답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.근저당은 물권으로써 순위에 상관없이 경매청구가 가능합니다. 즉 2순위라도 경매신청이 가능합니다, 이럴 경우 우선순위에 말소기준권리가 없다면 2순위인 근저당이 말소기준권리가 되어 아래순위는 모두 소멸하고 만약1순위 대항력있는 임차권이 있을 경우 이는 낙찰자에게 인수됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지적도는 말 그대로 우리가 보는 네이버지도에서 나타나는 평면지도와 같은 것으로 보시면 됩니다. 다만 이러한 지적도는 토지의 경계등을 나타나는 공적장부지만, 질문에서 말하는 1종주거지역, 2종주거지역은 국토법에 따른 용도지역으로 보시면 됩니다. 즉 일정범위내 토지에 대한 그 용도와 사용을 규제하는 것으로 이에 따라 건축할수 있는 건물의 종류나 건폐율, 용적률이 정해집니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.건폐율은 토지 전체면적 중에 건물등을 세울수 있는 면적의 비율을 말합니다. 토지가 100평이고 건폐율 60%라면 100평중 60평에 해당하는 부분까지만 건물을 세울 수 있고 나머지 40평에는 건물을 세울 수 없다는 의미입니다.용적율의 경우는 대지면적에 대한 연면적의 비율을 이야기하며, 이는 실제 건물의 높이를 결정하게 되는 부분으로 대지면적이 100이고 건물 바닥면적이 50 ,용적률이 500%라면 건물 바닥면적 총합계가 500제곱미터까지 가능하고 이를 층당 50으로 나누면 10층으로 건축할수 있다는 의미입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공시지가는 합리적이고 일관성 있는 지가정보체계를 세우기 위해 법률에 따라 산정하여 공시하는 토지,주택가격입니다. 이는 세금산정의 기준이 되는 가격자료이기도 합니다. 이러한 공시지가는 매년 국토부가 공시하고 있고 인터넷을 통해 누구나 확인가능합니다. 일반적으로 말하는 매매가격은 실거래가이며, 공시지가는 이러한 실거래가보다 낮게 책정되어 있습니다. 이유는 공시지가 높아지면 세금부담이 늘어나기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아무래도 공인중개사무소를 통한 사기를 당한 듯 보입니다. 우선 이러한 경우 본인도 공인중개사를 상대로 고소를 진행하시는 게 좋습니다. 다만, 계약적인 부분으로는 소유자와 직접계약을 하신것도 아니고, 권한이 없는 사람과 계약하신 것이기에 실제 소유주에게 보증금 반환을 요구하기는 어려울수 있습니다. 우선 법률전문가와 상담을 통해 법적 진행을 알아보고 하시는게 좋을 듯 보입니다. 질문자님도 피해자지만, 계약상 과실부분이 있기에 빠르게 알아보시는 유리할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.미래에 대한 정확한 예상은 불가합니다, 다만 올해 금리인상이 진행중이기에 추가적인 주태가격하락을 예상하는 의견이 많고 이렇게 하락된 주택가격은 금리가 안정화되면 다시 회복기로 접어들 확률이 높습니다, 이유는 주택수요를 끌어올릴수 있는 정책적인 부분은 진행중이고, 금리가 안정화 되어 이자부담이 줄어들 경우 실수요가 늘어나면서 가격도 따라 오를 확률이 높기 때문입니다. 그리고 하락이 있으면 상승이 있듯 주택투자는 시기를 잘보고 하신다면 좋은 수익이 가능한 부분입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.LH청년전세대출의 경우 실제 계약서상 당사자는 임대인과 LH가 맞습니다. 또한 계약시에 LH담당자, 법무사, 임대인 입주자(실거주)가 함께 만나 계약이 이루어집니다. 쉽게 임대인은 LH에게 임대차를 진행하게 되고 LH가 이를 임차인에게 임대해주는 방식입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 이는 임차인이 이에 동의해야 가능합니다. 예로 임차인이 계약갱신청구권을 사용한다면 추가연장시 5%이내 인상만 가능합니다. 다만, 임대사업자라면 사실상 청구권 사용과 관계없이 5%를 초과한 월차임인상은 불가합니다.2. 임대사업자의 경우 임차인과 합의하였더라도 5% 초과 증액은 불가능합니다.3~4. 임대사업자는합의를 하여 5%를 초과한 계약을 했더라도 임차인이 반환청구를 할 경우 차액을 돌려주어야 할수 있으며, 임대사업자로 받는 세제혜택에서 제외되거나, 과태료가 부과될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대인의 보증금 반환의무는 계약만료일에 주택인도와 동시이행관계입니다. 즉 계약만료일에 보증금 반환의무가 생기며, 사전에 재계약을 안하고 새로운 임차인을 구했을 경우 기존 임차인과 일정을 조율해 조금 빠르게 돌려받을수 있지만, 법적의무는 계약만료일에 돌려주게 되어있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.깡통전세란 주택의 시세가 현 임차보증금보다 낮아지는 것을 이야기 합니다. 이럴 경우 주택을 매도해도 임차인의 보증금을 돌려줄수 없기에 임차인 보증금반환이 어려워 사회적 문제가 될수 있습니다, 이러한 깡통전세로 인한 보증금 미반환의 경우 임차인이 전세보증보험에 가입하였다면 어느정도 개인적 피해는 최소화되지만, 이를 통해 지급되는 보험료의 회수가 임대인으로부터 어려워져 사회적 문제가 될수 있습니다. 하지만 임차인 입장에서는 보증보험 가입만으로 위험을 낮출수 있고, 계약전에는 반드시 시세와 전세보증금의 갭차이를 확인해 깡통전세 위험이 있는 주택은 계약하지 않는것이 유리합니다.