경기도 비규제 전세 끼고 매수 후, 전세입자 나갈 시에 무조건 실거주 의무가 있나요?

Question

안녕하세요. 갭투자 공부 중인데 헷갈리는 점이 있어 질문 남깁니다.

경기도 비규제 지역(군포, 부천) 의 전세낀 물건 매수할 때, 기존 전세입자가 매수 후에 계약기간 종료로 나가게 되면 집주인이 무조건 실거주 해야되는지 궁금합니다.

제가 29년쯤 들어갈려는데, 기존 전세입자분께서 27년 초까지 계약이라 자금이 애매해질까봐요..ㅠㅜ

Answer 1

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

군포, 부천 등 경기도 비규제지역의 아파트를 전세 끼고 매수하는 경우 법적인 실거주 의무가 전혀 없으므로 안심하셔도 됩니다. 2027년 초 기존 세입자가 나갈 때 부동산에 새로 전세를 놓아 보증금으로 기존 세입자를 내보내고 전세 기간을 2년으로 설정하면 됩니다. 기존 세입자가 더 살기를 원한다면 계약갱신청구권을 쓰게 하여 2년을 연장하는 것도 2029년 입주 타이밍을 맞추는 좋은 방법입니다. 비규제지역은 실거주를 안해도 되지만 향후 매도 시 1주택자 양도세 비과세를 받으려면 2년 이상 보유 요건을 충족해야 합니다. 질문자님의 계획대로 2027년에 새로운 전세를 한 번 더 돌린 후 정확히 2029년에 실입주하여 거주하는 스케줄은 자금 및 법적으로 아무런 문제가 없습니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

서울 및 수도권 토지거래허가구역의 경우 허가 후 4개월 이내 전입의무가 있게 되고 또한 서울 및 수도권 규제지역의 경우 주택담보대출을 실행을 하게 되면 6개월 내 전입신고 등 원천적으로 갭투자가 봉쇄가 되게 됩니다.

다만 비규제지역의 경우 이러한 전입의무가 없기 때문에 실거주 의무는 없습니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 갭투자 공부 중인데 헷갈리는 점이 있어 질문 남깁니다.

경기도 비규제 지역(군포, 부천) 의 전세낀 물건 매수할 때, 기존 전세입자가 매수 후에 계약기간 종료로 나가게 되면 집주인이 무조건 실거주 해야되는지 궁금합니다.

==> 무조건 실거주 의무는 발생되지 않습니다. 실거주의무는 토허제 지역에서 발생됩니다.

Answer 4

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

원칙상 실거주의무는 현 토지거래허가구역내 아파트를 구매할때만 적용이 됩니다. 물론 규제지역에서는 양도세 비과세를 위해 실거주2년이 부여되나 이는 곧바로 실거주를 하는게 아닌 매도전 2년간만 거주를 하시면 된다고 보시면 됩니다. 그에 따라 비규제지역에서는 토지거래허가가 필요없어 매수자가 실거주가 아니라도 매수를 하는데 문제가 없습니다, 단 매수시 이용하는 대출상품에 따라서도 별도 실거주요건이 있을수는 있기에 이는 본인에 맞게 확인을 벼도 하셔야 합니다.

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

비규제지역이라면 갭투자가 가능하기 때문에 세입자가 나가도 임대인이 실거주 해야 하는 것은 아닙니다.

실거주 의무가 있는 토지거래허가지역에서는 실거주를 해야 합니다.

감사합니다.