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토지거래허가구역으로 묶인 지역은 전세가 들어간 매물은 메매가 불가능한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세세입자가 있더라도 어떠한 상황이냐에 따라 조금 달라질듯 보입니다. 일반적으로 우리가 말하는 전세 낀 매매(갭투자)는 불가하다고 보시면 되나, 전세세입자가 있더라도 매매잔금일에 세입자 퇴거하고 본인이 등기 이전 및 실거주를 하는 경우라면 일반 실거주용 매매와 다르지 않아 토지거래허가가 가능할수 있습니다. 단, 이러한 경우 임차인이 입주전에 퇴거한다는 주택임대차종료확인서등이 필수적으로 제출되어야 합니다. 결국에는 현 전세세입자가 유지되는 상태에서 소유권이 바뀌는 전세낀 매매는 토지거래허가가 되지 않아 불가능합니다.
경제 / 부동산
25.10.15
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공인중개사 시험합격시 실무교육이 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 공인중개사 시험에 합격하였다고 하더라도 실제 업무를 하기 위해서는 일정시간 실무교육을 이수하셔야 합니다. 이는 개업을 하려는 중개사 뿐아니라 소속공인중개사로써 실무를 하려는 경우에도 모두 이수하여야 하는 법정 의무교육이고, 보통은 28~32시간 수료하여야 하고 개설등록 신청이 또는 고용신고일 전 1년이내에 받으셔야 합니다. 교육기관의 경우 각 한국공인중개사협회나 서울시 평생학습포털등을 통해 온,오프라인수강이 가능합니다. 그리고 개업을 하기 위한 개설등록시에는 중개사무실에 대한 임대차 또는 매매계약서등 사무실 확보 증명서류와 자격증 사본, 등록 인감, 실무교육 이수증등이 필요하게 됩니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.10.15
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정부의 부동산 대책발표로 부동산시장에 어떤 영향이 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.어제 발표된 정부 부동산 대책에 대해서는 전반적으로 전례에 없는 가장 강력한 규제로써 단기적으로는 시장내 거래가 크게 줄것이라는 점은 동일한 의견이나 장기적으로 시장안정화가 가능할것이라는 의견과 그렇지 않고 오히려 독이될수 있다라는 의견이 갈리는 분위기 입니다. 후자의 의견을 주장하는 전문가분들은 지금까지 이전 정부에서도 비슷한 많은 규제를 시행해왔고 그에 따른 결과는 중장기적으로 주택가격상승을 막지 못했다는 점, 시장 유동자금량이 이미 너무크게 풀려있는 상태에서 오히려 풍선효과 부작용이 일부지역에 더 크게 나타날것이라는 점, 그리고 수도권 1주택자의 주택 갈아타기 수요나 신혼부부나 무주택청년의 내집마련 수요까지 위축될수 있다는 점에서 주택시장안정까지는 힌계가 있을 것이라 말하고 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.15
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부동산 10.15일 대책에는 어떤 내용들이 있는지요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.10.15일 부동산대책의 주요내용은 첫번째로 규제지역 및 토지거래허가구역 확대지정입니다. 기존까지는 규제지역은 서울 4개구만 해당되었으나, 오늘부터는 서울 전지역(25개구) 및 경기권 일부지역(12개지역) 총 37지역에 대해서 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정되며 , 20일부터는 토지거래허가구역으로 지정되게 됩니다. 그로 인해 해당 지역에서는 취득일로부터 2년간 실거주, 실사용의무가 부여되고 실거주 목적외 갭투자의 목적의 구매는 허가가 불가하여 등기자체가 불가해집니다. 두번째로 6.27대책에 이은 주택담보대출 한도 규제 및 사업자대출에 대한 주택구매용도 제한등이 있습니다. 또한 주택가격에 따라 대출한도가 다르게 적용되면 15억이하 6억, 15억초과 25억이하 4억, 25억초과 2억으로 한도제한이 됩니다. 거기에 1주택자에 대한 전세대출 한도제한, 주택담보대출시 스트레스DSR 금리상향조정(1.5% -> 3%)을 통한 한도제한, 신용대출 1억원이상시 1년동안 규제지역내 주택구매금지등이 포함되게 됩니다,마지막으로 총리직속의 부동산 감독기구 설치를 하고 부동산 시세조작등 불법행위에 대한 조사 및 단속등을 직접하게 됩니다,
경제 / 부동산
25.10.15
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월세 알아보고 있습니다 ! 최우선변제권이 있는데 보증금을 100% 받을 수 있는 방법이 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 질문의 내용만 보면 서울지역으로 보이고, 현 보증금은 2015년 기준 소액임차인 최우선변제에 해당되기 때문에 선순위 근저당보다는 우선변제가 가능합니다. 이런 경우 경매가 진행되어도 최우선 변제되기 때문에 보증금에 대한 손실가능성은 낮아 보이긴 합니다. 다만 해당 주택이 경매에 넘어가는 과정에서 준비해야하는 과정이나 시간등을 고려하면 다른 주택에 비해 안전하다라고는 말하기 어려우며, 단순하게 경매가 혹시라도 진행되어도 보증금을 회수할 가능성이 높다정도로 설명드리는게 맞을듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.10.15
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아파트를 구매하려고 하는데요 요즘은 담보대출은 어느정도까지 되는가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.발표된 정부 부동산 대책에 따라 주택담보대출은 한도 6억으로 제한이 됩니다. 다만 어제 발표로 인해 지역과 주택가액에 따라 차이가 생기게 되는 수도권에서 15억초과 25억이하는 한도 4억 , 25억 초과시에는 2억으로 제한이되며, 15억이하주택의 경우 최대 6억이 적용됩니다. 다만 오늘부터 서울전지역 및 경기권 일부지역에 대해서 규제지역이 확대 지정됨으로써 LTV의 경우 70% -> 40%. 1주택자 이상 주택보유자는 대출이 불가합니다. 그리고 스트레스DSR 금리상향조정에 따라 소득대비 대출한도도 크게 줄어들것으로 예상이 됩니다. 단, 생애최초구매자의 경우 LTV70%가 그대로 적용되게 됩니다.
