답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 어느정도까지 대리를 하느냐에 따라 달라집니다. 중개사가 법원에 등록된 경매대리라면 실제 입찰부터 낙찰까지의 전과정을 대리할수 있고, 반대로 그런거 없이 단순히 입찰전에 해당 경매물에 대한 권리분석만을 해주는 경우도 있습니다. 그리고 명도의 경우도 대리를 하여 진행할수 있지만 그만큼 비용은 추가가 된다고 보시면 됩니다. 전자의 경우로 권리분석부터 입찰, 낙찰까지 대리하는 경우 낙찰가의 1~5%정도를 받을수 있는데 이는 각 중개사마다 차이가 있을수 있습니다, 그외 권리분석만 해주는 경우에는 각 중개사무소나 업체별로 상이할수 있는데 대략 10만원내외입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공공임대주택은 부동산 시장에서 저소득층 및 사회적 약자 계층의 주거안정성을 확보하기 위한 위한 정부의 직접개입에 따른 공급입니다. 이러한 공공임대주택이 늘어나게 되면 당연히 이에 입주할수 있는 서민층이 많아지는 것이기 떄문에 주거안정효과가 높아질수 있고, 공급이 확대되는 만큼 시장에서 민간 임대차시장에서도 수요가 감소할수 있기에 임대차시세도 어느정도 안정화를 이루어낼수는 있습니다, 문제는 장기적인 관점에서는 이러한 공공임대주택이 계속늘어나게 되면 공급의 한축인 개인, 건설사등의 수익성이 나빠지면서 시장내 공급을 줄일수 있고 이는 다시 임대차시세 상승으로 이어질수 있습니다.이러한 부분을 통제하기 위해 공공임대주택 공급을 계속할 경우 건설에 투입되는 비용이나 부지확보등에 따른 비용부담의 문제가 커질수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1+1 분양은 우리가 흔히 알고 있는 하나의 물량을 계약하면 한채를 더준다는 개념은 아닙니다. 보통 재건축, 재개발에서 말하는것은 기존의 주택의 면적이 크거나 시세가 높은 경우 1채에 대한 권리를 하나 더 받아서 총 2채의 주택의 분양을 받게되는 것을 말합니다, 조합원의 자산가치 보호를 위한 제도로 보시면 되는데, 추가로 분양받는 1채는 반드시 전용면적 60제곱이하의 소형 물량을 받으셔야 하고, 소유권 이전 고시일로부터 3년간은 매매를 하실 수 없는게 일반적입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 초보자가 부동산 시장을 분석할 때 가장 먼저 확인해야 할 요소는 무엇인가요? (예: 입지, 수익률, 매매가 등) -> 투자의 경우 무엇보다 투자방식에 따른 리스크를 최소화하는 판단이 우선되어야 합니다 그 과정속에 투자대상의 입지가 향후 하락가능성은 없는지, 임대차를 통할 경우 임대차계약이 활발한지, 또는 공실가능성등을 우선적으로 고려하셔야 합니다. 또한 세금과 자금조달등의 계획등도 반드시 확인이 필요합니다. 결론적으로 수익창출을 위한 부동산 분석이 아니라 해당하는 리스크를 최소화 하는 분석을 중점적으로 하셔야 이게 수익으로 이어질 가능성이 높습니다. 2. 소액으로 시작할 수 있는 부동산 투자 방법에는 어떤 것들이 있나요?-> 대표적으로 갭투자이고, 레버리지를 통한 방식에서는 경매투자도 나쁘지 않습니다. 3. 부동산 투자를 위해 반드시 알아야 할 법률적, 세금 관련 사항은 무엇인가요?-> 세금에서는 대표적으로 취등록세, 재산세 , 양도소득세가 핵심이 되고 법률적인 부분보다는 정책변화에 따른 부동산 관련 법규 개정등을 체크하시는게 필요합니다, 4. 부동산 투자에서 흔히 하는 실수나 주의할 점은 어떤 것들이 있는지 사례를 들어 설명해 주시면 감사하겠습니다.-> 사례는 너무 다양하고 많기에 설명드리기 어렵고, 대표적인 리스크는 어떠한 이유로 인한 주택가격하락, 두번째는 대출이자 변화등에 따른 금융리스크, 그리고 가장 세금이나 정책 변화에 따른 리스크가 있을수 있습니다, 그리고 본인이 실수를 하지 않기 위해서라면 반드시 사전에 부동산 관련 공부 또는 투자방식에 따른 공부는 하시고 접근하시기 바랍니다, 어떠한 일이든 결국 스스로가 잘 모르면 어떠한 문제가 생겨도 해결할수 없습니다. 5. 초보자가 참고할 만한 추천 도서나 강의가 있다면 소개 부탁드립니다.