부동산거래시 질문 입니다. 전세및 계약

Question

분당 구축 매수예정인데 질문있습니다.

1.다주택자 매물 구입시

세입자 27년4월 만기후 매수후집주인 실거주시에도

세입자 전세반환 대출 1억과 제 신용대출가능한가요?

검색해도 주담대불가 , 전세반화대출 1억이외에는 안되는것처럼보입니다. 그럼 계약시 주담대를 받지않았으니

다시 전세를 줄수있는거아닌가요?

주담대 안받아도 무조건실거주 의무가생기는건가요?

2. 토지거래허가약정서 작성시

10. 본 부동산은 현 시설물 상태 그대로 매매하며,매수인은 확인하고 이에 동의한다.

이문구가너무 너무 찝찝합니다. 계약서도안썼는데 하자가있어도 그대로 계약해야 하는건가요?

3.

다주택자 물건 (세입자 있는상태)

구매시 세입자 전세금, 매수자현금

부모님, 형제도움받아 완료하겠다 하면

에대한 차용증만 대비한다면

주택자금조달계획서에 차용증만 첨부하면 문제없는건가요?

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

분당의 경우 토지거래허가구역입니다. 토지거래허가구역의 경우 허가 후 4개월이내 전입신고 그리고 2년 실거주 의무가 있게 됩니다. 다만 세입자가 있을 경우 최대 2년 만기 시까지 실거주를 유예를 해주게 되고 반드시 그 이후 실거주를 해야 합니다. 또한 매매 시 집 상태를 한번이라도 점검을 해야 향후 하자 문제로 분쟁이 발생을 하지 않을 수 있고 자금조달계획서 상에 차입한 항목에 금액을 기재시 차용증을 증빙을 하시면 되고 향후 국세청에서 필요시 소명을 하라고 하면 좀 더 자세하게 소명을 하시면 될 것으로 보입니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

분당 다주택자 매수 시 세입자 승계 후 전세반환대출 1억 원만 가능하며 신용대출은 주담대 여부와 무관하게 추가 대출 제한이 있습니다.

실거주 의무는 주담대를 받지 않으면 발생하지 않지만 토지 거래 허가 약정서의 하자 면책 조항은 계약 전 철저한 점검이 필수라 생각합니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

주택담보대출을 받지 않는다면 실거주 의무가 강제되지 않으므로 세입자 퇴거 후 다시 전세를 놓는 것이 가능합니다. 현시설물 상태 매매 문구가 있어도 누수 등 중대 하자에 대해서는 민법상 매도인의 하자 담보책임을 물을 수 있습니다. 차용증만으로 부족할 수 있으므로 적정 이자를 실제로 계좌 이체한 증빙 내역을 갖춰야 증여세 위험을 피할 수 있습니다. 다만 분당 내 토지거래허가구역 여부에 따라 대출과 상관없이 실거주 의무가 발생할 수 있으니 지번을 반드시 확인하시길 바랍니다. 주의할점은 만약 원금과 이자를 상환할 소득 증빙이 부족한 경우 국세청은 이를 편법 증여로 의심하여 자금 출처 조사를 진행할 수 있습니다. 특히 형제간 거래는 부모 자식 간보다 더 엄격하게 보는 경향도 유의하세요. 감사합니다.