전세낀 아파트 매수시 주의사항/특약사항
5억 아파트 매수 계획입니다
전세보증금3억 임대차만료-27년5월
부동산에 물어봤는데 잘 모르시네요.
몇가지 문의합니다.
1.주의사항?
2.특약사항?
3.세입자가 전세대금 대출 받았는지 매수자가 확인 할수 있는 방법?
4.세입자 보증금에 압류나 가압류 있는지 매수자가 확인 할수 있는방법?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
전세끼고 아파트를 구매하는 경우에는 중도에 퇴거하지 않도록 세입자에게 서면으로 동의를 받으시는 것이 필요합니다. 또한 매도인에게 세입자가 전세대출을 받았는지 확인해야하는데, 사전에 세입자에게 은행에 직접 상환을 해야하는지 세입자에게 주어도 되는지도 확인하도록 하셔야 합니다. 그리고 세입자 보증금에 압류나 가압류가 있는지 확인해야 하는데, 신혼부부가 이혼하는 경우 재산분할을 원인으로 법원에서 채권의 채무자인 소유자에게 서류가 전달되므로 확인할 수 있습니다. 특약사항으로 상기 사항들에 대해 협조하도록 기입하고 협조가 제대로 되지 않거나 그로인한 피해가 발생한 경우에는 계약을 취소하고 납입한 금액을 조건없이 상환하며 손해배상을 한다는 문구를 넣는 것이 필요합니다. 또한 전세 계약이 승계되었다는 내용도 넣고 잔금 납입전 모든 권리관계를 정리할것과 중도금과 잔금 지급(예를 들어 잔금은 전세보증금을 통해 지급 등)조건도 명확히 기재하는 등이 필요합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,주의사항
전세권 등기 여부 / 확정일자 여부 확인
등기부등본에 전세권 등기가 있는지 체크
전세권 등기가 없어도, 확정일자+전입신고 되어 있으면 세입자는 대항력+우선변제권을 가집니다
전세보증금 반환 책임은 소유자인 매수인에게 있습니다
,특약사항
1. 본 매매는 임차인(세입자)의 전세권/대항력을 인정하는 조건으로 체결하며, 매수인은 임대차 종료 시 보증금 반환의무를 승계함.
2. 매도인은 임차인의 전세보증금(3억원)에 대해 다른 권리관계(압류, 가압류, 질권설정 등)가 없음을 보장하며, 추후 이에 따른 법적 분쟁 시 매도인이 책임을 진다
3. 임차인의 전세보증금에 관련된 대출 유무, 보증보험 가입 여부 등은 매도인이 고지하며, 사실과 다를 시 계약 해제 또는 손해배상을 청구할 수 있다
4. 잔금일 이전까지 임차인의 전입일자 및 확정일자 기준 서류, 전세계약서 사본, 대출 여부 확인 서류 등은 매수인에게 제공한다
세입자 보증금에 압류/가압류 있는지 확인 방법
,세입자의 대출사항은 직접 물어봐야 알수 있습니다
,등기부등본과 법원 등기소 확인으로 가능합니다.
1. 등기부등본 확인 (갑구, 을구)
세입자가 전세권을 설정하고, 그 전세권에 질권/압류 등이 걸렸는지 확인
보통 압류는 갑구에, 질권은 을구에 나옵니다
이런 검토를 하시고 계약하시기 바랍니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
갭투자의 경우 매도자에게 전세보증금 만큼 제외하고 나머지 금액만 주고 소유권이전을 받는 경우이고 전세보증금의 경우 향후 세입자가 나간다고 할 경우 반납을 하면 되는 문제라 크게 문제 될 것이 없고 향후 27년5월 임대차 계약종료 전에 임차인이 계약갱신청구권을 행사를 할지 또한 계약 만료 시 다른 세입자를 받을 지 아니면 새로운 주인이 직접 들어가셔 살지 등만 고민을 하면 될 것으로 보여 집니다.
그리고 기존 매도자에게 인수받을 특약사항만 확인을 하고 임차인 승계 받으시면 문제가 될 것이 없어 보입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
주의사항
-> 일반매매와 크게 차이는 없으나, 반드시 계약전 임대차계약서를 확인을 통해 보증금을 확인하셔야 하고, 임차인의 경우 승계거부권이 있기에 반드시 매매에 따른 임차인 동의를 구하였는지를 확인하시는게 필요합니다.
