답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.토지거래허가 구역내에서는 무주택요건에 충족되는 경우에 한해 현재 세입자가 거주하는 주택에 대해서도 거래허가가 가능은 하나, 해당 세입자 만기일에 퇴거후 반드시 전입하여 실거주하여야 합니다. 그래서 이런 경우 토지거래허가시 세입자의 만기퇴거동의서를 첨부하는 게 일반적입니다. 토지거래허가 구역이 아닌 지역에서는 별도의 실거주가 아니라도 전세낀 매매에는 문제가 없고 그에 따라 새로운 세입자를 구하거나 만기후 재연장을 하셔도 무방합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.안되죠, 토지의 소유권을 가지고 있다고 해서 국제법상 한국땅이라고는 할수 없습니다, 단순히 외국인이 토지를 소유했을 뿐 외국 영토가 국제법상 한국영토가 되지 않습니다. 그렇게 된다면 모든나라가 본국내 토지에 대해서는 외국인 거래를 허가하지 않겠죠, 토지에 대한 소유권이 있다는 것은 해당토지의 처분, 이용,수익권한이 주어지는 것일뿐 소유자국적에 따라 국제영토가 바뀌지는 않습니다. 참고로 한나라에 있는 타국대사관의 경우 해당하는 토지에 대해서는 국제법상으로도 해당 국가의 영토로 보아 출입이나 관리에 제한이 생기는 것으로는 알고 있습니다. 다만 이를 활용이나 이용하는 부분에 대해서는 임의대로 할수는 없고 해당국가의 협의가 필요한 것으로 알고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.월세 일할 계산에서 가장 정확한 계산방법은 = [(월세x12) / 365일 x 거주 일수] 입니다. 즉 1년을 총 월세를 기준으로 365일로 나누어 일별 월세를 구하고 거기에 거주한 기간을 곱하면 됩니다. 실무상 편의에 따라 월기준으로 30 또는 31일로 나누는 경우가 있는데 상대방이 이에 동의하고 아무런 말이 없다면 관계없으나, 보통은 하루차이에도 부담되는 금액이 있기 떄문에 논란이 있을수 있어 위 방법으로 일별 월세를 계산하시는게 다툼의 여지는 적습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 다세대 주택은 다른 호수 권리에 따라 내 권리순서에 영향을 받지는 않습니다. 다만 공동담보가 존재하기에 다른 주택의 경매등의 진행에 따라 현 주택의 경매진행등의 위험요소는 존재합니다. 일단 근저당권 설정일자기준으로 최우선 변제금은 광역시기준 2800만원이 될것으로 보이고, 최우선변제금의 기준은 무조건 최초 담보물권 설정일자 기준이기에 실제 최우선 변제금은 2025년 이후 계약한 질문자님과 다르지 않을것으로 보입니다. 다만, 2021년 계약한 세입자는 근저당보다는 선순위로 볼수 있기에 최우선변제가 아니라도 순위배당만으로도 보증금 전액배당으로 회수에는 문제가 없을 가능성이 높고, 전액배당이 되지 않아도 인수권리에 해당되어 사살상 주택인도도 거부할수 있습니다. 반대로 25년도 계약한 임차인은 후순위 임차권으로 경매후 소멸권리가 되어 전액배당을 받지 못해도 주택에서 퇴거를 해야합니다. 즉, 23년도 근저당을 기준으로 21년도 세입자와 25년 세입자의 임차권의 순위에 따른 권리행사는 크게 다릅니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부산내에서 학군지라고 하면 대부분 사직동을 이야기하시는 분들이 많습니다. 