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부동산을 담보로 하면 얼마까지 대출이 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상가나 주택에 따라 대출가능한도는 차이가 있습니다 .보통 주택의 경우는 LTV70%이내 상가건물등은 LTV80%정도까지 대출이 가능할수는 있습니다. 물론 최대치를 말하는 것이고 실제 대출한도는 이보다 적은게 일반적입니다. 풀대출을 진행한 뒤에 건물가치가 하락하게 되면 은행에서는 일정담보율을 유지하기 위해 채무자에게 추가담보를 요구하거나 일부금액에 대한 상환을 요구할수 있습니다.
경제 / 부동산
24.11.28
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매매로 구한 집 주택담보대출이 남아있는 상태에서
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 근저당이 설정되어 있는 주택을 매매할때에는 대출을 인계하는 게 아닌 매매대금을 받아 기존 근저당을 상환하고 말소등기를 하는 과정으로 진행됩니다. 즉 매도자 입장에서는 부동산을 매매할 떄 매매대금을 받아 근저당상환을 하면 되기 때문에 매도전에 미리 상환을 할 필요는 없습니다. 질문처럼 근저당을 인수하는 경우도 있을수 있는데, 이럴 경우 은행에 방문하여 진행을 해야하야 하는 불편함이 있고. 매수자가 받을수 있는 저금리대출등이 있을 경우에서는 잘 사용되는 방식은 아닙니다.
경제 / 부동산
24.11.28
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지금 청약 해지하시나요?? 아니면 한도를 늘리시나요?? 아니면 그대로 하시나요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약통장의 유지는 그대로 하시는게 좋습니다. 정부가 해당 기금을 어디에 쓴던 관계없이 청약통장이 없으면 이후에 분양아파트에 대한 청약을 할수 없기 때문에 결국 손해는 스스로 입게 됩니다. 청약납입금액의 경우는 2만원이든 25만원이든 사실 청약자체에는 문제가 없지만 당첨가능성에 영향을 주나, 보유기간과 부양가족, 무주택기간에 따라 더 크게 영향을 받기 떄문에 일정납입횟수만을 채우시고 납입은 하지 않고 그대로 유지하는 것도 방법이 될수 있습니다. 즉, 개인적판단으로 25만원씩 꼭 납입금액을 늘리는 것은 현상황에서 그다지 추천하지 않고, 청약통장 유지에 대해서는 필요하다 판단됩니다 .
경제 / 부동산
24.11.28
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아파트 잔금 전 중개인이 집주인 소유물을 당근마켓에 판매. 절도죄가 성립하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.소유자가 아닌 남의 물건을 동의 없이 처분하여 해당 금액을 본인 이득으로 취하였다면 이는 문제가 되는 부분입니다. 그리고 질문 내용상 처음에서도 매수인이 원하면 주지만 원치않을 경우 본인이 직접 처분하겠다고 하였음에도 중개사가 임의대로 처분하여 그 수익을 가졌다면 이는 중개사에 대해서 배상을 요구하실수 있는 부분으로 보입니다. 형사소송법으로는 법률전문가가 아니기에 정확히 판단은 어렵지만, 사기는 아닌듯 보이고 횡령이나 절도등에 해당 가능성은 있어 보입니다. 그리고 매수인이 판매를 원하였다고 해도 원칙적 소유자가 질문자님이기 떄문에 본인이 사용할게 아니면 그대로 두거나 철거를 요구할 부분이지 임의대로 팔아 수익을 챙길수 있는 부분으로 보이진 않습니다, 즉 매수인이 처분을 원하였다고 하더라도 위 상황상 달라질게 없습니다.
경제 / 부동산
24.11.28
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반전세 계약갱신청구권사용시 5프로 인상에 대해서 무조껀 집주인의 조건대로 행해야 하는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임차인이 계약갱신청구권을 사용할 경우 임대인은 기존 조건에서 5%이내 인상만 가능합니다. 그러므로 질문의 조건인 1.7억 / 월세 5만원이라며 5%인상시 보증금을 동일하게 하였을때 월세는 최초 조건인 8만 7천원정도(전환율 5% 적용)가 됩니다. 물론 임대인은 갱신청구권 사용시 별도 사유(실거주나, 임차인의 월세체납등)가 없다면 이를 거절할수 없습니다. 임대인에게 그럼 계약갱신청구권을 사용해서 연장을 원한다고 통보하시고 법에 따라 5%인상인 8만7천원내에서 계약을 진행하시면 될듯 보입니다. 다만 이런 경우에 임대인이 비교적 제한이 없는 관리비에 대한 인상을 요구할수도 있습니다. 이런 경우라면 관리비가 10만원이 넘기 떄문에 상세내역제공등을 요구하시는 방법으로 협의를 진행하셔야 할듯 보입니다.
