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수익형 부동산이라고 하면 어떤 종류의 부동산을 말하는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.수익형 부동산은 임대를 통해 임대수익을 안정적으로 획득할수 있는 부동산으로 말합니다. 매월 안정적인 임대수익을 통한 수익창출이 목적인 부동산이라고 정의하시면 될듯 합니다. 보통은 수익형부동산은 주택일수도 있지만 현재는 상가, 오피시텔, 지식산업센터등 넓은 의미에서 임대수익형 건물전반을 포함하고 있습니다.
경제 / 부동산
24.10.29
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농지가 없어도 농사로 직업을 전향할수 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가능하실수 있습니다. 어차피 거주할 주택의 경우는 최근 지자체에서 시골 빈집에 대한 리모델링후 무상임대를 진행하는 프로젝트를 운영중이기도 하고, 내 농지가 없다라도 일부 농지를 임대받아 농사를 지을수 있는 프로그램도 운영중인것으로 알고 있기 때문입니다. 사실 귀농을 통한 시골지역 소멸화를 막는 것은 지자체의 큰 숙제인 만큼 본인이 원한다면 주택이나 농지에 대한 지원혜택은 지자체별로 잘 준비된 곳이 많습니다. 문제는 본인이 귀농에 대한 장기간 포기하지 않고 유지를 할수 있는지에 대한 부분이 더 큰 문제가 될수 있습니다.
경제 / 부동산
24.10.29
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미분양 아파트를 활용하여 신혼부부나 청년에게 주거 혜택을 제공하는 제도 같은게 있을까요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 정부에서도 이러한 방법으로 임대주택 공급을 늘리는 정책을 추진하려고 했으나 많은 반대에 부딫친게 사실입니다. 이유는 간단합니다. 정부가 세금을 통해 해당 주택을 구매하게 되면 결국 해당 이익은 건설사의 손실을 세금으로 매꾸어주는 것이고, 건설사들은 이러한 점이 이용해 더 무리한 주택 공급을 할수도 있기 때문입니다. 어느 나라 정부가 기업의 손실가능성까지 보장해주는 곳은 없기 때문입니다, 다만 지금까지도 정부에서는 공공건설임대주택을 시장에 저소득층에게 공급하고 있고 최근 전세사기 증가에 따른 보증보험 지급에 따른 재정위기를 겪으면서 피해복구를 위해 전세피해주택 매입을 통한 임대주택활용 정책까지도 진행하고 있기에 추가적인 미분양아파트에 대한 매입후 임대주택활용은 부담스러운 부분으로 보입니다.
경제 / 부동산
24.10.29
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부동산 경기가 계속 하락하는거 같은데.. 언제쯤 반등할꺼라고 보시나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지금 지방을 제외한 수도권 ,서울내 주택가격은 하락세가 아닙니다. 한참 상승세를 유지하다 정부의 대출규제에 맞물려 현재는 강보합세를 나타내고 있습니다. 거기에 금리까지 인하를 시작하였기에 하락가능성보다 상승가능성이 더 높다고 판단할수 있습니다. 문제는 대출규제가 언제쯤 완회되는지 해당시점에 금리가 어느정도 인하될지가 이후 부동산가격결정에 주요영향을 미치지 않을까합니다. 참고로 주택을 구매할 때 부동산 가격상승과 하락시기를 가지고 판단하면 최종적으로는 주택구입을 하지 못하는 경우가 많습니다. 이유는 주택가격흐름을 정확히 예측할수 있는 능력은 사람에게는 없기에 시장경제에서 수요자의 심리가 큰 영향을 미치고 있다는 점을 고려하면 오를떄는 비싸서 사지못하고 막상 하락이 시작되면 더 떨어질까 사지 못하게 되는게 사람심리이기 때문입니다. 가장 적절한 시기는 주택 구매시 자금조달에 문제가 없고 어느정도 대출원리금을 부담하면서도 문제가 없을 정도의 소득이 있을 떄 구매하는게 가장 현명한 방법이라고 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
24.10.29
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대청 중학교 앞 빗물 펌프장 반대하는 이유는 뭘까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정비기반시설중 필요로 하지 않는 시설은 없으나, 지역주민들의 님비현상등에 따라 협오시설 또는 지가하락이 생길수 있는 주요시설의 설치를 반대하는 것으로 이해가 됩니다. 물론 반대하는 주민들의 주장도 근거가 전혀없지는 않지만 이러한 시설 설치 반대 이유 이면에는 생활편의와 안전을 위해서는 필요하지만 본인들 거주지역에는 안된다는 지역이기주의가 깔려잇는게 사실입니다. 아래의 기사는 반대하는 비대위의 설명내용을 관련기사에서 발취하였습니다. 비대위는 이날 “서울시는 침수가 빈번한 대치역 사거리로 유입되는 빗물을 도곡역에서 미리 막겠다는 주장(빗물펌프장 실시 설계 중)을 하고 있다”며 “대치역 유입 빗물은 휘문고 사거리, 은마아파트 사거리, 영동5교, 학여울(세텍) 사거리에서 90% 이상 유입됨을 고려할 때 실제 효과도 미미할 것으로 늘벗공원 앞을 선 지정해 졸속으로 추진하는 행태가 개탄스럽다고 비판했다.또 “2년 반 동안 공사 기간 중 통학 안전, 공사 소음, 분진, 악취 등 등하굣길 안전과 면학을 해치는 심각한 문제가 발생할 것”이라며 “늘벗공원 앞 빗물펌프장 건설을 철회하라”고 촉구했다. -아시아경제뉴스 인용-
경제 / 부동산
24.10.29
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바뀐 교육개정으로 인해 강남8학군을 벗어날까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우리나라의 경우 교육과정에 대한 변경은 지금까지도 자주 있었고 그때마다 오히려 강남8학군의 중요도와 수요는 더 크게 늘어났습니다. 예전에는 수능, 학력고사중심일떄부터 그리고 내신비중이 커진 상태에서도 늘 해당 학군은 그 입지가 흔들리지 않았던게 사실입니다. 이유는 간단합니다. 해당 교육과정 변화에 가장 민감하게 대응하고 잘 대처하며 해답을 제시하는 곳도 결국 강남 8학군이기 떄문입니다, 결국 교육과정 변경이 사교육을 완화시킬수 있는 답이 아님을 과거로부터도 알았음에도 계속적으로 변경하여 혼란과 불안감을 가중시켜 더 주요 학군에 수요가 몰리게 만드는것이라는 생각을 하게 됩니다.결론적으로 교육과정 변화가 절대 학군의 분산을 유도할수는 없으며, 그에 따라 대치동등 학군중심지역의 부동산 가격안정에도 크게 효과는 없을것이라는 개인적 판단입니다.