그에 따라 학군을 주요 입지요건을 보신다면 사직동이 가장 맞을수 있고, 학군기준보다 현재 상승세가 뚜렷한 지역을 원하시는 해운대나 동래구가 가장 유리할수 있습니다,주택가격은 해당 건물의 가치와 주변여건, 입지요건을 모두 포함한 가격이고, 내가 원하는 가격에 모든 요건을 충족하기는 어렵기에 입지요건에 순서를 정하시고 해당 요건이 우선되는 지역을 선택, 그리고 지역내에서 그 다음요건에 따라 선택을 하시는게 입지선정에는 오히려 도움이 되실듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.관련내용에 따르면 일단 외형의 차이와 살의 두께, 식감에 차이가 있다고 합니다. 외형구조는 알고 계신것처럼 일반오징어가 길쭉하고 날렵한 형태라며 갑오징어는 몸통이 매우 크고, 납작한 형태입니다. 살.식감에서는 일반오징어는 비교적 살이 얇고 쫄깃한 식감이지만 갑오징어는 살이 두툼하고 쫀뜩한 식감이라고 합니다. 그리고 외부에서의 가장 큰 차이는 몸통 안에 "갑"이라고 불리는 단단하고 하얀 석회질 뼈가 갑오징어에는 있는데, 이 단단한 뼈로 인해 갑오징어라고 불린다고 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정부가 지난해 수도권 주요지역을 외국인 대상 토지거래허가구역으로 지장한 뒤 외국인의 주택거래는 절반정도로 낮아졌습니다. 정부가 전혀 아무것도 안하고 있는건 아닙니다. 실제 서울은 51%, 경기도는 30%, 인천은 33% 거래가 줄었습니다. 그리고 어디서 나온 정보인지는 모르겠으나 질문에서 말하는 10명중 3~4명 외국인 소유라는것은 잘못된 정보이며, 국내 전체 주택에서는 0.5%수준, 200채중 1채가 외국인 소유이며, 외국인 구매중에서도 수도권 내 구매비중이 높은 것은 사실이나, 질문처럼 수도권 전체주택수에 30~40%에는 한참 미치지 못합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 소유자가 누군이지를 확인하시기 바랍니다. 질문에서는 형의 이름으로 대출을 받았다는게 주택을 담보로 대출을 은행으로부터 받았다면 해당주택의 몀의가 형으로 보이기 떄문입니다. 만약 이게 아닌 형이 직접 채권자로써 근저당을 설정하하였다면 근저당권자가 해당 권리로 주택을 마음대로 매매할수는 없기 떄문에 부동산에 해당 매물을 내놓을수 없습니다. 즉 현재 질문의 내용상 등기부상 명의자는 형으로 보이고, 소유자인 형이주택을 매도하는 데에는 문제가 없습니다. 믈론 자금에 따라서 매도금액에 대한 부당이득 반환등의 소송을 할수는 있지만, 주택매매자체를 당장 막기는 어려울수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선은 서울내로 들어오시는게 입지여부를 떠나 시장상황상 가장 유리할듯 보이긴 하고, 계양이나 검단쪽은 아무래도 서울 내 접근성 즉, 교통편의성이 뛰어난 입지를 중심으로 찾아보시는게 가장 좋을듯 보입니다. 아직 1년정도의 시간이 있으신 상태이기에 각 지역별로 직접 임장을 다녀보시면서 경험하시는것도 향후 좋은 주택을 구하실때 도움이 될수 있기에 누군가의 설명보다는 직접 직장이동가능성과 주변편의성을 보시면서 판단해보시는게 좋을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.어느게 맞다고는 할수 없지만 개인적으로는 일단은 임대차를 통해 전원생활을 먼저 경험하시고 크게 문제가 없다면 그 후에 주택을 구매히시는게 맞을듯 보입니다. 이유는 도시생활을 하시면서 로망으로써 전원주택생활을 고려하시는 분들이 많은데 실제 전원생활을 하면서 현실과 로망의 차이를 느끼고 다시 도시로 이주하는 분들이 생각보다 많습니다. 그런데 구매를 하여 이주한 경우 해당 주택에 대한 처분이 용이하지 않아 발이 묶이는 경우를 많이 보아서 일단은 전세등 임대차를 통해 2~4년정도 거주를 해보시면서 '나와 전원생활이 맞는지'를 경험한뒤 최종 구매를 결정하는게 실패가 적습니다.