경제 / 부동산
24.11.28
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급하게 처분할 토지 매도하는방법은요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단은 할수 있는 방법상에서는 최선으로 보입니다. 다만 토지의 경우는 매매거래가 많지 않기 때문에 시간소요가 될수 밖에 없습니다. 보통은 지역내 호재가 없다면 인근주민들이 필요에 따라 구매를 할 가능성이 가장 높기에 주변부동산에 매물등록을 하시면 되고, 해당 부동산에 인터넷상에도 올려줄것으로 요청하시면 될듯 보입니다. 특별히 타 지역 부동산에 올리시는것은 크게 의미는 없어보입니다.
경제 / 부동산
24.11.28
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원룸 1년계약인데 아직 4개월 남았는데 갑자기 방을 빼라고 하는데 어떻게 해야할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.예의 바른척 이상한 주장을 하는 것으로 보입니다. 보증금 반환은 당연히 임대인의 의무이고 상황에 따라 임차인이 이를 맞추어 이사를 하거나 계약변경을 할 이유가 없습니다. 현재 질문자님은 이사계획이 없다면 기존 전입신고는 그대로 반드시 유지를 하고 계셔야 합니다. 그리고 만기시에 미반환이 될 경우 임차권 등기명령신청 및 반환소송을 통해 해당 목적물을 경매로 넘기실수 있고, 과정에서 발생하는 손해에 대해서도 손해배상등을 요구할수 있습니다. 개인적 판단으로는 대출을 위해 일시적인 전출을 요구하는 느낌이고 이럴 경우 대항력상실 및 순위에서 밀릴수 있기에 현 상태를 그대로 유지하시는게 최선입니다.
경제 / 부동산
24.11.28
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부동산 투자 공부를 유투브나 아프리카방송에서 찾아봤는데 좀 헷갈리는 부분이 많아요 그래서 부동산 투자는 어떤가 해서 글 남겨봅니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.유튜브나 아프리카 방송을 통해 들으셨는데, 헷갈리는 부분이 많다는건 부동산에 대한 기본적인 내용들의 이해등이 부족하다고 볼수 있습니다. 그렇기에 일단은 유튜브를 보시더라도 기본적은 부동산 관련 지식등을 전달하는 채널등을 이용하시는게 도움이 될듯 합니다. 최근에 나온 부동산 재테크유튜버들은 주로 이론보다는 실제 사례나 현장등을 통해 설명하는게 많기 때문에 당장은 이를 보시더라도 도움이 크게 되지 않을수 있기 때문입니다.
경제 / 부동산
24.11.28
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LH청약은 따로 주택청약통장 없이 하는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.LH청약은 공공청약으로 볼수 있고, 해당 청약을 위해서는 당연히 주택청약통장을 가지고 있으셔야 합니다. 그리고 보유뿐 아니라 일정기간 보유 및 납입횟수를 채우셔야 1순위 청약이 가능할수 있습니다. 다만 무순위 청약등에서는 청약통장보유 여부와 관계없이 청약신청이 가능할수 있습니다.
경제 / 부동산
24.11.28
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부동산 계약에서 다운계약서는 왜 작성하는 건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 다운 계약서 작성은 위법행위로써 이를 작성한 중개사는 등록취소나 6개월 업무정지의 행정처벌을 받을수 있고, 거래당사자는 세금에 대한 중가산세, 그리고 취득세의 3배수 해당되는 과태료처분을 받을수 있습니다, 그리고 양도소득세 비과세나 취득세 감면등 각종 혜택적용을 받지 못하게 될수 있습니다. 보통 다운계약서를 작성하는 이유는 세금에 대한 탈세의 목적으로 볼수 있으며, 매수자는 취득세를 낮추고자, 매도자는 양도차익을 낮추어 양도소득세를 낮추기위한 목적이 크다 볼수 있습니다
경제 / 부동산
24.11.28
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