-> 앞에서 말했든 일단 어떠한 투자방식으로 접근할지, 그리고 그 투자방식에 따른 투자대상등을 먼저 정하신뒤에 그에 따른 위험이나 관련 책자를 보시는게 맞을 듯 합니다, 이유는 부동산 투자의 종류나 방식은 너무나 다양하기 떄문에 이러한 것 없이 단순히 부동산 투자에 대해 서술한 책자는 심리적 마음가짐에는 도움이 될지 몰라도 실무상 세부적인것에는 크게 도움이 되지 않는경우가 많기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그건 시대와 관계없이 각 세대마다 다르지 않을까요, 그리고 개인적 판단으로는 예전보다 공동명의가 늘어난게 사실이지만, 이를 가지고 주택 선택에서 부부가 같이 의사결정을 하는게 늘었다고 확대해서 판단하기는 어렵습니다, 오히려 이전에는 가부장중심 사회에 따라 주택의 계약과 명의자를 남편 단독명의로 하는 경우가 많았을 뿐이지, 예나 지금이나 주택구매를 할때 주택에서 주생활권을 형성하는 여성분들이나 아이들이 있는 경우 아이들의 통학등을 고려해 부부가 의사결정을 하는것에는 변화가 없다고 생각됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.판상형 아파트의 경우 채광이나 통풍, 타워형에 비해 실면적이 넓고 관리비가 상대적으로 낮다는 장점이 있지만, 단조로운 외관과 조망권 확보가 어렵다는 단점이 있고, 공급자 입장에서는 효율적인 공간이용이 타워형일때보다 제한적이기 때문으로 보입니다. 개인적 판단으로는 수요자입장에서는 단조로운 외관이 최근 디자인과 브랜드 중심으로 가치가 상승하는 아파트 선호도에 맞지 않는다는 점과 공급자 입장에서는 더 많은 세대에 조망권 확보가 가능하고 초고층으로 건축하기 알맞은 방식이라는 점이 있기 때문으로 판단됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.글쎄요, 아직까지 초고층 아파트에서 저층이 로얄층이라고 하는 경우는 본적이 없습니다. 질문처럼 최근에는 어느정도의 조망권과 일조량 확보도 가능하면서 최고층에 대한 단점이 적을수 있는 층으로 변화되고 있는 부분도 있지만, 해당 부분이 저층은 아닙니다. 보통은 아파트 최고층을 기준으로 5~6층 낮은 층수로 수요가 많아지고 있기 때문에 해당층을 로얄층으로 보는 의견이 많은편인데, 아파트가 프리미엄급으로 더 고급화될수록 팬트하우스가 위치한 최상층을 로얄층으로 하는 경우도 적지 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부족한 토지면적과 급속한 경제개발에 따른 수도권 인구집중이 그 이유라고 볼수 있습니다. 70년대 경제개발이 시작되면서 수도권에 인구가 집중되었고 그에 따라 주택부족 및 기반시설 부족이 심각한 문제로 나타나게 됩니다. 그에 따라 생성된게 달동네, 판자촌등이 대부분이며, 빌라 반지하등도 이러한 요인으로 나타나게 됩니다. 그에따라 정부에서도 강남개발등을 통해 인구분산을 하였고, 과정에서 동일면적내 더 많은 주거세대를 늘릴수 있는 아파트에 대한 건설을 추진하게 됩니다, 그리고 이러한 아파트가 당시에는 돈이 있는 사람들이 입주할수 있는 곳으로 인식이 되기 시작하면서 수요가 늘어나고 동시에 아파트에 대한 공급도 늘어나게 됩니다. 이러한 부분이 지금까지도 이어지면서 우리나라의 대표적인 주거형태가 아파트로 나타나게 된것입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지금까지 토지공개념으로써 정책을 추진했던 예시가 있는데, 대표적으로 노태우 정부시설에 보유가능택지면적을 제한하는 등의 토지공개념 3법이 등장하였고, 노무현 정부시절에는 종합부동산세와 재건축초과이익환수제가 도입되었습니다. 모두 접근방식과 제한의 정도는 차이가 있지만 결국은 토지공개념으로써 부동산 투기를 억제하고 공공성을 높이기 위한 규제정책이였습니다. 문제는 이러한 도입을 통해 나온 결과치는 부동산 가격폭등이였습니다. 즉, 토지공개념만으로 시장경제에서 벌어지는 현상들을 통제하기에는 역부족이란 방증이 되었고, 그에따라 토지공개념을 강화한다고해서 시장이 생각대로 움직일지는 알수 없다고 보시는게 맞습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.감정평가액이 분양가보다 높을지 낮을지 정확한 가격까지 알수는 없지만, 감정평가 대상 주택과 주변시세의 비교를 통해서 대략적인 평가는 가능합니다. 쉽게 현 분양가가 주변 동일평수 주택가격 대비해서 낮다면 감정평가가격은 분양가보다는 높게 나올가능성이 높습니다. 이유는 감정평가에서는 여러가지 평가방식이 있지만, 비교사례분석법이 가장 일반적으로 사용하는 방법이기 때문입니다, 그리고 신축의 경우는 주변시세보다 건물의 경과년수가 낮기 때문에 특별한 하락요인이 없다면 시세보다는 높은게 일반적입니다.