 금액을 투자하여 소유권을 획득하고 향후 주택가격 상승을 통해 수익을 내는 방법입니다플프투자의 경우는 갭투자와 반대로 내가 주고 산 시세보다 높은 보증금을 낸 세입자를 끼고 주택을 사는 방법을 말합니다. 예를들면 1억에 주택을 매수했는데 현 전세세입자의 시세는 1억2천인 경우를 말합니다. 두가지 모두 주택상승기에는 수익을 낼수 있는 방법이지만, 지금과같은 상황에서는 크게 좋은 방법은 아니며, 특히 플프투자의 경우는 주택선택이 잘못할경우 전세세입자를 연결하지 못할 경우 그 손실의 금액이 매우 커지는 리스크가 있습니다.
경제 / 부동산
22.11.20
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아파트 전세계약을 갱신할 때 부동산을 통하지 않아도 되나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면 두 당사자간 협의에 따라 계약서를 작성해도 상관없습니다, 다만 이러한 경우는 보증금이 동일한 경우 많이들 하는 부분이며, 만약 보증금등이 인상된 경우는 확정일자나 증명자료로써 부동산을 통해 서류를 작성하는 경우가 많습니다. 이떄 중개수수료는 따로 발생되지 않으나, 서류 비용의 면목으로 5~10만원사이를 부동산에 지급하게 됩니다.
경제 / 부동산
22.11.20
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아파트 임대차계약에서 중도해지할때 중개비는?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이 부분에서 가장 중요한 논점은 마지막 계약갱신시 계약갱신청구권을 사용한 계약이냐가 중요합니다. 만약 특약등에 계약갱신청구권 사용으로 인한 갱신이 적혀있거나, 이를 입증할 수 있는 계약당시 문자나 카톡내용이 있다면 중도해지시 중개수수료와 다음임차인을 구하는등의 패널티는 받지 않으셔도 됩니다. 다만 이를 입증하기 어렵고 위에 처럼 이미 계약갱신청구권을 사용한 후 다시 한 재계약이라면 중도해지에 따른 중개보수 및 다음임차인 인계를 책임지셔야 할듯 보입니다 .
경제 / 부동산
22.11.20
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산을 구매하면 그 나무들도 본인 소유가 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 그렇긴하나 만약 토지에 임목법으로 설정된 나무의 경우 그 주인이 있기에 함부로 잘라내거나 이를 판매할 수 없습니다, 그러니 단순히 나무가 많은 땅이라고 해도 그 나무가 다 토지소유자의 몫이 아닐수 있으니, 사전에 잘 알아보시고 매매하셔야 합니다,.
경제 / 부동산
22.11.20
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역전세란 무엇이고 왜 문제가 되는것인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.역전세는 말 그대로 전세보증금이 시세보다 높은 경우를 말합니다. 여기서 전세보증금은 결국 임차인에게 돌려줘야하는 부분입니다. 그러니 질문처럼 오히려 돈을 받고 매수를 한다해도 실제 계약이 만료되면 그 돈을 돌려줘야하는 부분이고 주택가격 시세가 그 시점에서 더 떨어진다면 손해는 더 커지게 됩니다. 결코 좋은 현상이라고 할 수 없습니다. 또한 전세세입자 입장에서 시세보다 비싸기에 재계약을 피하고 임대인은 시세에 맞게 보증금을 조정해 다른 임차인을 받기 위해서는 현 보증금과의 차익에 해당하는 몫돈을 돌려워야하는 부담이 있습니다.
경제 / 부동산
22.11.20
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월세로 살고있다 계약만료기간되면,...
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 임대인의 원상복구 비용으로 청구한 듯 보입니다. 하지만 실무에서 실제 입주청소비용을 받는건 드문경우이고, 도배의 경우도 훼손이나 찢김등과 같은 이유가 있을때 임차인이 지급하는게 일반적입니다. 결국에 임대인 성향에 따라 울며겨자먹기 식으로 비용을 지급하고 보증금을 돌려받는 경우로 보입니다. 위에 대한 내용으로 다툼을 벌이기에는 다소 피로감이 쌓이긴 하지만 반드시 해야하거나 하면안되는 기준이 있는 부분이 아니므로 임대인과 협의를 잘하시는게 좋을 듯 보입니다,
경제 / 부동산
22.11.20
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공시 가격 1억 미만일때 취득 신고 해야하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 취득세 신고는 취득하신 가격과 무관하게 무조건 취득일로부터 60일이내 하셔야 합니다. 여기서 취득세는 말그대로 취득세를 산출하기 위한 과세기준가격일뿐 취득신고자체를 안해도 되는 요건이 아닙니다. 만약 취득신고를 하지 않으시면 부동산의 경우 등기자체도 할수 없고, 가산세 , 미신고 중과세를 피할수 없기에 취등록세 신고 납부는 필수 사항입니다.,
경제 / 부동산
22.11.20
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