특약
-> 위 주의사항을 고려하여 특약을 작성하시면 됩니다. 근저당은 당연히 없기 떄문에 관련한 특약은 필요없으나, 임차인인을 승계하는 계약임을 명시하고 계약서상 계약금, 중도금 ,잔금형식으로 작성하시고 중도금은 현 임차인 보증금으로 하시면 될듯 보입니다.
해당 부분은 임차인이 대출을 받았다면 매도자가 알고 있을것으로 보입니다. (질권설정떄문에) 그러므로 매도인에게 물어보시면 되는데, 특별히 중요한 부분은 아닙니다. 어차피 승계이후에 반환시점에는 대출이 있을 경우 은행을 통해 반환관련한 사항이 연락이 오는데, 이러한 임대인 변경은 사실상 임차인이 알아서 하는 부분입니다
중요하지 않습니다. 그렇다고 하더라도 본인은 만기시 보증금만 반환하시면 되는 부분이고, 압류가 있던 가압류가 있던 등기부상 나타나지 않는 부분이고 매도인과는 관련이 없는 부분입니다. 임대인 만기시 임차보증금만 임차인이든 질권설정을 한 은행이든 연락이 오는 곳에 대해서 임차인과 확인후 절차에 따라 반환만 해주시면 됩니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
주의사항으로는 세입자의 계약갱신청구권 행사 여부가 중요합니다 실거주 목적으로 매매하시는데 세입자가 계약갱신청구권 행사한다면 상황이 애매해지기 때문입니다.
매수인이 직접 은행 대출 여부를 바로 확인할 수는 없습니다. 따라서 직접 세입자에게 물어봐야합니다.
등기부등본으로 확인 가능합니다. 세입자 보증금 반환청구권에 가압류가 걸릴 경우 등기부에 기재됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
전세가 낀 아파트를 매수하실 때는 매도인, 기존 세입 자, 그리고 매수인 간의 관계와 권리 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.
기존 임대차 계약 내용 확인 :
현재 세입 자와 매도인 간에 체결된 임대차 계약서 내용을 정확히 확인해야 합니다. 전세 보증 금액, 계약 기간(만료일 2027년 5월), 특약 사항 등을 꼼꼼히 살펴보아야 합니다.
세입 자의 계약 갱신 청구 권 행사 여부 확인 :
세입 자는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 만약 세입 자가 이미 계약 갱신 청구 권을 행사했다면, 매수 인은 실 거주 목적이더라도 세입 자의 계약 갱신 요구를 거절하기 어려울 수 있습니다. 다만, 대법원 판례에 따르면 매수 인이 소유권 이전 등기를 마치고 실 거주를 원할 경우 세입 자의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있다는 판결도 있습니다. 하지만 법 개정 가능성 등 변수가 있을 수 있으니 정확한 확인이 필요합니다.
매매 대금 지급과 전세 보증금 승 계 :
매매 대금 중 일부는 세입 자의 전세 보증금으로 대체 될 것입니다. 매매 계약 시 매매 대금 지급 방식과 전세 보증금 승 계에 대해 명확히 정해야 합니다.잔금 지급 시 매도인, 매수인, 공인중개사, 법무 사 등이 모두 모여 자금 흐름을 확인하는 것이 좋습니다.
세입 자의 전입 신고 및 확정 일자 확인 :
세입 자가 대항 력 과 우선 변제 권을 갖추고 있는지 확인해야 합니다. 전입 신고와 확정 일자를 통해 세입 자의 보증금이 안전하게 보호 받을 수 있는지 파악할 수 있습니다.잔금을 치른 즉시 매수 인이 전입 신고와 확정 일자를 받아 두는 것도 중요합니다.
매도 인의 채무 관계 확인 :
매도 인이 집에 설정된 근저당 권 등 채무 관계를 확인하고, 매매 잔금으로 해당 채무가 모두 상환되는지 확인해야 합니다. 등기부 등본을 통해 확인할 수 있습니다.
