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살던 아파트가 재개발이나 재건축 하게되면 장점이 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.내가 살던 곳이 재개발이나 재건축이 되면 좋은 것은 당연히 헌 집을 대신해 새집에 입주할수 있는 권리가 부여된다는 점입니다. 그만큼 이전보다는 가치상승이 있을수 있다는 점은 장점이 될수 있으나, 이를 공짜로 제공하지는 않기 떄문에 새로개발된 주택에 입주하기 위해서는 일정한 분담금을 내셔야합니다, 물론 일반 분양자와 비교해서 조합원으로써 분양가가 더 저렴하다는 장점과 분양가에서 기존주택의 가치를 차감하기 떄문에 실제 부담비용은 적어질수 있다는 장점이 있지만 문제는 자금이 전혀없는 사람이라면 질문에서처럼 강제매도후 이사를 하여야 하기 떄문에 돈 없는 사람들에게 재개발 , 재건축은 삶의 터전을 빼앗어가는 부정적인 부분이라 판단할수도 있습니다. 물론 강제로 나가는게 맨몸으로 쫓겨나는 것이 아닌 현 주택 시세를 고려하여 일정수준의 보상은 지급을 하게 됩니다. 물론 이제 적절한 수준인지는 개발시행사와원주민간 생각 차이가 늘 있는만큼 판단하기는 어렵습니다,
경제 / 부동산
24.11.04
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부동산에 관련된 세금 종류에는 어떤 것들이 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산관련 세금은 크게 세가지로 구분할수 있습니다. 취득, 보유, 양도시 세금이 발생할수 있는데, 취득시에는 취등록세가 부과되면, 보유중에는 재산세와 종합부동산세 과세가 될수 있습니다. 물론 종합부동산세(종부세)의 경우는 일정요건을 초과하는 주택, 부동산에 대해서만 부과가 됩니다. 그리고 가장 대표적인 양도시 양도소득세가 있을수 있습니다. 그외 각 세금에 따라 붙는 부가세로써 지방교육세 , 농어촌특별세등이 있을수 있습니다.
경제 / 부동산
24.11.04
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부동산 pf 대출이 어떤것인지 알려주세요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.어떠한 개발지에 아파트를 짓기 위해서는 많은 비용이 필요하게 됩니다. 그래서 자금력이 풍부하지 않은 건설사들은 해당 사업의 사업성을 기초로 하여 대출을 받아 사업을 진행하게 되는데, 이러한 것을 부동산 프로젝트파이낸싱 흔히 부동산 PF대출이라고 합니다. 보통 토지에 대한 담보를 제외하고 다른 담보가 없기 때문에 안전성을 중시하는 1금융권보다는 2금융권 또는 증권, 보험사등이 참여를 많이 하는 편이고 ,건설사 혹 시행사는 자금모집을 위해 현 금리보다 높은 이자율을 조건으로 제시하게 됩니다. 문제는 개발이 잘 끝나고 해당 아파트등이 모두 분양되었다면 자금회수에나 이자회수에 문제가 없지만 해당 사업도중 공사지연이나 현재와 같은 시장침체로 미분양이 속출하게 되면 사실상 PF대출 채권단은 자금을 회수할 길이 별로 없습니다. 물론 건설사등의 연대보증을 통해 회수를 하려고 하지먄 건설사들도 이러한 재정부담을 감당하기는 어렵기에 연쇄적인 위기가 찾아올수 았습니다.
경제 / 부동산
24.11.04
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사전청약이 취소되는 사례가 생기는 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사전청약이 취소되는 이유에는 우선 사업자체가 취소되거나 장기간 연장되면서 사업시행사측에서 일방적으로 취소를 하는 경우가 있을수 있고, 사전당첨자들 입장에서 사업진행은 되고 있으나, 이후에 결정된 분양가가 예상보다 높아져 계약진행을 포기하는 경우로 나누어 생각할수 있습니다. 특히나 이전까지 부동산 시장 침체와 하락이 지속되고, 원자재 가격또한 상승하면서 사업진행을 미루거나 취소한 케이스가 적지 않게 있고, 후자의 경우처럼 분양가상승에 따라 계약진행을 하지 않는 경우도 나타나고 있기에 정부에서도 사전청약제의 필요성이 적다고 판단 폐지를 결정하였다고 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
24.11.04
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전용59 아파트에는 몇명 정도가 생활하는게 맞을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전용 59제곱이면 공급면적은 대력 23~25평대로 볼수 있습니다, 구조에 차이는 있겠지만 최근 신축아파트의 경우 방3 화장실2구조로 많이 건축하기 떄문에 보통은 2~3인가구가 거주하기에는 나쁘지 않습니다. 흔히 국평이라고 말하는 전용면적 84제곱은 32평대로 사실상 우리나라 평균가족수 대부분을 차지하는 4인가구 기준으로 거주하고 적당한 평수이기에 수요가 많은 것이였는데, 최근에 가족단위가 줄어들면서 전용59제곱에 대한 수요도 많이 늘어난 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
24.11.04
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우리동네 신축아파트가 지어졌습니다 그런데 반정도는 미분양인거 같아요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.제3자입장에서는 충분히 가능한 생각이나, 건설사에도 할인분양을 진행하는것은 상당히 부담스러운 부분이긴 합니다. 이유는 수분양자들과의 마찰 및 법적소송등이 이어질수 있고, 할인분양자들 입장에서는 입주시 기존 입주민들과 마찰이 불가피해질수 있기 때문에 선듯 계약을 하기 어려운 조건일수 있습니다. 특히나 한번 낮은 가격에 실거래가격이 찍히면 그 자체로 가격하락이 현실화되는 것이기에 기존수분양자 입장에서는 관리비부담이 더 되더라도 주택가격하락은 막고자하여 단합하여 매물을 내놓지 않고 건설사가 할인분양을 고지하면 그에 따라 본인의 손실금에 대한 보상을 요구할 가능성이 높기에 결국 이러지도 저러지도 못하는 상황으로 지속되고 있는 것이라보시면 됩니다. 개인적판단으로는 현재 부동산 시장이 금리인하등의 호재가 진행되고 있고, 장애라고 볼수 있는 정부 대출규제가 어느정도 완회되는 시점에 다시 아파트 가격이 상승할 가능성이 있는 만큼 일단은 시장이 호전되기를 기다리면서 버티는게 아닐끼 싶습니다.