경제 / 부동산
24.10.29
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청약에 대해 잘 아시는분 계시나요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.마이너스 피가 발생하였다면 해당 분양권 자체도 인기가 없거나 주변시세와 비교하여 큰 메리트가 없는 분양권으로 보이긴 합니다, 문제는 본인이 거주가 가능하고 잔금납부에 문제가 없다면 거주하면서 향후 상황을 지켜보는게 맞지만 자금적인 상황이 여의치 않아 잔금 지급및 주택유지에 어려움이 있다면 어쩔수 없이 마피거래를 하셔야 할수 있습니다. 사실 개인사정을 다 알수는 없기 때문에 어떤게 유리한지 판단을 해드릴수는 없지만, 보통의 경우라면 마피에 따른 손실 매도은 이런 저란 방법이 다 안되어 어쩔수 없이 선택할수 밖에 마지막 단계라는게 개인적 판단입니다. 우선 거주를 하시면서 향후 주택가격상승등을 노려보시는게 더 나은게 사실이고 이게 어렵다면 실거주의 제한이 없는 경우 전세세입자를 통해 일단 소유권를 당분간 유지하는것이 나을수 있습니다 .
경제 / 부동산
24.10.29
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남대문시장의 '쟁반 배달'이 사라진다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.관련한 기사외에도 내수경기침체에 따른 소상공인의 어려움에 대한 많습니다. 위 제시된 기사는 현재 고물가가 지속되면서 더욱더 내수경기가 위축되고 그에 따라 소상공인들 매출감소로 인해 주머니가 닫히게 되는 악순환을 예시로 표현한 것으로 보입니다. 물가상승의 경우는 기후변화에 따른 생산량이 줄어드는 부분과 전쟁등 국제환경 변화에 따른 원자재 인상이 주요 원인이고 여기에 고금리에 따른 실질소득 감소로 소비를 줄이는 사람들이 늘면서 결국은 소상공인 위기로 이어지게 된 부분이고 그 결과치로 상권내 폐업에 따른 공실률이 점차 높아지고 있는 상황입니다.
경제 / 부동산
24.10.29
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전세계약 묵시적 갱신 문의드립니다?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.의사통지는 도달주의에 따릅니다. 본인이 이미 해당기간에 위와 같은 문자를 받았다고 인식이 되었다면 의사통지는 전달되었다고 볼수 있고 그에 따라 묵시적 갱신은 성립되지 않는다고 볼수 있습니다. 다만 ,임차인이 답을 하지 않았다면 이때 협의가 되었다고 볼수는 없기에 조건등에 대해 변경가능성은 남아있게 되므로 해당 통보를 받았다면 빠르게 의사를 결정하여 통보를 하셔야 서로간 마찰없이 진행이 가능합니다. 사실 이런 경우 난해한 상황이 발생하는데 임대인쪽에서는 의사통보를 한만큼 임차인의 대답이 없어 계약만기 퇴거를 보고 다른 임차인을 구할수도 있고, 임차인의 입장에서는 퇴거에 대한 통보가 아닌 만큼 계약연장을 주장할수도 있기 때문입니다. 물론 이러한 상황에서의 판단은 케이스마다 정말 달라지게 되는 만큼 연장의사, 퇴거의사 중 하나를 명확히 하여 답변을 하시는 게 맞습니다.
경제 / 부동산
24.10.29
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빌라 전세가 4억 천인데 근저당이 9억이 잡혀있는데 임대인이 말소를 계약전에 시킨다고 하는데 그게 가능한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순 계산상 말이 되지 않아보일수는 있습니다 전세금을 받아도 기존 근저당을 상환하기 어려운 상태로 볼수 있기 때문입니다. 다만 근저당이라는 게 사실상 등기부상 채권최고액이 기재된 것이고 그사이 임대인이 얼마나 원금을 상환하였는지는 알수 없기에 가능할수 있는 부분이기도 합니다. 극단적인 예로 대출은 받고 전액상환을 하지는 못하였으나 전세보증금으로 상환가능한 수준까지 이미 원금을 상환한 상태일수도 있습니다, 근저당은 완전상환전까지는 등기부상 채권채고액과 권리는 그대로 남아 있기 때문입니다,임차인입장에서는 계약서상 특약에 잔금시 선순위 근저당 말소, 위반시 계약해지 및 계약금 및 손해배상(위약금)에 대한 내용을 기재하시고 계약을 하시면 되고, 잔금이후에 등기부확인을 통해 말소되지 않았다면 계약애 따른 해지요구와 위약금등을 요구하시면 됩니다. 즉 상환이 가능할지 그렇지 않은 지는 임대인의 문제이고 임차인은 계약서상 선순위 물권 말소에 관한 사항만 잘 기재하시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.10.29
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