답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택가격이 하락하는 것은 그만큼 거래가 없기 때문입니다. 그러므로 중개를 업으로 하는 공인중개사도 매우 어려운 상황입니다. 매물이 많아진다고 거래가 많아지는 것은 아니기에 중개활동 (계약건수)도 거의 없는 상황이기 때문입니다. 그리고 공인중개사 자격증의 경우는 나이가 들어도 사용가능한 자격이기에 미래를 위해 준비하시는 차원에서 도움이 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경매에서 압류는 말소기준권리에 해당합니다, 만약 압류가 최선순위라면 해당 압류 이후에 모든 권리는 소멸되어 없어지게 됩니다. 또한 배당시에는 압류는 채권에 속하기에 다른 채권들과 안분배당을 받게 되어 압류 금액만큼 전액을 못받을 수 있습니다. 경매입찰자 입장에서는 경매이후 해당권리는 소멸되기에 얼마의 금액을 받던지 상관없습니다. 중요한건 압류 이전에 등기에는 없는 선순위세입자나 인수권리가 있는지 여부입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주거용 오피스텔이 아니고, 임대인이 일반임대사업자를 내게 될 경우 받을 수 있는 혜택이 바로 오피스텔 사업자 부가세환급입니다. 이는 분양할 때 건축법 기준으로 10% 정도의 부가세를 내게 되는데 이를 환급해주는 것이라고 보시면 됩니다. 다만 이를 위해서는 주거용 오피스텔은 해당되지 않기에 세입자가 전입신고가 불가하고 전세대출도 어려워 새로운 임차인을 구하기 용이하지 않습니다. 질문처럼 낮은 보증금과 월세라면 가능하구요. 그리고 계약시 특약으로 세입자의 전입신고불가를 기재하여 계약을 진행하게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 임대인과 임차인 모두 재계약을 거부하신 것으로 보입니다, 즉 전세보증금 반환과 관련하여 추가적인 거주는 불가하므로 미리 다른곳을 알아보셔야 하고, 계약만료일 기준으로 계약을 진행하고 임대인에게 보증금의 10%를 다른 계약을 위해 지급해 달라고 하시면 될듯 보입니다, 참고로 자동갱신 즉 묵시적 갱신은 두 당사자간 아무런 협의없이 계약만료가 지나야 성립되므로 본 경우는 이에 해당하지 않습니다. 위 내용에서 볼때 임대인은 보증금 반환이 가능해 여유가 있는 것으로 보이니, 사전에 계약금수령과 보증금잔액에 대한 지급확답을 받으신뒤 다른곳을 알아보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대출을 크게 받지 않는 매수라면 크게 문제 없을듯 보입니다. 다만 현재 주택가격하락이 진행중이고 아직 불안요소가 해소되지 않았기에 상황을 지켜보신 후 결정해도 늦지 않을듯 보입니다, 최소한 금리인상이 멈추는 시점으로 보셔야 추가적인 하락세도 피하실 수 있을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약서 특약에 임대인 입장에서 별도로 추가할 내용은 많지 않습니다, 표준계약서 양식상 기본적인 내용은 모두 들어가 있기때문입니다. 다만 임차인과 계약과정상 협의된 내용이 있다면 이를 특약으로 정하여 기재하시면 될듯보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세사기의 경우 계약전 주변시세 확인을 통해 시세와 보증금 갭차이가 크지 않은 주택으로 결정하셔야 하며, 공인중개사를 통한 거래체결이 필요하고, 계약후에는 전입신고와 확정일자, 전세보증보험에 가입하는 것이 필요합니다. 그리고 경매시 본인이 주택을 인도해야하는지 안해도 되는지는 본인 임차권의 선순위 여부에 따라 인수,소멸이 달라지므로 정확히 답변드리기 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.위와 같은 내용이 발표된 시점은 최근으로 알고 있습니다 , 그리고 재산세 기준일인 6/1일입니다. 실제 재산세 납부 기간과 상관없습니다. 그러므로 내년도부터 이러한 부분이 적용되리라 생각됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파트의 층수의 가장 큰 영향을 미치는 것은 용적율입니다. 층고는 건축법에 따라 정해진 규정이 있기에 임의대로 낮게 만들기에는 한계가 있습니다 또한 층고가 낮아도 연면적이 증가하기에 더 많은 층수는 불가합니다. 즉 용적률이 상향되지 않으면 실제 아파트 높이는 제한을 받게 됩니다. 예를 들어 대지면적이 100제곱미터이고 건축물 층별 면적이 50제곱미터 용적률이 300%라면 실제 가능한 층수는 6층입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.LTV는 기존대출 여부와 상관은 없지만, DSR의 경우는 기존대출의 원리금과 소득수준에따라 대출 한도가 달라집니다. 질문처럼 신용대출이 있는 상태에서 연소득이 고소득이 아닐경우는 실제 대출한도가 낮을 수 있고 LTV 만큼의 한도가 불가할수 있으므로 대출전 은행등에 정확한 상담을 받아보시길 바랍니다.