경제 / 부동산
24.11.04
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경매에 대해 궁금한 것이 있습니다. 채권자겸 소유자겸 거주자 경우
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.채권자가 소유자이고 소유주가 거주하는 매물이라는 것 자체가 경매와는 성립이 되지 않습니다. 일반적으로 경매는 소유자가 신청하에 진행하는 것이 아닙니다. 보통은 채무자인 소유주에게 채무를 상환받기 위해 (근)저당이나 다른 물권의 권한을 가진 채권자가 법원에 신청하여 진행되는 법적절차입니다. 아주 단순하게 설명드리면 소유자가 빚을 갚지 못해 채권자가 해당 담보주택을 경매에 넘겨 처분, 자금을 회수하는 과정입니다. 그러므로 소유자가 손해를 감수하고 경매를 하는게 아니라, 소유자가 빚을 갚지 못해 어쩔수 없이 본인 소유의 재산이 경매처분이 되는 것입니다.
경제 / 부동산
24.11.04
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청년버팀목전세대출, 작년 중도입사자의 소득 측정 기준은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 소득에 대한 판단은 대출을 심사하는 은행별로 차이가 있습니다. 그러므로 정확한 산정기준에 대해서는 은행에 상담을 받아보시는 게 필요해보입니다. 보통 은행에서는 전년도 근로원천징수영수증을 기초로 소득을 판단하는데, 해당 근무기간이 너무 적을 경우 위와 같은 방식으로 연소득을 환산하게 되나, 질문의 경우는 기간상 공백이 별로 없는 상태이고 신청시를 기준으로 소득을 판단하기 떄문에 합산된 5천만원 이하(4천5백만원)의 소득을 기준으로 하지 않을까 생각되어지긴 합니다,
경제 / 부동산
24.11.04
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서울 거주 지역 추천 부탁드립니다..
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 본인이 직접 살이보지 않고 해당 지역을 평가하는데에는 무리가 있을수 있긴 합니다만 서울내 선호지역은 그 수요의 정도가 가격으로 나타나기 때문에 결국 지가가 비싼 곳 중심이 입지상 유리한 부분이 많습니다. 예를 들어 강남3구나 용산구, 그리고 마용성등이 대표적입니다. 참고로 위 여건들도 중요하지만 장기거주를 위해서는 학군입지 또한 중요할수 밖에 없는데, 사실상 이러한 부분까지 만족하는 곳이 위 지역들이 대표적이며, 신도림의 경우 단독가구나 신혼부부들이 거주하기에는 유리한 편의사항등이 잘 갖추어진게 맞기에 질문처럼 느끼시는 것으로 보이긴 합니다만 사실 서울내 위 지역만큼의 편의시설등이 현저하게 떨어지는 지역이나 지하철 노선이 주변에 없는 지역은 사실 찾기 어렵다는 점은 신도림만의 장점이라고 보기 어려운 부분도 있습니다. 개인적으로는 마포, 용산, 성동구쪽 생활여건이나 거주환경이 우수하다는데 한표를 주고 싶습니다.
경제 / 부동산
24.11.04
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부동산 복비의 산정 기준은 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 최근에는 복비가 아닌 중개보수라 표현하는게 맞습니다. 중개보수는 법에 따라 상한요율이 정해져있고 해당 요율은 주택과 주택외, 그리고 거래금액 / 매매,임대차 여부에 따라 다르게 적용되게 됩니다. 보통은 거래금액에 중개요율을 곱하여 계산하게 되는데, 주택외는 매매, 임대차 모두 0.9%가 적용되며, 주택의 경우는 매매와 임대차 , 거래금액에 따라 0.3%~0.6%까지 적용될수 있습니다. 거래금액의 경우는 매매나 전세의 경우 계약서상 금액이 그대로 거래금액이 되지만 월세의 경우에서는 월세에 100을 곱하고 보증금을 더한 환산보증금이 거래금액이 됩니다.
경제 / 부동산
24.11.04
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