답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대차보호법상 임대인은 계약만료시 주택을 인도받고 임차인에게 보증금을 반환하여야 합니다. 즉 계약만료가 되면 보증금을 돌려주어야 합니다. 다만 실무에서 임대인이 새로운 임차인과 기존임차인의 이사일을 맞추기 위해 협의 조정을 하여 유동성있게 하고 있습니다. 질문에서 제시한 방법은 예전에도 잘못된 방법으로 보이며. 주택인도를 먼저하고 보증금을 받지는 않습니다. 동시이행을 하여야 하고, 점유를 상실하면 대항력과 우선변제에도 문제가 있기에 임차인에게는 매우 위험한 행동일 수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 전문가들 의견은 주택가격하락은 내년에 더욱 심해질거란 견해가 많습니다. 이유는 다양하나 결국 금리인상과 경기불황으로 주택수요심리 회복까지는 긴 시간이 소요될것이라 보고, 반대로 매물은 계속적으로 쏟아질거라 보는 견해가 많은듯합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대차보호법 개정에 따라 2020년 12월 10일 이후 계약이라면 계약만료 6~2개월전까지는 임대인에게 재계약거부의사를 통보하셔야 합니다. 최근처럼 전세를 구하기 어려운 시기에는 빠르게 통보하고 임대인이 다음임차인을 구할 수 있는 충분한 시간을 주는게 좋습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문주신 내용으로는 공유물분할소송을 준비하는 것을 보입니다. 보통 공유물 분할소송의 경우는 법원이 협의조정안을 제시하고 이에 따라 당사자간 협의를 통해 대부분 해결되는 경우가 많지만, 해결되지 않을 경우 법원이 임의대로 분할하여 땅을 나누어 판결하게 됩니다. 이 경우 공유자들끼리 토지사용의 빈도나 목적등을 고려하기에 변호사를 선임하여 준비하셔야 할듯합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙적으로 개인과 개인의 토지거래는 직거래를 하여도 문제되지 않습니다. 중개인을 통한 매매는 거래안전을 위해 선택적 사항일뿐 꼭 중개인을 거쳐 매매를 하지 않아도 됩니다. 또한 토지거래시 해당 토지가 농지인지, 혹은 그 토지가 속한 구역이 토지거래허가구역일 경우는 사전에 거래허가또는 증명서가 필요한 경우도 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산을 취득, 보유, 매도하는 과정에서 내는 세금은 대표적으로 취득세, 재산세,종부세, 양도소득세가 있습니다. 지방교육세, 농어촌특별세등은 일단 제외하고 말씀드리면 , 취득세의 과세표준 금액은 계약서상 금액을 기준으로 취득세율을 곱해 계산되어지고, 보유세인 재산세나 종합부동산세는 과세표준이 공시지가를 기준으로 세율을 곱해 산출됩니다. 양도세의 경우는 계약서상 매도금액에서 취득당시 취득금액을 제외한 차액을 과세표준으로 차등세율을 적용해 산출됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상가 임대차 재계약시 계약갱신청구권 사용을 하신다면 인상은 5%범위내에서 가능합니다. 다만 지역에 따른 환산보증금 범위에 해당하는지를 보셔야 할듯합니다. 보증금 + (월차임X100)을 하셔서 나오는 금액을 기준으로 지역별 범위내에 들어가 있다면 재계약시 5% 범위내에서만 인상이 가능합니다. 여기서 5%는 단순 월세에서만 5%인상이 아닌 계산법이 따로 있으니, 익숙하지 않다면 주변 중개사무소를 방문하시어 상담받아 보시면 될듯합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네. 주민센터에서 받는 확정일자는 계약서에 받게 되며, 서류상 계약일은 크게 중요하지 않습니다. 중요한건 전입신고 부분입니다. 확정일자를 빨리받아도 전입신고가 되어 있지 않으면 효력은 발생되지 않습니다. 즉 실입주 11월1일 전입신고와 확정일자를 받으셔야 11월2일0시 기준으로 효력이 모두 발생되게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.말그대로 역전세가 되신듯 합니다. 이러할 경우 당연히 재계약시 전세금을 조정해 달라고 요청하시면 됩니다, 임대인이 이부분을 합의하지 않는다면 재계약을 하지 않겠다고 하시고 새로운 집을 알아보시면 될듯합니다. 임대인 입장에서는 지금 전세세입자를 내보내도 7억에 새로운 임차인을 구하고 중개수수료와 기타 시간적소모를 필요로 하기에 때문에 거절할 이유는 없어보입니다. 다만 임대인이 자금이 없다면 합의과정이 조금은 어려워 질 수도 있습니다. 그리고 인하된 보증금으로 합의가 된다면 계약서를 다시 작성하시면 되고, 차액만큼만 재계약시작일에 돌려받으시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지금과 같은 상황에서 분양권, 기타 갭투자, 수익형부동산 모두 투자하기 좋은 상황은 아닙니다, 위기가 곧 기회라고 하는 분들 주변에 많지만 그만큼 리스크가 큰 투자이기에 안정성을 고려해 신중하게 생각해보셔야 합니다. 부동산 특성상 투자금 규모도 적지 않기때문입니다.수익형 부동산의 경우 대부분 월차임을 바탕으로 수익을 구성하는 게 대부분인데 투자설명회등에서 주로 이야기하는 부분은 투자금대비 매월 %의 고정수익(월세수입을 통한)과 향후 시세차익을 합쳐 투자 효율성이 높다는 점을 강조하는 것으로 알고 있습니다. 문제는 부동산은 수요가 좋은곳을 이동시길수 없는 한곳에 고정되어 있기 자산이기에 자칫잘못된 수요예측이 있었다면 회복불가능한 상태로 된다는 점입니다. 그만큼 시장자체가 호황여부와 목적 부동산이 타깃으로 하는 수요층이 있는냐에 대한 분석도 매우 중요하니 잘 분석하여 결정하시기 바랍니다.