경제 / 부동산
25.10.15
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전세 새 입자가 나갈 때 계약금 10프로를 줘야 하는 법이 새로 생겼나요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그런 법은 없습니다. 통상적으로 임대차를 종료하기로 하였을 때 만기전 현 임차인이 다른 주택의 계약을 순조롭게 하기위해 현 보증금의 10%정도를 미리 반환해주는 경우가 많으나 이는 서로간의 배려에 해당되는 부분입니다, 임대인 입장에서는 순조로운 퇴거를 위해서 임차인은 계약금에 대한 부담을 줄이는 이유로써 서로간의 실익이 맞아 보편화된것이지만, 이게 법으로써 당연히 반환해주어야 하는 것은 아닙니다. 법률상에서는 임대인이 만기일에 주택점유를 이전받음과 동시에 보증금을 반환할 의무가 생기게 됩니다. 즉 만기일 전에 보증금을 일부든 전액이든 반환할 의무는 없습니다. 단, 당사자간 협의에 따라 조율을 하는 것 뿐입니다.
경제 / 부동산
25.10.15
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포모 현상의 정확한 기원은 어디에서 온건가요?!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.관련된 자료에 따르면 포모(FOMO)는 fear of Missing Out의 약자로 농치거나 소외되는 것에 대한 불안감을 나타내는 의미이며, 유래는 2000년대 초 마케팅/브랜딩 문헌에서 유행어로 등장한 것으로 나와있습니다. 특히나 sns가 일상화되면서 사람들이 실시간으로 타인의 삶이나 경험을 간접경험하게되고 비교 및 소외감을 증폭시키게 되는데 이를 심리용어로써 나타낼때 사용되어지면서 하나의 현상용어로써 자리잡게 되었습니다.
경제 / 부동산
25.10.15
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이번 부동산 정책 발표, 어떠한 후폭풍이 예상되는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 정부가 노리는 데로 부동산 수요가 급감할수 있고 현재의 부동산 가격상승에 브레이크가 걸릴수 있습니다. 사실 부동산 관련 전문가나 일반 시민들이 예상했던 규제보다 강력한 규제가 발표되었기에 단기적 시장내 큰 영향력을 미칠수 있어 보입니다. 특히나 이전처럼 일부지역에 대한 핀셋규제로 인한 풍선효과가 주변지역으로 확대되는 상황을 미연에 방지하고자 한강벨트외 서울전지역 및 경기권 일부지역까지 확대 규제함으로써 주택구매 및 투자행위가 사실상 어려워진다고 볼수 있습니다. 대출에 대한 규제역시 강화되었고 신용대출이나 사업자대출등을 모두 주택구매용도로는 막았기에 일정자금없이는 주택구매는 어려워질수 있고 현금보유자들 입장에서도 서울 상급지 또는 서울내 주택에 대해서 대출을 통하지 않더라도토지거래허가구역 지정에 따라 갭투자나 비거주용 주택구매가 제한이 되기 때문에 꼭 유리하다고는 보기 어려울수 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.15
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오늘부터 서울 전지역과 경기도 일부지역을 토지거래허가제 ?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 오늘 정부가 발표한 부동산 대책에 따라 토지거래허가제는 당장 오늘부터가 아닌 다음주 20일부터 서울 전지역 및 경기도 일부지역에 확대적용되며, 오늘부터는 서울전지역 및 경기도 일부지역에 대해서 조정대상지역 및 투기과열지구로 묶이게 됩니다. 토지거래허가구역이 지정될 경우 부동산 거래시에 지자체장의 허가를 받아야만 등기가 가능하고 이러한 허가요건 충족을 위해서는 실거주를 위한 경우에 해당이 됩니다. 즉, 토지거래허가구역에서는 투자목적의 갭투자등에 대해서는 허가가 나오지 않기 때문에 사실상 투자행위에 제한이 생기게 되는 가장 강력한 조치라고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.10.15
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