건물 상태 확인 :
아파트의 건축 연도, 시설 상태 등을 직접 방문하여 꼼꼼히 점검하는 것이 좋습니다.
특약 사항 :
전세 낀 아파트 매매 계약 시 매수 인의 권리를 보호하기 위해 다음과 같은 특약 사항을 고려해 볼 수 있습니다.
임대차 계약 승 계에 관한 사항 :
"본 매매 계약은 현 임대차 계약(보증금 3억 원, 만료일 2027년 5월)을 매수 인이 승계하는 조건으로 체결한다"와 같이 명확하게 명시합니다.
임대차 보증금 반환 책임 소재 :
"임대차 계약 만료 시 임대차 보증금 3억 원은 매수 인이 세입 자에게 직접 반환하기로 한다"와 같이 보증금 반환 주체를 명확히 합니다.
매도 인의 기존 채무 말소 조건 :
"매도인 은 매매 잔금 수령과 동시에 해당 부동산에 설정된 모든 근저당 권 등 제한 물 권 을 말소 한다"라고 하든지"매도 인은 잔금시 은행에 근저당 설정을 매수 인의 잔금으로 해결하고 나머지 금액을 받기로 한다"와 같이 매수 인이 깨끗한 등기부 등본을 받을 수 있도록 합니다.
세입 자의 협조 의무 명시 :
"세입 자는 매수 인의 소유권 이전 등기 및 전입 신고 등에 적극 협조한다'와 같이 세입 자의 협조를 구하는 내용을 포함할 수 있습니다.
계약 해제 조건 :
만약 세입 자의 계약 갱신 청구 권 행사 등 예상치 못한 변수가 발생할 경우 계약을 해제할 수 있다는 내용을 명시할 수도 있습니다.
세입 자가 전세 대출을 받았는지 매수 자가 확인할 수 있는 방법 :
매수 인이 세입 자가 전세 대출을 받았는지 직접적으로 확인하는 것은 쉽지 않습니다. 세입 자의 개인 정보에 해당하기 때문입니다. 대출을 해준 은행은 세입 자의 계약서를 가지고 있지만, 세입 자가 새로운 집주인에게 은행 지점이나 대출 금액을 알려주지 않는다면 확인이 어렵습니다.
다만 다음과 같은 방법으로 시도해 볼 수 있습니다.
세입 자에게 직접 문의 :
세입 자에게 정중하게 전세 대출 이용 여부 및 대출 기관 등에 대해 문의해 볼 수 있습니다.
공인중개사를 통한 확인 :
계약을 진행하는 공인중개사에게 세입 자의 전세 대출 여부를 확인해 줄 것을 요청 할 수 있습니다. 공인중개사가 세입 자나 기존 집주인은 통해 정보를 얻을 수도 있습니다.
전세 자금 대출 상환 증명서 요청 :
세입 자에게 전세 대출이 완 납 되었는지 확인하기 위해 '전세 자금 대출 상환 증명서'등 공식 서류를 요청할 수 있습니다. 필요 시 해당 은행에 신분증과 임대차 계약서를 지 참 하고 직접 확인하는 방법도 가능합니다.
세입 자 보증금에 압류나 가압류 있는지 매수 자가 확인 할 수 있는 방법 :
세입 자의 전세 보증금에 압류나 가압류가 설정되어 있는지 매수 인이 직접 적으로 확인하는 것은 어렵습니다.압류나 가압류는 채무자(세입 자)와 채권자 간의 문제이며, 제3채무자(임대인)에게 통지 됩니다. 다만 매도 인을 통해 서나 등기부 등본을 통해서 확인이 될 수 있습니다. 만약 세입 자의 채권자가 세입 자의 보증금에 대해 채권 압류 및 추심 명령을 신청했다면 , 임대인(매도인)은 제3채무자로서 이를 통지 받게 됩니다. 매수 인은 매도 인으로 부 터 이러한 사실을 전달 받아야 합니다.
결론적으로, 부동산 거래는 큰 금액이 오가는 만큼, 전문가인 공인중개사 및 법무 사와 충분히 상담하시고 모든 서류를 꼼꼼히 확인하시는 것이 중요합니다.