근저당 및 월세 낀 아파트 매매 관련 질의 (제약사항, 보완조건, 적정시세)

Question

안녕하세요. 근저당 및 월세 낀 매물을 매도하려고 합니다.

■ 해당 물건 개요

• 부동산 유형 / 주소지 / 전용면적 : 아파트 / 경기도(비규제지역)

• 매매시세 : 5.5억

• 주담대(근저당) : 3.6억 (선순위)

• 월세 보증금 : 0.5억(후순위이나 소액보증금 최우선변제 대상)

• 임대기간 : 2023. 8월 ~ 2025. 8월 (2년) * 단, 계약갱신청구권으로 +2년 연장 예정

이 경우에 매수인이 해당 물건을 매수할 때 제약되는 조건들이 있을까요?

■ (중요질문) 매도인 주담대(근저당) 말소(3.6억)하면서 매수인이 주담대(근저당) 받을 시

• 월세 보증금 0.5억 유지되는 상황으로 매수인이 주담대 받을 때 후순위로 되어(?) LTV, 1금융권 제한 등 제약사항이 어떤것이 있는지 자세하게 답변해주시면 감사하겠습니다.

■ 위 제약들을 어느정도 해소하려면, 기 임대기간 만료 시 갱신 때(2025. 8월) 매도인, 매수인, 임차인 간에 어떤 조건(임차인 퇴거 후 재전입 등?)으로 하면 도움될만 한 것이 있을까요?

■ 통상 집주인 거주 물건 매매시세가 5.5억인 경우 임대 물건의 시세는 어느 정도로 형성되나요?

• 적정 전세가로 맞춰진 임대 물건 : 0.0억

• 적정 월세가로 맞춰진 임대 물건 : 0.0억

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

새로운 매수자가 주택 담보대출을 받을 경우 아마도 선순위 월세가 있을 경우 1금융권에서는 후순위 취급을 안 할 가능성이 매우 큽니다. 즉 후순위담보대출의 경우 2금융권 정도가 취급을 하고 있는 추세라 알아보셔야 합니다.

그리고 만일에 매매가 되었다면 기존 월세세입자는 우선변제권이나 대항력은 그래도 살아 있고 새로운 매수자가 그 권리를 인수를 받게 되어 세입자의 권리를 보장을 해 줘야 합니다. 계약갱신청구권을 이전 주인에 행사를 한 것도 새로운 매수자는 권리를 인수를 받고 인정을 해주시면 됩니다.

또한 매매 대비 전세가 비율은 지역에 따라 다르면 일반적으로 60~70% 정도선에서 형성이 되고 주변 시세를 참조하시면 좋을 듯 합니다.

감사합니다.

Answer 2

중요질문) 매도인 주담대(근저당) 말소(3.6억)하면서 매수인이 주담대(근저당) 받을 시

• 월세 보증금 0.5억 유지되는 상황으로 매수인이 주담대 받을 때 후순위로 되어(?) LTV, 1금융권 제한 등 제약사항이 어떤것이 있는지 자세하게 답변해주시면 감사하겠습니다.

• ==> 선순위 월세 보증금이 있다면 1금융권에서는 대출을 해주지 않거나 가능한 금액에서 보증금을 제외한 금액으로 대출 가능합니다.

■ 위 제약들을 어느정도 해소하려면, 기 임대기간 만료 시 갱신 때(2025. 8월) 매도인, 매수인, 임차인 간에 어떤 조건(임차인 퇴거 후 재전입 등?)으로 하면 도움될만 한 것이 있을까요? ==> 임차인 퇴거 후 다시 전입하는 방법이 잇습니다.

■ 통상 집주인 거주 물건 매매시세가 5.5억인 경우 임대 물건의 시세는 어느 정도로 형성되나요?

• 적정 전세가로 맞춰진 임대 물건 : 0.0억

• 적정 월세가로 맞춰진 임대 물건 : 0.0억

• ==> 주변 시세를 기준으로 판단해야 합니다.